FII MAUA

Livre

MCCI11—Resumo de Setembro de 2025

Resumo

O Mauá Capital Recebíveis Imobiliários (MCCI11) é um fundo focado em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), com uma carteira complementar de cotas de outros FIIs de . Em agosto de 2025, o destaque foi o pagamento integral antecipado do CRI Sam's Club, que gerou um prêmio de R$ 0,3 milhão e proporcionou para a reciclagem da carteira em operações com taxas mais atrativas. O fundo manteve sua estratégia de distribuição de R$ 1,00 por cota e encerrou o mês com 100% de sua carteira de crédito adimplente, reforçando a resiliência e a qualidade de seus ativos.

Desempenho

Em agosto, o fundo gerou um resultado líquido de R$ 0,96 por cota. Para manter a distribuição no patamar de R$ 1,00 por cota, foram utilizados R$ 0,04 por cota das reservas acumuladas. Mesmo com o uso, o fundo encerrou o mês com um saldo robusto de R$ 0,53 por cota em reservas, que serão utilizadas para sustentar a estabilidade das distribuições nos próximos meses, conforme a política da gestão.

Dividendos

A distribuição referente a agosto, paga em setembro de 2025, foi de R$ 1,00 por cota, mantendo o patamar do mês anterior. Este valor corresponde a um dividend anualizado de 14,8% sobre o preço de fechamento da cota de R$ 86,64. O guidance para o segundo semestre de 2025 permanece na faixa de R$ 0,90 a R$ 1,00 por cota, com a gestão reiterando a expectativa de manter a entrega no topo da banda.

Indicadores

P/VP

0,93

DY Mensal

1,15%

DY Projetado 12M

14,8%

Rentabilidade YTD

17,6%

Resultado por Cota

R$ 0,96

Dividendo por Cota

R$ 1,00

Estabilidade Dividendo

estável

Número de Cotistas

110.036

Métricas

Taxa de Inadimplência

0%

LTV Médio

58%

Prazo Médio

4,3 anos

Portfólio

Número de Operações

29

Número de FIIs

19

Destaques

  • Manutenção da distribuição no patamar elevado de R$ 1,00 por cota.
  • Carteira de crédito 100% adimplente, demonstrando a qualidade dos ativos.
  • Pagamento integral antecipado do CRI Sam's Club, que gerou R$ 0,3 milhão em prêmio e liberou caixa para realocação estratégica.
  • Sólida posição de reservas acumuladas de R$ 0,53 por cota, garantindo previsibilidade nos rendimentos futuros.

Desafios

  • O resultado gerado em agosto (R$ 0,96 por cota) foi novamente inferior à distribuição (R$ 1,00 por cota), mantendo a dependência do uso de reservas para complementar os proventos.
  • A cota de mercado (R$ 86,64) continua negociando com desconto em relação ao valor patrimonial (R$ 93,36), resultando em um P/VP de 0,93.

Riscos do Fundo

  • Concentração geográfica das garantias dos CRIs no estado de São Paulo, que corresponde a 66% do portfólio de crédito.
  • Risco de mercado associado à variação da inflação (IPCA) e taxas de juros (CDI), que impactam diretamente a receita do fundo.
  • Risco de crédito inerente aos devedores das operações de CRI, embora a carteira se mantenha 100% adimplente.
  • Potencial conflito de interesse devido ao investimento de 3,3% do ativo total no MCRE11, um FII também gerido pela Mauá Capital, representando uma parcela relevante da carteira de FIIs do fundo.

Notas

  • Ocorreu o pagamento integral do Sam's Club, finalizando a operação. O retorno para o Fundo foi de 14,4% a.a., equivalente a 162,6% do no período.
  • O resgate antecipado da operação do Sam's Club gerou um pagamento de aproximadamente R$ 0,3 milhão em prêmio para o fundo.
  • O Fundo encerrou o mês com R$ 0,53 por cota em reservas acumuladas que serão utilizadas nas distribuições dos próximos meses.
  • 100% dos CRIs da carteira permanecem adimplentes.

Observações do Período

O MCCI11 continua a demonstrar uma gestão ativa e transparente, reciclando eficientemente sua carteira para capturar melhores taxas, como evidenciado pelo pré-pagamento do Sam's Club. A estratégia de estabilização de dividendos, embora dependente do uso de reservas, tem sido bem-sucedida em fornecer previsibilidade e um rendimento elevado aos cotistas. A carteira de crédito é de alta qualidade, mantendo-se 100% adimplente. Os riscos de concentração geográfica em SP e o investimento minoritário em um fundo da própria gestora são pontos de monitoramento, mas o portfólio geral é bem diversificado. O desconto persistente pode representar uma oportunidade de investimento.

Ver mais detalhes

A avaliação positiva é justificada pela performance operacional consistente (100% de adimplência), gestão ativa na reciclagem do portfólio e uma estratégia de dividendos transparente e bem executada. Apesar de o resultado recorrente não cobrir integralmente a distribuição, o fundo possui um saldo de reservas saudável (R$ 0,53/cota) e um guidance claro, proporcionando segurança ao investidor. A diversificação do portfólio em múltiplos devedores e segmentos, aliada ao desconto P/VP, reforça a visão positiva.

CRIs

WT Morumbi

Comercial

LTV Baixo 12,4%

Tipo

CRI

Segmento

Comercial

Taxa

IPCA + 6,00%

LTV

43%

Resumo

Garantia de alienação fiduciária de 35 mil m² do edifício WT Morumbi (AAA), com cessão fiduciária de contratos de locação e cotas do FII proprietário.

Newport

Logístico

LTV Médio 9,1%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

IPCA + 7,14%

LTV

70%

Resumo

Lastro no contrato de compra e venda do ativo CD Hypera, um imóvel totalmente locado de 73 mil m² de área construída. Possui alienação fiduciária e fundo de reserva.

Pirelli

Logístico

LTV Médio 5,4%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

IPCA + 8,00%

LTV

90%

Resumo

Garantia de alienação fiduciária de centro de distribuição da Pirelli com contrato BTS de 15 anos. Possui fundo de reserva, seguro fiança e fiança bancária.

DutraLog

Logístico

LTV Baixo 5,2%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

IPCA + 8,09%

LTV

47%

Resumo

Garantia de alienação fiduciária de galpão logístico AAA em desenvolvimento. Operação possui cessão fiduciária de recebíveis e fundo de despesas.

CRI Assaí

Varejo Essencial

LTV Médio 4,8%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo Essencial

Taxa

IPCA + 7,04%

LTV

62%

Resumo

Garantia de alienação fiduciária de três imóveis (duas lojas Assaí e um prédio corporativo), com lastro em contratos de locação BTS e fundo de reserva.

Superfrio

Logístico

LTV Médio 3,7%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

IPCA + 9,60%

LTV

69%

Resumo

Garantia de alienação fiduciária de 2 galpões refrigerados. A operação possui cessão fiduciária de direitos creditórios.

CRI Assaí II

Varejo Essencial

LTV Médio 3,4%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo Essencial

Taxa

IPCA + 8,30%

LTV

64%

Resumo

Garantia de alienação fiduciária de uma loja Assaí com contrato BTS de 20 anos. Possui fundo de reserva, fundo de despesa e fiança dos sócios.

Residencial Jardins

Residencial

LTV Baixo 3,3%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 9,25%

LTV

54%

Resumo

Garantia de alienação fiduciária de unidades residenciais para locação, com cessão de contratos de locação e de ações da empresa proprietária.

CRI Log II

Logístico

LTV Baixo 3,1%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

IPCA + 7,20%

LTV

56%

Resumo

Garantia de alienação fiduciária de galpão logístico de 29.380 m² de ABL. Possui cessão de recebíveis e fundo de reserva.

BRF

Logístico

LTV Médio 3,1%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

IPCA + 8,25%

LTV

62%

Resumo

Garantia de alienação fiduciária de fração de galpão refrigerado locado para a BRF com contrato atípico. Possui fundo de reserva e fiança bancária.

CRI Varejo Essencial IV

Varejo Essencial

LTV Médio 2,6%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo Essencial

Taxa

IPCA + 8,50%

LTV

73%

Resumo

Garantia de alienação fiduciária de loja comercial no bairro Vila Mariana, com lastro em contrato de locação BTS e fundo de reserva.

Evolution

Comercial

LTV Baixo 2,4%

Tipo

CRI

Segmento

Comercial

Taxa

IPCA + 6,25%

LTV

42%

Resumo

Garantia de alienação fiduciária de 28,7% do edifício triple A Evolution, com cessão de contrato de locação (Elopar) e fundo de reserva.

Green Towers

Comercial

LTV Médio 2,4%

Tipo

CRI

Segmento

Comercial

Taxa

IPCA + 8,66%

LTV

80%

Resumo

Garantia de alienação fiduciária de cotas de FII proprietário de 15% de laje corporativa locada ao Banco do Brasil, com fundo de reserva.

Residencial Itaim

Residencial

LTV Baixo 2,3%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 7,85%

LTV

56%

Resumo

Garantia de alienação fiduciária de 80 unidades residenciais para locação no empreendimento Upper Itaim, com cessão de contratos e fundo de reserva.

CRI Varejo Essencial III

Varejo Essencial

LTV Médio 2,2%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo Essencial

Taxa

IPCA + 8,50%

LTV

74%

Resumo

Garantia de alienação fiduciária de imóvel de varejo essencial no bairro Campo Belo. O CRI tem como lastro um contrato de locação BTS. A loja já está em funcionamento.

CRI Log I

Logístico

LTV Baixo 1,8%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

IPCA + 7,20%

LTV

56%

Resumo

Garantia de alienação fiduciária de galpão logístico de 21.098 m² de ABL. Operação possui cessão de recebíveis e fundo de reserva.

WT Log

Logístico

LTV Baixo 1,8%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

IPCA + 8,14%

LTV

31%

Resumo

Alavancagem para empresa patrimonialista com garantia de alienação fiduciária de fração de galpão logístico AAA. A operação possui diversas garantias e covenants.

Renda Residencial

Residencial

LTV Baixo 1,6%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 8,12%

LTV

30%

Resumo

CRI série sênior com garantia de alienação fiduciária de unidades residenciais, cessão de contratos e fundo de reserva. A subordinação do ativo é de 20%.

CRI Varejo Essencial I

Varejo Essencial

LTV Baixo 1,5%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo Essencial

Taxa

IPCA + 7,50%

LTV

51%

Resumo

Garantia de alienação fiduciária de imóvel de varejo essencial no bairro Pinheiros, com lastro em contrato de locação BTS. A loja já está em funcionamento.

Home Equity II

Res / Com

LTV Baixo 1,4%

Tipo

CRI

Segmento

Res / Com

Taxa

IPCA + 9,00%

LTV

49%

Resumo

Lastro em recebíveis de operações de Home Equity com imóveis majoritariamente localizados em São Paulo. O ativo apresenta Fundo de Liquidez.

Villa XP

Comercial

1,3%

Tipo

CRI

Segmento

Comercial

Taxa

IPCA + 5,00%

LTV

Não informado

Resumo

Lastro em debênture imobiliária emitida pela XP Investimentos, com rating brAAA pela S&P Global.

Square Design

Hotel

LTV Baixo 1,2%

Tipo

CRI

Segmento

Hotel

Taxa

IPCA + 12,00%

LTV

26%

Resumo

Garantia de alienação fiduciária de matrículas de hotel 5 estrelas. Possui cessão de recebíveis, fundo de reserva e aval do sócio.

Pulverizados

Res / Com / Lote

LTV Baixo 1%

Tipo

CRI

Segmento

Res / Com / Lote

Taxa

IPCA + 7,04%

LTV

26%

Resumo

CRIs séries sêniores com lastro em recebíveis de financiamentos imobiliários pulverizados, com alienação fiduciária dos imóveis e Fundo de Liquidez.

CRI Varejo Essencial II

Varejo Essencial

LTV Baixo 1%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo Essencial

Taxa

IPCA + 7,50%

LTV

41%

Resumo

Garantia de Alienação Fiduciária de imóvel de varejo na Vila Mascote, com lastro em contrato de locação BTS. A loja já se encontra em funcionamento.

Vista Faria Lima

Comercial

LTV Baixo 0,8%

Tipo

CRI

Segmento

Comercial

Taxa

CDI + 1,00%

LTV

35%

Resumo

Garantia de alienação fiduciária de 4 conjuntos do edifício comercial Vista Faria Lima. Possui cessão de contratos de locação e de ações.

Localfrio

Logístico

LTV Baixo 0,6%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

IPCA + 6,00%

LTV

54%

Resumo

CRI série sênior com garantia de alienação fiduciária de 2 galpões logísticos. A subordinação do ativo é de 20%.

Home Equity I

Res / Com

LTV Baixo 0,5%

Tipo

CRI

Segmento

Res / Com

Taxa

IPCA + 6,50%

LTV

27%

Resumo

CRI série sênior com lastro em recebíveis de Home Equity. Atualmente possui subordinação de 55% e apresenta Fundo de Liquidez.

FIIs

MCRE11

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3,3%

FLCR11

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0,7%

MANA11

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0,6%

HSAF11

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0,5%

EQIR11

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0,5%

WHGR11

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0,4%

GAME11

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0,4%

BIME11

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0,4%

HREC11

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0,3%

XPCI11

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0,3%

KIVO11

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0,3%

RBRR11

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0,2%

Outros

0,6%

Exposição por Índice

IPCA

99%

CDI

1%

Regiões

São Paulo

66%

Centro-Oeste

12%

Norte/Nordeste

10%

Sudeste

8%

Distrito Federal

3%

Sul

1%

Exposição por Segmento

Logístico

42%

Comercial

25%

Varejo Essencial

19%

Residencial

12%

Hotel

2%

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