Resumo do Relatório Gerencial de MCRE11 (Setembro de 2025) com Inteligência Artificial

FII MAUA RE

MCRE11—Resumo de Setembro de 2025

Resumo

O MCRE11 é um fundo de investimento imobiliário multiestratégia (híbrido) com portfólio diversificado em CRIs, FIIs (líquidos e estruturados) e um imóvel logístico. Em agosto, o fundo gerou um resultado de R$ 0,10 por cota e distribuiu R$ 0,11, utilizando R$ 0,01 de suas reservas acumuladas para manter o patamar de rendimentos, uma prática recorrente nos últimos meses. A carteira de crédito do fundo segue performando bem, com 100% de adimplência. A gestão reforçou o guidance de distribuição para o segundo semestre de 2025, que deve permanecer entre R$ 0,10 e R$ 0,11 por cota.

Desempenho

O fundo gerou um resultado de R$ 0,10 por cota em agosto, montante inferior à distribuição de R$ 0,11. A diferença foi coberta com o uso de R$ 0,01 do saldo de reservas, que encerrou o mês em R$ 0,03 por cota. O dividendo pago corresponde a um dividend anualizado de 16,5%, com base no preço de fechamento da cota de R$ 8,58. A carteira de CRIs manteve-se 100% adimplente, demonstrando resiliência.

Dividendos

A distribuição referente a agosto, paga em setembro/25, foi de R$ 0,11 por cota. O resultado do período foi de R$ 0,10 por cota, sendo necessário o uso de R$ 0,01 de reservas para complementar o pagamento. O saldo final de reservas acumuladas foi de R$ 0,03 por cota, que poderá ser utilizado para estabilizar distribuições futuras, conforme a estratégia da gestão.

Indicadores

P/VP

0,84

DY Mensal

1,28%

DY Projetado 12M

16,5%

Rentabilidade YTD

22,1%

Resultado por Cota

R$ 0,10

Dividendo por Cota

R$ 0,11

Estabilidade Dividendo

estável

Número de Cotistas

81.899

Métricas

Taxa de Inadimplência

0%

LTV Médio

45%

Portfólio

Número de Imóveis

1

Número de Operações

16

Número de FIIs

22

Destaques

  • Manutenção da distribuição de dividendos no patamar de R$ 0,11 por cota.
  • A carteira de CRIs permaneceu 100% adimplente.
  • Manutenção do guidance de distribuição entre R$ 0,10 e R$ 0,11 por cota para o segundo semestre de 2025.
  • Projeção de ganho de capital de longo prazo (5 anos) estimada em R$ 2,47 por cota.

Desafios

  • Pelo terceiro mês nos últimos quatro (maio, junho e agosto), o resultado gerado (R$ 0,10/cota) foi insuficiente para cobrir a distribuição (R$ 0,11/cota), exigindo o uso de reservas acumuladas.

Riscos do Fundo

  • Dependência da realização de ganhos de capital futuros em ativos estruturados e no imóvel para atingir a rentabilidade total projetada.
  • Risco de vacância no imóvel CD Santa Cruz, que atualmente está em 23%.
  • Concentração geográfica das garantias do portfólio, com 56% localizadas no estado de São Paulo.
  • Uma parcela relevante do portfólio (13% em FIIs Estruturados) está em fase de maturação ('curva J'), com retorno esperado apenas a longo prazo e sem garantia de realização.
  • Potencial conflito de interesses, dado que os FIIs estruturados da carteira (MCLO11, Mauá Prop, etc.) são geridos pela própria Mauá Capital.

Notas

  • A gestão projeta um ganho de capital de aproximadamente R$ 276 milhões (R$ 2,47 por cota) a ser realizado ao longo dos próximos 5 anos com a venda de ativos estruturados e do imóvel CD Santa Cruz.

Observações do Mês

O fundo mantém uma distribuição estável e atrativa, mas a sustentabilidade desse patamar é um ponto de atenção, dado que o resultado novamente não cobriu o dividendo pago. A carteira de crédito se mostra sólida e 100% adimplente, sendo um pilar para a geração de caixa. O de 0,84 indica um desconto relevante, que, somado ao potencial de ganho de capital futuro, pode ser atrativo. Contudo, o investidor deve ter um horizonte de longo prazo, pois parte significativa do retorno total depende da maturação e venda de ativos estruturados e do imóvel, que não geram renda recorrente imediata.

CRIs

LA Shopping

Shopping

LTV Baixo 12%

Tipo

CRI (Série Única)

Segmento

Shopping

Taxa

IPCA + 11,3%

LTV

34%

Resumo

Garantia em participações de shoppings em Londrina/PR, Vila Velha/ES e Goiânia/GO.

FII Invista BBP

Logístico

LTV Baixo 9,3%

Tipo

Crédito Estruturado

Segmento

Logístico

Taxa

IPCA + 9,5%

LTV

31%

Resumo

Cota sênior de um FII estruturado que detém múltiplos imóveis logísticos em um raio de 60km de São Paulo.

Lotus Sr.

Residencial / Comercial

LTV Baixo 8,7%

Tipo

CRI Sênior

Segmento

Residencial / Comercial

Taxa

CDI + 4,0%

LTV

26%

Resumo

Tranche sênior do CRI Lotus Tower, com garantia de três empreendimentos em Brasília/DF.

Pulverizados

Residencial / Comercial / Loteamento

LTV Médio 7,6%

Tipo

CRI Subordinado

Segmento

Residencial / Comercial / Loteamento

Taxa

IPCA / IGPM + 13,4%

LTV

86%

Resumo

Séries subordinadas com lastro em recebíveis de financiamentos imobiliários e Home Equity.

Home Equity II

Residencial / Comercial

LTV Baixo 5,9%

Tipo

CRI (Série Única)

Segmento

Residencial / Comercial

Taxa

IPCA + 9,0%

LTV

49%

Resumo

Lastreado em recebíveis de operações de Home Equity e financiamentos, majoritariamente em São Paulo.

MSB Axis

Residencial

LTV Médio 5,6%

Tipo

CRI (Série Única)

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 11,0%

LTV

65%

Resumo

Financiamento para o empreendimento residencial Axis, no bairro Campo Belo em São Paulo/SP.

Lotus Mezanino

Residencial / Comercial

LTV Baixo 3,3%

Tipo

CRI Mezanino

Segmento

Residencial / Comercial

Taxa

CDI + 9,0%

LTV

37%

Resumo

Tranche mezanino do CRI Lotus Tower, com garantia de três empreendimentos em Brasília/DF.

Vitacon

Residencial

LTV Baixo 2,9%

Tipo

CRI Sênior

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 4,1%

LTV

38%

Resumo

Garantia de unidades residenciais nos empreendimentos Bela Cintra e VN Lorena em São Paulo/SP.

Business Park

Logístico

LTV Baixo 2,8%

Tipo

CRI (Série Única)

Segmento

Logístico

Taxa

IPCA + 11,0%

LTV

36%

Resumo

Garantia de alienação fiduciária de galpão logístico classe AAA no Distrito Federal.

Pulverizados II

Residencial / Comercial

LTV Médio 2,8%

Tipo

CRI (Série Única)

Segmento

Residencial / Comercial

Taxa

IPCA + 11,0%

LTV

71%

Resumo

Lastreado em recebíveis de financiamentos imobiliários, majoritariamente em São Paulo.

Renda Residencial

Residencial

LTV Baixo 0,8%

Tipo

CRI Subordinado

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 15,0%

LTV

37%

Resumo

Garantia de alienação fiduciária de unidades residenciais para locação na cidade de São Paulo.

SPEs

FII Mauá Capital Logística (MCLO11)

Logístico・8,5%・R$ 95.9M

8,5%

Segmento

Logístico

Alocação

8,5%

Valor Investido

R$ 95.9M

Resumo

FII estruturado para aquisição de quatro galpões logísticos. O retorno combina dividendos mensais (aprox. 12% a.a.) e um ganho de capital esperado no desinvestimento (estratégia 'curva J').

FII Mauá Capital Propriedades

Residencial・2,3%・R$ 26.1M

2,3%

Segmento

Residencial

Alocação

2,3%

Valor Investido

R$ 26.1M

Resumo

FII estruturado para a compra de 10 unidades residenciais em desenvolvimento (Campo Belo, SP), com o objetivo de gerar ganho de capital com as vendas das unidades.

FII Mauá Renda Urbana

Renda Urbana・1,3%・R$ 14.9M

1,3%

Segmento

Renda Urbana

Alocação

1,3%

Valor Investido

R$ 14.9M

Resumo

FII para aquisição ou desenvolvimento de imóveis de varejo, com contratos de locação de longo prazo no formato Built-to-suit com uma grande rede de supermercado.

FII Mauá Capital MPD (MMPD11)

Residencial・0,3%・R$ 3.4M

0,3%

Segmento

Residencial

Alocação

0,3%

Valor Investido

R$ 3.4M

Resumo

FII de permuta residencial em parceria com a incorporadora MPD para desenvolvimento de projetos em São Paulo. O retorno é esperado no formato 'curva J'.

Blue Cap Desenvolvimento Logístico

Logístico・0,2%・R$ 1.9M

0,2%

Segmento

Logístico

Alocação

0,2%

Valor Investido

R$ 1.9M

Resumo

FII para o desenvolvimento de um galpão logístico em Extrema-MG, com investimento via chamadas de capital trimestrais. Retorno em 'curva J'.

Propriedades

CD Santa Cruz

Santa Cruz, RJ・Classe AAA

Vacância Média 16%

GLA

84.275 m²

Ocupação

77%

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

Resumo

Galpão logístico de elevado padrão construtivo (AAA), localizado a 60km do centro do Rio de Janeiro. O ativo foi reavaliado em dezembro de 2024 para aproximadamente R$ 186 milhões. Possui contrato de locação típico com um operador logístico, com vencimento em setembro de 2028.

FIIs

VGRI11

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2,3%

ORCE11

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1,3%

ALZC11

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0,6%

VRTA11

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0,5%

RVBI11

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0,4%

RBRY11

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0,4%

HGRU11

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0,4%

KNIP11

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0,3%

SARE11

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0,3%

MCCI11

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0,2%

AIEC11

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0,2%

Outros

0,8%

Exposição por Índice

IPCA +

78%

% CDI

20%

IGPM +

2%

Regiões

São Paulo

56%

Centro-Oeste

25%

Sul

12%

Sudeste

6%

Norte/Nordeste

1%

Exposição por Segmento

Residencial

32%

Logístico

28%

Comercial

23%

Shopping

16%

Loteamento

1%

Os resumos são gerados automaticamente por IA e podem conter erros.
Este serviço apenas organiza informações públicas dos relatórios gerenciais. Não constitui recomendação ou orientação de investimento.