Resumo do Relatório Gerencial de MCRE11 (Outubro de 2025) com Inteligência Artificial
FII MAUA RE
MCRE11—Resumo de Outubro de 2025
Resumo
O MCRE11 é um fundo de investimento imobiliário multiestratégia (híbrido) com um portfólio diversificado em CRIs, FIIs (líquidos e estruturados) e um imóvel logístico. O grande destaque de setembro foi a quitação antecipada dos CRIs Lotus Tower, que gerou um retorno de 27,2% a.a. e um prêmio significativo, elevando o resultado do mês para R$ 0,16 por cota. O fundo distribuiu R$ 0,11 por cota, em linha com sua política de estabilização, e reteve R$ 0,05 para reforçar as reservas, que agora totalizam R$ 0,08 por cota. A carteira de crédito do fundo permanece 100% adimplente. A gestão manteve o guidance de distribuição entre R$ 0,10 e R$ 0,11 por cota para o restante do ano.
Desempenho
O fundo apresentou um desempenho excepcional em setembro, gerando um resultado de R$ 0,16 por cota, impulsionado pelo recebimento de um prêmio de R$ 9,1 milhões da liquidação do Lotus Tower. Este resultado cobriu com folga a distribuição de R$ 0,11 por cota, que representa um dividend anualizado de 16,0% com base no preço de fechamento de R$ 8,82. A forte geração de caixa permitiu ao fundo reter R$ 0,05 por cota, fortalecendo significativamente suas reservas. A carteira de crédito segue resiliente, com 100% de adimplência.
Dividendos
A distribuição referente a setembro foi de R$ 0,11 por cota. O resultado do período foi de R$ 0,16 por cota, cobrindo integralmente o dividendo e permitindo a retenção de R$ 0,05 por cota. Com isso, o saldo de reservas acumuladas do fundo aumentou de R$ 0,03 para R$ 0,08 por cota, proporcionando um colchão robusto para a estabilização de futuras distribuições.
Indicadores
P/VP
0,87
DY Mensal
1,25%
DY Projetado 12M
16%
Rentabilidade YTD
27,2%
Resultado por Cota
R$ 0,16
Dividendo por Cota
R$ 0,11
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
84.253
Métricas
Taxa de Inadimplência
0%
LTV Médio
51%
Prazo Médio
4,5 anos
Portfólio
Número de Imóveis
1
Número de Operações
14
Número de FIIs
22
Destaques
- Resultado de R$ 0,16 por cota, o maior do período recente, superando amplamente a distribuição.
- Liquidação antecipada dos CRIs Lotus Tower, que gerou um retorno de 27,2% a.a. e um ganho de capital relevante.
- Aumento das reservas acumuladas para R$ 0,08 por cota, reforçando a capacidade de estabilização de dividendos.
- Manutenção da adimplência de 100% na carteira de CRIs.
- Confirmação do guidance de distribuição entre R$ 0,10 e R$ 0,11 por cota até o final de 2025.
Riscos do Fundo
- Dependência da realização de ganhos de capital futuros na venda de ativos estruturados e do imóvel para atingir a rentabilidade total projetada.
- Risco de vacância no imóvel CD Santa Cruz, que se mantém em 23%.
- Concentração geográfica das garantias do portfólio, com 67% localizadas no estado de São Paulo.
- Uma parcela relevante do portfólio (13% em FIIs Estruturados) está em fase de maturação ('curva J'), com retorno esperado apenas a longo prazo.
- Potencial conflito de interesses, dado que os FIIs estruturados da carteira (MCLO11, Mauá Prop, etc.) são geridos pela própria Mauá Capital.
Notas
- A gestão estima um ganho de capital potencial de longo prazo de aproximadamente R$ 276 milhões (R$ 2,47 por cota) nos próximos 5 anos, proveniente da de ativos estruturados e do imóvel do fundo.
Observações do Mês
O fundo teve um desempenho excepcional em setembro, impulsionado por um evento não recorrente de ganho de capital que resolveu a principal preocupação dos últimos meses: a sustentabilidade da distribuição. Ao gerar R$ 0,16 por cota e reter R$ 0,05, o fundo criou uma reserva robusta que dá segurança à sua política de dividendos. A carteira de crédito principal permanece sólida e 100% adimplente. O desconto de de 0,87, combinado com o potencial de ganho de capital de longo prazo no imóvel e nos FIIs estruturados, continua a ser um ponto atrativo, agora com um risco percebido menor quanto à estabilidade dos rendimentos no curto prazo.
CRIs
LA Shopping
Shopping
Shopping・LTV 37%・IPCA + 11,3%
LTV Baixo 11,8% 11,8%
LA Shopping
Shopping
Shopping・LTV 37%・IPCA + 11,3%
Tipo
CRI (Série Única)
Segmento
Shopping
Taxa
IPCA + 11,3%
LTV
Resumo
CRI com garantia em participações dos shoppings Boulevard Londrina (PR), Boulevard Vila Velha (ES) e Passeio das Águas (GO).
FII Invista BBP
Logístico
Logístico・LTV 31%・IPCA + 9,5%
LTV Baixo 9,3% 9,3%
FII Invista BBP
Logístico
Logístico・LTV 31%・IPCA + 9,5%
Tipo
Crédito Estruturado
Segmento
Logístico
Taxa
IPCA + 9,5%
LTV
Resumo
Cota sênior de FII Estruturado que carrega múltiplos imóveis logísticos dentro de um raio de 60km de São Paulo.
Pulverizados
Residencial / Comercial / Loteamento
Residencial / Comercial / Loteamento・LTV 92%・IPCA + 13,4%
LTV Alto 7,7% 7,7%
Pulverizados
Residencial / Comercial / Loteamento
Residencial / Comercial / Loteamento・LTV 92%・IPCA + 13,4%
Tipo
CRI Subordinado
Segmento
Residencial / Comercial / Loteamento
Taxa
IPCA + 13,4%
LTV
Resumo
Séries subordinadas com lastros em recebíveis de financiamentos imobiliários e Home Equity, com base em 465 créditos.
Home Equity II
Residencial / Comercial
Residencial / Comercial・LTV 49%・IPCA + 9,0%
LTV Baixo 5,8% 5,8%
Home Equity II
Residencial / Comercial
Residencial / Comercial・LTV 49%・IPCA + 9,0%
Tipo
CRI (Série Única)
Segmento
Residencial / Comercial
Taxa
IPCA + 9,0%
LTV
Resumo
CRI com lastro em recebíveis de 173 créditos de operações de Home Equity e financiamentos imobiliários.
MSB Axis
Residencial
Residencial・LTV 68%・IPCA + 11,0%
LTV Médio 5,5% 5,5%
MSB Axis
Residencial
Residencial・LTV 68%・IPCA + 11,0%
Tipo
CRI (Série Única)
Segmento
Residencial
Taxa
IPCA + 11,0%
LTV
Resumo
CRI para financiamento do empreendimento residencial Axis, no Campo Belo em São Paulo/SP.
Vitacon
Residencial
Residencial・LTV 38%・CDI + 4,1%
LTV Baixo 2,9% 2,9%
Vitacon
Residencial
Residencial・LTV 38%・CDI + 4,1%
Tipo
CRI Sênior
Segmento
Residencial
Taxa
CDI + 4,1%
LTV
Resumo
CRI com garantia de unidades residenciais nos empreendimentos Bela Cintra e VN Lorena em São Paulo/SP.
Business Park
Logístico
Logístico・LTV 36%・IPCA + 11,0%
LTV Baixo 2,8% 2,8%
Business Park
Logístico
Logístico・LTV 36%・IPCA + 11,0%
Tipo
CRI (Série Única)
Segmento
Logístico
Taxa
IPCA + 11,0%
LTV
Resumo
CRI com garantia de alienação fiduciária de galpão logístico DF Business Park classe AAA no Distrito Federal.
Pulverizados II
Residencial / Comercial
Residencial / Comercial・LTV 71%・IPCA + 11,0%
LTV Médio 2,7% 2,7%
Pulverizados II
Residencial / Comercial
Residencial / Comercial・LTV 71%・IPCA + 11,0%
Tipo
CRI (Série Única)
Segmento
Residencial / Comercial
Taxa
IPCA + 11,0%
LTV
Resumo
CRI com lastro em recebíveis de 181 créditos de financiamentos imobiliários, majoritariamente em São Paulo.
Renda Residencial
Residencial
Residencial・LTV 36%・IPCA + 15,0%
LTV Baixo 0,8% 0,8%
Renda Residencial
Residencial
Residencial・LTV 36%・IPCA + 15,0%
Tipo
CRI Subordinado
Segmento
Residencial
Taxa
IPCA + 15,0%
LTV
Resumo
CRI com garantia de alienação fiduciária de unidades residenciais para locação na cidade de São Paulo.
SPEs
FII Mauá Capital Logística (MCLO11)
Logístico・8,7%・R$ 97.9M
8,7% 8,7%
FII Mauá Capital Logística (MCLO11)
Logístico・8,7%・R$ 97.9M
Segmento
Logístico
Alocação
8,7%
Valor Investido
R$ 97.9M
Resumo
FII estruturado para aquisição de quatro galpões logísticos. O retorno combina dividendos mensais (aprox. 12% a.a.) e um ganho de capital esperado no desinvestimento (estratégia 'curva J').
FII Mauá Capital Propriedades
Residencial・2,3%・R$ 26.1M
2,3% 2,3%
FII Mauá Capital Propriedades
Residencial・2,3%・R$ 26.1M
Segmento
Residencial
Alocação
2,3%
Valor Investido
R$ 26.1M
Resumo
FII estruturado para a compra de 10 unidades residenciais em desenvolvimento no bairro Campo Belo (SP), com o objetivo de gerar ganho de capital com as vendas ('curva J').
FII Mauá Renda Urbana
Renda Urbana・1,3%・R$ 15.0M
1,3% 1,3%
FII Mauá Renda Urbana
Renda Urbana・1,3%・R$ 15.0M
Segmento
Renda Urbana
Alocação
1,3%
Valor Investido
R$ 15.0M
Resumo
FII para aquisição ou desenvolvimento de imóveis de varejo, com contratos de locação de longo prazo no formato Built-to-suit. Retorno em 'curva J'.
FII Mauá Capital MPD (MMPD11)
Residencial・0,3%・R$ 3.4M
0,3% 0,3%
FII Mauá Capital MPD (MMPD11)
Residencial・0,3%・R$ 3.4M
Segmento
Residencial
Alocação
0,3%
Valor Investido
R$ 3.4M
Resumo
FII de permuta residencial em parceria com a incorporadora MPD para desenvolvimento de projetos em São Paulo. Retorno em 'curva J'.
Blue Cap Desenvolvimento Logístico
Logístico・0,2%・R$ 1.9M
0,2% 0,2%
Blue Cap Desenvolvimento Logístico
Logístico・0,2%・R$ 1.9M
Segmento
Logístico
Alocação
0,2%
Valor Investido
R$ 1.9M
Resumo
FII para o desenvolvimento de um galpão logístico em Extrema-MG, com investimento via chamadas de capital trimestrais. Retorno em 'curva J'.
Propriedades
CD Santa Cruz
Santa Cruz, RJ・Classe AAA
Vacância Média 16% 16%
CD Santa Cruz
Santa Cruz, RJ・Classe AAA
GLA
84.275 m²
Ocupação
77%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Ativo logístico de elevado padrão construtivo (AAA), localizado a 60km do centro do Rio de Janeiro. O ativo foi reavaliado em dez/24, resultando em um valor de cerca de R$ 186 milhões. Possui contrato de locação típico com um Operador Logístico, com vencimento em set/28.
FIIs
VGRI11
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Exposição por Índice
IPCA +
% CDI
Regiões
São Paulo
Sul
Centro-Oeste
Sudeste
Norte/Nordeste
Exposição por Segmento
Residencial
Logístico
Shopping
Comercial
Loteamento