Resumo do Relatório Gerencial de HSAF11 (Outubro de 2025) com Inteligência Artificial
FII HSI CRI
HSAF11—Resumo de Outubro de 2025
Resumo
O HSAF11 é um fundo de gestão ativa focado primordialmente em CRIs e cotas de FIIs, buscando renda e ganho de capital. Em outubro de 2025, o fundo manteve sua estratégia de alocação mista, com 62,6% em CRIs e 23,2% em FIIs. O cenário macroeconômico de desinflação e perspectiva de queda da para 2026 embasa a gestão. Houve destaque para o pré-pagamento relevante de CRIs (Creditas), gerando um caixa elevado no mês, superior ao recorrente.
Desempenho
O fundo distribuiu R$ 0,95 por cota, representando um dividend de 1,23% no mês (15,76% anualizado). O foi de R$ 0,86/cota, mas a geração de caixa foi expressiva (R$ 1,28/cota) devido a pré-pagamentos e correções monetárias. O fundo utilizou reservas acumuladas para manter a linearidade da distribuição.
Dividendos
Distribuição de R$ 0,95/cota paga em 07/11/2025. O guidance para novembro situa-se entre R$ 0,90 e R$ 1,00 por cota. O DY anualizado sobre a cota de mercado é de 15,76%.
Indicadores
P/VP
0,88
DY Mensal
1,23%
DY Projetado 12M
15,76%
Rentabilidade YTD
Não informado
Resultado por Cota
R$ 0,86
Dividendo por Cota
R$ 0,95
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
8.723
Métricas
Taxa de Inadimplência
0%
LTV Médio
Não informado
Prazo Médio
Não informado
Endividamento
Não informado
Portfólio
Número de Operações
16
Número de FIIs
10
Destaques
- Carteira de CRIs 100% adimplente
- Geração de caixa de R$ 1,28/cota, superior à distribuição
- Dividend Yield anualizado de 15,76%
- Nova alocação de R$ 6 milhões no CRI Salto a CDI + 6,00%
- Guidance de distribuição mantido entre R$ 0,90 e R$ 1,00 para novembro
Desafios
- Cota de mercado (R$ 77,42) negociando com desconto relevante sobre a cota patrimonial (R$ 88,12) em outubro de 2025
- Necessidade de reinvestimento do caixa gerado por pré-pagamentos (CRI Creditas) para manter a rentabilidade futura
- Dependência de uso de reservas ou caixa não recorrente para manter o patamar de distribuição de R$ 0,95 (resultado contábil foi R$ 0,86)
Riscos do Fundo
- Risco de reinvestimento (risco de taxa) devido aos pré-pagamentos de CRIs em cenário de queda de juros futura
- Desconto elevado da cota de mercado em relação ao valor patrimonial
- Exposição a riscos macroeconômicos (inflação e juros) dado o perfil híbrido da carteira
- Pequena concentração em ativos da mesma gestora (FII HSLG11 compõe 1,0% do portfólio)
Notas
- Houve pré-pagamento parcial relevante das operações do Creditas em outubro.
- A projeção de dividendos para novembro/2025 é entre R$ 0,90 e R$ 1,00 por cota.
Observações do Mês
O fundo apresenta fundamentos sólidos com uma carteira de crédito 100% adimplente e taxas médias atrativas ( +8,65% e +4,62%). A geração de caixa excepcional no mês demonstra capacidade de reciclagem de portfólio, embora crie o desafio de reinvestimento. A gestão mantém transparência com guidance claro. O desconto patrimonial ( ~0,88) sugere uma oportunidade de entrada ou cautela do mercado com o segmento de papel/híbrido.
CRIs
CRI - Hotel Emiliano SP
Hotelaria
Hotelaria・LTV 34%・
LTV Baixo 14,05% 14,05%
CRI - Hotel Emiliano SP
Hotelaria
Hotelaria・LTV 34%・
Tipo
CRI
Segmento
Hotelaria
Taxa
LTV
Resumo
Operação com lastro em créditos imobiliários do Hotel Emiliano. LTV de 34%.
Garantias
CRI - Itapê
Shopping / Residencial
Shopping / Residencial・LTV 54%・
LTV Baixo 9,91% 9,91%
CRI - Itapê
Shopping / Residencial
Shopping / Residencial・LTV 54%・
Tipo
CRI
Segmento
Shopping / Residencial
Taxa
LTV
Resumo
Lastro em contratos de locação do Itapê Shopping e venda de apartamentos.
Garantias
CRI - Heritage
Residencial
Residencial・LTV 58%・
LTV Baixo 9,75% 9,75%
CRI - Heritage
Residencial
Residencial・LTV 58%・
Tipo
CRI
Segmento
Residencial
Taxa
LTV
Resumo
Financiamento para construção do Edifício Heritage.
Garantias
CRI - Patrimônio (IPCA)
Educação
Educação・LTV 40%・
LTV Baixo 7,95% 7,95%
CRI - Patrimônio (IPCA)
Educação
Educação・LTV 40%・
Tipo
CRI
Segmento
Educação
Taxa
LTV
Resumo
Operação BTS com prazo original de 20 anos.
Garantias
CRI - Creditas (Consolidado)
Home Equity
Home Equity・LTV 46%・
LTV Baixo 6,09% 6,09%
CRI - Creditas (Consolidado)
Home Equity
Home Equity・LTV 46%・
Tipo
CRI
Segmento
Home Equity
Taxa
LTV
Resumo
Consolidado de 4 séries (Creditas 1, 2, 3 e 4). Carteira pulverizada de Home Equity. Sofreu pré-pagamentos relevantes.
Garantias
CRI - Beach Park
Turismo
Turismo・LTV 77%・
LTV Médio 4,51% 4,51%
CRI - Beach Park
Turismo
Turismo・LTV 77%・
Tipo
CRI
Segmento
Turismo
Taxa
LTV
Resumo
Lastro em recebíveis de Vacation Club.
Garantias
CRI - Arena MRV
Esportes / Lazer
Esportes / Lazer・LTV 44%・
LTV Baixo 2,03% 2,03%
CRI - Arena MRV
Esportes / Lazer
Esportes / Lazer・LTV 44%・
Tipo
CRI
Segmento
Esportes / Lazer
Taxa
LTV
Resumo
Lastro em notas comerciais para término da construção da Arena MRV.
Garantias
CRI - Ânima Educação
Educação
Educação・LTV 60%・
LTV Médio 1,74% 1,74%
CRI - Ânima Educação
Educação
Educação・LTV 60%・
Tipo
CRI
Segmento
Educação
Taxa
LTV
Resumo
Aquisição de edifício locado para Ânima Educação.
Garantias
CRI - YDUQS
Educação
Educação・LTV 29%・
LTV Baixo 1,65% 1,65%
CRI - YDUQS
Educação
Educação・LTV 29%・
Tipo
CRI
Segmento
Educação
Taxa
LTV
Resumo
Contrato de locação com a YDUQS.
Garantias
CRI - Due Incorporadora
Residencial
Residencial・LTV 63%・
LTV Médio 1,39% 1,39%
CRI - Due Incorporadora
Residencial
Residencial・LTV 63%・
Tipo
CRI
Segmento
Residencial
Taxa
LTV
Resumo
Adiantamento de carteira vendida do empreendimento Orla Praia dos Carneiros.
Garantias
CRI - Patrimônio (CDI)
Educação
Educação・LTV 40%・
LTV Baixo 1,29% 1,29%
CRI - Patrimônio (CDI)
Educação
Educação・LTV 40%・
Tipo
CRI
Segmento
Educação
Taxa
LTV
Resumo
Tranche CDI da operação BTS.
Garantias
CRI - Salto
Residencial
Residencial・LTV 49%・
LTV Baixo 1,06% 1,06%
CRI - Salto
Residencial
Residencial・LTV 49%・
Tipo
CRI
Segmento
Residencial
Taxa
LTV
Resumo
Finalização de obras. Avanço físico de 70%. Nova tranche de R$ 6 milhões em novembro.
Garantias
CRI - GPA
Varejo
Varejo・LTV 66%・
LTV Médio 0,45% 0,45%
CRI - GPA
Varejo
Varejo・LTV 66%・
Tipo
CRI
Segmento
Varejo
Taxa
LTV
Resumo
Sale and Lease Back de 39 lojas do Grupo Pão de Açúcar.
Garantias
CRI - HBR Multi Ativos
Varejo
Varejo・LTV 74%・
LTV Médio 0,38% 0,38%
CRI - HBR Multi Ativos
Varejo
Varejo・LTV 74%・
Tipo
CRI
Segmento
Varejo
Taxa
LTV
Resumo
Imóveis locados para Decathlon, Pirelli e TIM.
Garantias
CRI - Wimo (Cota Sênior)
Home Equity
Home Equity・LTV 40%・
LTV Baixo 0,29% 0,29%
CRI - Wimo (Cota Sênior)
Home Equity
Home Equity・LTV 40%・
Tipo
CRI
Segmento
Home Equity
Taxa
LTV
Resumo
Lastro em 121 contratos de Home Equity.
Garantias
CRI - Dasa
Saúde
Saúde・LTV 75%・
LTV Médio 0,11% 0,11%
CRI - Dasa
Saúde
Saúde・LTV 75%・
Tipo
CRI
Segmento
Saúde
Taxa
LTV
Resumo
Sale and Leaseback com a Dasa Diagnósticos.
Garantias
FIIs
KNIP11
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IPCA
CDI