Resumo do Relatório Gerencial de MCRE11 (Junho de 2025) com Inteligência Artificial

FII MAUA RE

MCRE11—Resumo de Junho de 2025

Resumo

O MCRE11 é um fundo de investimento imobiliário multiestratégia (híbrido) focado em crédito imobiliário (CRIs), ativos imobiliários diretos e cotas de outros FIIs. Em maio, a gestão realizou novos aportes de R$ 15 milhões no LA Shopping e R$ 24,5 milhões no FII estruturado MCLO11, reforçando a estratégia de ganho de capital futuro. O fundo gerou R$ 0,09 por cota e complementou com R$ 0,02 de reservas para manter a distribuição em R$ 0,11/cota. A gestão informou que a carteira de CRIs permanece 100% adimplente.

Desempenho

O resultado do mês foi de R$ 0,09 por cota, abaixo da distribuição de R$ 0,11, sendo a diferença coberta por reservas acumuladas. O fundo encerrou o mês com R$ 0,04 por cota em reservas para distribuições futuras. A gestão destaca o potencial de ganho de capital de R$ 2,48 por cota nos próximos 5 anos, que deve complementar a renda corrente gerada pelos ativos de crédito.

Dividendos

A distribuição foi de R$ 0,11 por cota, mantendo o patamar do mês anterior. O valor equivale a um dividend anualizado de 16,0% sobre o preço de mercado de R$ 8,82 no fechamento de maio. A gestão reforça sua estratégia de estabilização dos rendimentos, utilizando o saldo de resultados acumulados quando necessário para manter a previsibilidade para os cotistas.

Indicadores

P/VP

0,86

DY Mensal

1,25%

DY Projetado 12M

16%

Rentabilidade YTD

20,8%

Resultado por Cota

R$ 0,09

Dividendo por Cota

R$ 0,11

Estabilidade Dividendo

estável

Número de Cotistas

83.180

Métricas

Taxa de Inadimplência

0%

LTV Médio

44%

Prazo Médio

3,8 anos

Portfólio

Número de Imóveis

1

Número de Operações

10

Número de FIIs

22

Destaques

  • Manutenção do dividendo em R$ 0,11 por cota, utilizando reservas para estabilização do patamar.
  • 100% de adimplência na carteira de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs).
  • Realização de novos aportes que somam R$ 39,5 milhões em ativos já pertencentes à carteira (CRI LA Shopping e FII MCLO11).
  • Potencial de ganho de capital futuro estimado pela gestão em R$ 2,48 por cota para os próximos 5 anos, proveniente de ativos estruturados e do imóvel do portfólio.

Desafios

  • Em maio, o resultado gerado (R$ 0,09/cota) foi insuficiente para cobrir integralmente a distribuição (R$ 0,11/cota), exigindo o uso de R$ 0,02 de reservas.
  • Aproximadamente 28% do patrimônio está alocado em ativos com foco em ganho de capital futuro (estratégia de 'curva J'), que geram pouca ou nenhuma renda recorrente no presente.

Riscos do Fundo

  • Risco de a geração de caixa recorrente continuar insuficiente para cobrir as distribuições, aumentando a dependência do uso de reservas ou da realização de ganhos de capital.
  • Risco associado à alta concentração (aprox. 28%) em ativos de 'curva J', cujo retorno depende de eventos de liquidez futuros e incertos.
  • Risco de mercado e liquidez na venda do imóvel CD Santa Cruz e dos ativos estruturados para realização do ganho de capital projetado.
  • O fundo investe em FIIs estruturados (MCLO11, Mauá Propriedades, etc.) geridos pela própria Mauá Capital, o que pode gerar potenciais conflitos de interesse.

Notas

  • A gestão anunciou que trará no relatório de julho/25 um novo guidance de rendimentos para o segundo semestre de 2025.

Observações do Mês

O MCRE11 apresenta uma tese de investimento híbrida e complexa, buscando equilibrar a geração de renda corrente, majoritariamente via CRIs, com um potencial de ganho de capital expressivo no longo prazo. A qualidade da carteira de crédito, 100% adimplente, é um ponto forte que sustenta parte da geração de caixa. No entanto, a estratégia de estabilizar dividendos acima do resultado gerado, utilizando reservas, é um ponto de atenção que demanda acompanhamento. O desconto de 14% no (0,86) pode refletir tanto a complexidade da carteira quanto a percepção de risco associada aos ativos de 'curva J', cujo retorno depende de eventos de desinvestimento futuros. O sucesso da tese completa dependerá da habilidade da gestão em realizar os ganhos de capital projetados.

CRIs

CRI Lotus Tower (Sênior e Mezanino)

Residencial / Comercial

14,4%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial / Comercial

Taxa

CDI + 4,00% / CDI + 9,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com garantia de três empreendimentos (laje corporativa e residencial). Conta com garantias como alienação fiduciária de imóveis e cessão de recebíveis.

CRI LA Shopping

Shopping

12,1%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping

Taxa

IPCA + 11,25%

LTV

Não informado

Resumo

Garantido por participações nos shoppings Boulevard Londrina, Boulevard Vila Velha e Passeio das Águas. O fundo realizou uma integralização adicional de R$ 15 milhões no ativo em maio.

Crédito Estruturado - Invista BBP Cota Sênior

Logístico

9%

Tipo

Crédito Estruturado

Segmento

Logístico

Taxa

IPCA + 9,50%

LTV

Não informado

Resumo

Cota sênior de FII Estruturado que detém múltiplos imóveis logísticos em um raio de 60km de São Paulo, gerando renda de aluguéis.

CRI Pulverizados

Residencial / Comercial / Loteamento

7,4%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial / Comercial / Loteamento

Taxa

IPCA + 12,40%

LTV

Não informado

Resumo

Séries subordinadas com lastro em recebíveis de financiamentos imobiliários e Home Equity, com alienação fiduciária dos imóveis.

CRI Home Equity II

Residencial / Comercial

6,3%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial / Comercial

Taxa

IPCA + 9,00%

LTV

Não informado

Resumo

Série única com lastro em recebíveis de operações de Home Equity e financiamentos imobiliários, majoritariamente em São Paulo.

CRI MSB Axis

Residencial

4,6%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 11,0%

LTV

Não informado

Resumo

Financiamento do empreendimento residencial Axis, no Campo Belo (SP), com garantias como alienação fiduciária do imóvel.

CRI Vitacon

Residencial

2,9%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 4,07%

LTV

Não informado

Resumo

CRI sênior com garantia de unidades residenciais nos empreendimentos Bela Cintra (pronto) e VN Lorena (em obras).

CRI Business Park

Logístico

2,9%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

IPCA + 10,98%

LTV

Não informado

Resumo

Garantia de alienação fiduciária de galpão logístico classe AAA no Distrito Federal.

CRI Renda Residencial

Residencial

0,9%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 14,00%

LTV

Não informado

Resumo

Série subordinada com garantia de alienação fiduciária de unidades residenciais para locação.

CRI Mix 143 (Sênior)

Residencial / Comercial / Loteamento

0,1%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial / Comercial / Loteamento

Taxa

IGPM + 7,50%

LTV

Não informado

Resumo

CRI sênior com lastro em recebíveis de financiamentos imobiliários pulverizados.

SPEs

FII Mauá Capital Logística (MCLO11)

Logístico・8,6%・R$ 98.3M

8,6%

Segmento

Logístico

Alocação

8,6%

Valor Investido

R$ 98.3M

Resumo

FII estruturado para aquisição de quatro galpões logísticos. O retorno é esperado no formato 'curva J', ao final do ciclo de investimento. O fundo pagou um dividendo adicional ao MCRE11 em maio/25.

FII Mauá Capital Propriedades

Residencial・2,3%・R$ 26.1M

2,3%

Segmento

Residencial

Alocação

2,3%

Valor Investido

R$ 26.1M

Resumo

FII focado na compra de 10 unidades residenciais em desenvolvimento no bairro Campo Belo (SP) para ganho de capital na venda.

FII Mauá Renda Urbana

Renda Urbana・1%・R$ 11.6M

1%

Segmento

Renda Urbana

Alocação

1%

Valor Investido

R$ 11.6M

Resumo

FII para aquisição/desenvolvimento de imóveis de varejo, com contratos de locação de longo prazo no formato Built-to-suit com uma grande rede de supermercado.

Blue Cap Desenvolvimento Logístico

Logístico・0,4%・R$ 4.3M

0,4%

Segmento

Logístico

Alocação

0,4%

Valor Investido

R$ 4.3M

Resumo

FII para desenvolvimento de um galpão logístico em Extrema-MG, com investimento via chamadas de capital trimestrais.

FII Mauá Capital MPD (MMPD11)

Residencial・0,3%・R$ 3.4M

0,3%

Segmento

Residencial

Alocação

0,3%

Valor Investido

R$ 3.4M

Resumo

FII de permuta residencial estruturado para desenvolvimento de projetos em São Paulo em parceria com a incorporadora MPD.

Propriedades

CD Santa Cruz

Santa Cruz, RJ・Classe AAA

Vacância Média 16%

GLA

84.275 m²

Ocupação

77%

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

Resumo

Ativo logístico com elevado padrão construtivo (AAA) e localização em um raio de 60km do centro do Rio de Janeiro. Foi reavaliado em dez/24, com o valor de mercado atualizado para R$ 186 milhões. Apresenta uma vacância de 23%.

FIIs

VGRI11

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2,1%

ORCE11

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1,3%

ALZC11

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0,8%

VRTA11

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0,6%

RVBI11

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0,4%

RBRY11

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0,4%

HGRU11

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0,3%

KNIP11

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0,3%

SARE11

Leia mais →
0,3%

MCCI11

Leia mais →
0,2%

AIEC11

Leia mais →
0,2%

Outros

0,7%

Exposição por Índice

IPCA

74%

CDI

24%

IGPM

2%

Regiões

São Paulo

52%

Centro-Oeste

28%

Sul

13%

Sudeste

6%

Norte/Nordeste

1%

Exposição por Segmento

Logístico

29%

Residencial

29%

Comercial

24%

Shopping

17%

Loteamento

1%

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Este serviço apenas organiza informações públicas dos relatórios gerenciais. Não constitui recomendação ou orientação de investimento.