Resumo do Relatório Gerencial de MCRE11 (Julho de 2025) com Inteligência Artificial
FII MAUA RE
MCRE11—Resumo de Julho de 2025
Resumo
O MCRE11 é um fundo multiestratégia (híbrido) que investe em CRIs, FIIs e um imóvel logístico. Em junho, o fundo distribuiu R$ 0,11 por cota, utilizando R$ 0,02 de reservas acumuladas para complementar o resultado gerado de R$ 0,09/cota. A gestão informou que 100% da carteira de CRIs está adimplente e não realizou novas alocações no período. Para o segundo semestre de 2025, a projeção de dividendos (guidance) foi mantida entre R$ 0,10 e R$ 0,11 por cota, reforçando a estratégia de estabilização dos rendimentos.
Desempenho
O fundo gerou um resultado de R$ 0,09 por cota e distribuiu R$ 0,11 por cota, mantendo o patamar dos últimos meses com o uso de reservas. A cota de mercado fechou em R$ 8,50, resultando em um dividend anualizado de 16,7%. A carteira de crédito e ativos estruturados segue performando conforme o esperado, com 100% de adimplência.
Dividendos
A distribuição foi de R$ 0,11 por cota, equivalente a um de 1,29% no mês com base no preço de mercado. O valor foi composto pelo resultado de caixa de R$ 0,09/cota e o uso de R$ 0,02/cota de reservas. O fundo encerrou o mês com um saldo de reservas de R$ 0,02/cota para futuras distribuições.
Indicadores
P/VP
0,83
DY Mensal
1,29%
DY Projetado 12M
16,7%
Rentabilidade YTD
17,9%
Resultado por Cota
R$ 0,09
Dividendo por Cota
R$ 0,11
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
83.044
Métricas
Taxa de Inadimplência
0%
LTV Médio
44%
Portfólio
Número de Imóveis
1
Número de Operações
10
Número de FIIs
22
Destaques
- Manutenção da distribuição em R$ 0,11 por cota, em linha com a estratégia de estabilização.
- 100% de adimplência na carteira de CRIs.
- Guidance de distribuição para o 2º semestre de 2025 mantido entre R$ 0,10 e R$ 0,11 por cota.
- Potencial de ganho de capital de R$ 2,48 por cota projetado pela gestão para os próximos 5 anos.
Desafios
- Durante junho de 2025, o resultado gerado (R$ 0,09/cota) foi insuficiente para cobrir a distribuição (R$ 0,11/cota), exigindo o uso de R$ 0,02 por cota de reservas acumuladas.
Riscos do Fundo
- Dependência de ganho de capital futuro em ativos estruturados e no imóvel para atingir a rentabilidade alvo, que não se reflete nos dividendos mensais.
- Risco de vacância no imóvel CD Santa Cruz (atualmente em 23%).
- Concentração geográfica do portfólio de crédito e estruturados, com 53% das garantias em São Paulo.
- Parte relevante do portfólio (12% em FIIs Estruturados) está em maturação (curva J), com retorno esperado apenas a longo prazo.
Notas
- A gestão estima um ganho de capital adicional de R$ 276 milhões (R$ 2,48/cota) ao longo dos próximos 5 anos, proveniente da de ativos estruturados e do imóvel do fundo.
Observações do Mês
O fundo apresenta uma estratégia híbrida interessante, combinando uma carteira de crédito geradora de renda com ativos de maior potencial de valorização a longo prazo. A gestão tem conseguido manter a estabilidade dos dividendos, embora precise recorrer a reservas pontualmente, o que é um ponto de atenção. A carteira de CRIs se mostra resiliente, com 100% de adimplência. O desconto de (0,83) pode ser atrativo, considerando o potencial de ganho de capital futuro projetado pela gestão. No entanto, o investidor deve estar ciente que parte significativa do retorno total está atrelada à maturação e venda de ativos, e não apenas à distribuição mensal.
CRIs
CRI Lotus Tower (Sênior e Mezanino)
Residencial / Comercial
Residencial / Comercial・LTV 39%・CDI + 4,00% / CDI + 9,00%
LTV Baixo 14,4% 14,4%
CRI Lotus Tower (Sênior e Mezanino)
Residencial / Comercial
Residencial / Comercial・LTV 39%・CDI + 4,00% / CDI + 9,00%
Tipo
CRI
Segmento
Residencial / Comercial
Taxa
CDI + 4,00% / CDI + 9,00%
LTV
Resumo
CRI com garantia de três empreendimentos (lajes corporativas e residencial). Operação originada e estruturada pela Mauá Capital. A alocação do fundo é de R$ 163,9 milhões (R$ 119,0M na tranche Sênior e R$ 44,9M na Mezanino).
CRI LA Shopping
Shopping
Shopping・LTV 33%・IPCA + 11,25%
LTV Baixo 12,2% 12,2%
CRI LA Shopping
Shopping
Shopping・LTV 33%・IPCA + 11,25%
Tipo
CRI
Segmento
Shopping
Taxa
IPCA + 11,25%
LTV
Resumo
CRI com garantia em participações nos shoppings Boulevard Londrina (PR), Boulevard Vila Velha (ES) e Passeio das Águas (GO). Alocação de R$ 138,6 milhões.
Crédito Estruturado Invista BBP (Cota Sênior)
Logístico
Logístico・LTV 30%・IPCA + 9,50%
LTV Baixo 9,1% 9,1%
Crédito Estruturado Invista BBP (Cota Sênior)
Logístico
Logístico・LTV 30%・IPCA + 9,50%
Tipo
Crédito Estruturado
Segmento
Logístico
Taxa
IPCA + 9,50%
LTV
Resumo
Investimento em cota sênior de FII Estruturado que detém múltiplos imóveis logísticos em um raio de 60km de São Paulo. Alocação de R$ 104,3 milhões.
CRI Pulverizados
Residencial / Comercial / Loteamento
Residencial / Comercial / Loteamento・LTV 83%・IPCA + 12,40% (média)
LTV Médio 7,6% 7,6%
CRI Pulverizados
Residencial / Comercial / Loteamento
Residencial / Comercial / Loteamento・LTV 83%・IPCA + 12,40% (média)
Tipo
CRI
Segmento
Residencial / Comercial / Loteamento
Taxa
IPCA + 12,40% (média)
LTV
Resumo
Série subordinada com lastro em 481 recebíveis de financiamentos imobiliários e Home Equity. Alocação de R$ 86,1 milhões.
CRI Home Equity II
Residencial / Comercial
Residencial / Comercial・LTV 52%・IPCA + 9,00%
LTV Baixo 6,3% 6,3%
CRI Home Equity II
Residencial / Comercial
Residencial / Comercial・LTV 52%・IPCA + 9,00%
Tipo
CRI
Segmento
Residencial / Comercial
Taxa
IPCA + 9,00%
LTV
Resumo
CRI com lastro em 176 recebíveis de operações de Home Equity, majoritariamente em São Paulo. Alocação de R$ 71,8 milhões.
CRI MSB Axis
Residencial
Residencial・LTV 64%・IPCA + 11,0%
LTV Médio 4,6% 4,6%
CRI MSB Axis
Residencial
Residencial・LTV 64%・IPCA + 11,0%
Tipo
CRI
Segmento
Residencial
Taxa
IPCA + 11,0%
LTV
Resumo
Financiamento para o empreendimento residencial Axis, no Campo Belo (SP). Alocação de R$ 52,2 milhões.
CRI Vitacon
Residencial
Residencial・LTV 38%・CDI + 4,07%
LTV Baixo 2,9% 2,9%
CRI Vitacon
Residencial
Residencial・LTV 38%・CDI + 4,07%
Tipo
CRI
Segmento
Residencial
Taxa
CDI + 4,07%
LTV
Resumo
CRI sênior com garantia de unidades residenciais dos empreendimentos Bela Cintra (pronto) e VN Lorena (em obras). Alocação de R$ 33,1 milhões.
CRI Business Park
Logístico
Logístico・LTV 37%・IPCA + 10,98%
LTV Baixo 2,9% 2,9%
CRI Business Park
Logístico
Logístico・LTV 37%・IPCA + 10,98%
Tipo
CRI
Segmento
Logístico
Taxa
IPCA + 10,98%
LTV
Resumo
CRI com garantia de galpão logístico DF Business Park (AAA). Alocação de R$ 32,7 milhões.
CRI Renda Residencial
Residencial
Residencial・LTV 32%・IPCA + 14,00%
LTV Baixo 0,9% 0,9%
CRI Renda Residencial
Residencial
Residencial・LTV 32%・IPCA + 14,00%
Tipo
CRI
Segmento
Residencial
Taxa
IPCA + 14,00%
LTV
Resumo
CRI série subordinada com garantia de unidades residenciais para locação. Alocação de R$ 9,7 milhões.
SPEs
FII Mauá Capital Logística (MCLO11)
Logístico・8,8%・R$ 100.7M
8,8% 8,8%
FII Mauá Capital Logística (MCLO11)
Logístico・8,8%・R$ 100.7M
Segmento
Logístico
Alocação
8,8%
Valor Investido
R$ 100.7M
Resumo
FII para aquisição de quatro galpões logísticos. Parte do retorno é mensal (aprox. 12% a.a.) e parte virá no desinvestimento (curva J).
FII Mauá Capital Propriedades
Residencial・2,3%・R$ 26.1M
2,3% 2,3%
FII Mauá Capital Propriedades
Residencial・2,3%・R$ 26.1M
Segmento
Residencial
Alocação
2,3%
Valor Investido
R$ 26.1M
Resumo
FII para compra de 10 unidades residenciais em desenvolvimento em São Paulo para ganho de capital na venda. Retorno esperado em curva J.
FII Mauá Renda Urbana
Renda Urbana・1%・R$ 11.5M
1% 1%
FII Mauá Renda Urbana
Renda Urbana・1%・R$ 11.5M
Segmento
Renda Urbana
Alocação
1%
Valor Investido
R$ 11.5M
Resumo
FII para aquisição/desenvolvimento de imóveis de varejo, com contratos de locação de longo prazo (Built-to-Suit). Retorno esperado em curva J.
FII Mauá Capital MPD (MMPD11)
Residencial・0,3%・R$ 3.4M
0,3% 0,3%
FII Mauá Capital MPD (MMPD11)
Residencial・0,3%・R$ 3.4M
Segmento
Residencial
Alocação
0,3%
Valor Investido
R$ 3.4M
Resumo
FII de permuta residencial em parceria com a incorporadora MPD para desenvolvimento de projetos em São Paulo. Retorno esperado em curva J.
Blue Cap Desenvolvimento Logístico
Logístico・0,2%・R$ 2.0M
0,2% 0,2%
Blue Cap Desenvolvimento Logístico
Logístico・0,2%・R$ 2.0M
Segmento
Logístico
Alocação
0,2%
Valor Investido
R$ 2.0M
Resumo
FII para o desenvolvimento de um galpão logístico em Extrema-MG. Retorno esperado em curva J.
Propriedades
CD Santa Cruz
Santa Cruz, RJ・Classe AAA
Vacância Média 16% 16%
CD Santa Cruz
Santa Cruz, RJ・Classe AAA
GLA
84.275 m²
Ocupação
77%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Ativo foi reavaliado em dezembro de 2024, resultando em um valor de cerca de R$ 186 milhões. O valor contábil no fundo é de R$ 187,3 milhões. Possui um único locatário (Operador Logístico) com contrato típico vencendo em set/28.
FIIs
VGRI11
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Leia mais →Exposição por Índice
IPCA
CDI
IGPM
Regiões
São Paulo
Centro-Oeste
Sul
Sudeste (ex-SP)
Norte/Nordeste
Exposição por Segmento
Logístico
Residencial
Comercial
Shopping
Loteamento