Resumo do Relatório Gerencial de MCCI11 (Outubro de 2025) com Inteligência Artificial

FII MAUA

MCCI11—Resumo de Outubro de 2025

Resumo

O Mauá Capital Recebíveis Imobiliários (MCCI11) é um fundo focado em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), com uma carteira complementar de cotas de outros FIIs de . Em setembro de 2025, o fundo não realizou novas alocações ou movimentações relevantes, mantendo a carteira diversificada e resiliente. O destaque foi a manutenção da distribuição em R$ 1,00 por cota, apesar de um resultado gerado inferior. O fundo encerrou o mês com 100% de sua carteira de crédito adimplente, reforçando a qualidade de seus ativos.

Desempenho

Em setembro, o fundo gerou um resultado líquido de R$ 0,83 por cota. Para manter a distribuição no patamar de R$ 1,00 por cota, foram utilizados R$ 0,17 por cota das reservas acumuladas. Mesmo com o uso, o fundo encerrou o mês com um saldo de R$ 0,36 por cota em reservas, que serão utilizadas para sustentar a estabilidade das distribuições nos próximos meses, conforme a política da gestão.

Dividendos

A distribuição referente a setembro, paga em outubro de 2025, foi de R$ 1,00 por cota, mantendo o patamar dos últimos meses. Este valor corresponde a um dividend anualizado de 14,0% sobre o preço de fechamento da cota de R$ 90,89. O guidance para o segundo semestre de 2025 permanece na faixa de R$ 0,90 a R$ 1,00 por cota, com a gestão reiterando a expectativa de manter a entrega no topo da banda.

Indicadores

P/VP

0,98

DY Mensal

1,1%

DY Projetado 12M

14%

Rentabilidade YTD

26,1%

Resultado por Cota

R$ 0,83

Dividendo por Cota

R$ 1,00

Estabilidade Dividendo

estável

Número de Cotistas

111.023

Métricas

Taxa de Inadimplência

0%

LTV Médio

58%

Prazo Médio

4,3 anos

Portfólio

Número de Operações

29

Número de FIIs

20

Destaques

  • Manutenção da distribuição no patamar elevado de R$ 1,00 por cota pelo terceiro mês consecutivo.
  • Carteira de crédito 100% adimplente, demonstrando a qualidade e resiliência dos ativos.
  • Guidance de distribuição reafirmado, com expectativa de manter o pagamento no topo da banda (R$ 1,00) até o final de 2025.

Desafios

  • O resultado gerado em setembro (R$ 0,83 por cota) foi novamente inferior à distribuição (R$ 1,00 por cota), mantendo a dependência do uso de reservas para complementar os proventos.
  • Redução de 32% no saldo de reservas acumuladas em um único mês, que caiu de R$ 0,53/cota para R$ 0,36/cota, aumentando o risco sobre a sustentabilidade do dividendo no patamar atual a médio prazo.

Riscos do Fundo

  • Concentração geográfica das garantias dos CRIs no estado de São Paulo, que corresponde a 66% do portfólio de crédito.
  • Risco de mercado associado à variação da inflação (IPCA), indexador de 99% da carteira de crédito.
  • Risco de crédito inerente aos devedores das operações de CRI, embora a carteira se mantenha 100% adimplente.
  • Potencial conflito de interesse devido ao investimento de 3,4% do ativo total no MCRE11, um FII também gerido pela Mauá Capital.

Notas

  • O Fundo encerrou setembro com R$ 0,36/cota em reservas acumuladas, após utilizar R$ 0,17/cota para complementar a distribuição do mês.
  • A gestão reafirmou a expectativa de manter a distribuição entre R$ 0,90 e R$ 1,00 por cota, com intenção de se manter no topo da banda (R$ 1,00) até dezembro/25.
  • 100% dos CRIs da carteira permanecem adimplentes.

Observações do Mês

O MCCI11 continua a executar sua estratégia de dividendos estáveis e elevados, pagando R$ 1,00 por cota pelo terceiro mês consecutivo, amparado por uma carteira de crédito 100% adimplente. Contudo, a performance financeira de setembro mostrou uma deterioração, com um resultado líquido de R$ 0,83/cota, que exigiu o uso mais intenso de reservas (R$ 0,17/cota). Essa queima acelerada do saldo de reservas, agora em R$ 0,36/cota, é um ponto de atenção crítico. Embora a gestão se mantenha confiante até o final do ano, a sustentabilidade do dividendo no patamar atual dependerá de uma recuperação nos resultados futuros. Os riscos de concentração em SP e no FII da própria gestora persistem.

CRIs

WT Morumbi

Comercial

LTV Baixo 12,4%

Tipo

CRI

Segmento

Comercial

Taxa

IPCA + 6,00%

LTV

43%

Resumo

CRI com garantia de alienação fiduciária de 35 mil m² do edifício WT Morumbi (AAA), com cessão de contratos de locação e cotas do FII proprietário. LTV de 43%.

Newport

Logístico

LTV Médio 9,1%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

IPCA + 7,14%

LTV

70%

Resumo

CRI com lastro em contrato de compra e venda do ativo CD Hypera (73 mil m² de área construída). A operação possui alienação fiduciária do ativo e fundo de reserva. LTV de 70%.

Pirelli

Logístico

LTV Médio 5,4%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

IPCA + 8,00%

LTV

90%

Resumo

CRI com garantia de alienação fiduciária de centro de distribuição da Pirelli (55.802 m²) com contrato BTS de 15 anos. Possui fundo de reserva e fianças. LTV de 90%.

DutraLog

Logístico

LTV Baixo 5,1%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

IPCA + 8,09%

LTV

46%

Resumo

CRI com garantia de alienação fiduciária de galpão logístico AAA (44.335 m² de ABL) em desenvolvimento. A operação possui cessão fiduciária de recebíveis e fundo de despesas. LTV de 46%.

CRI Assaí

Varejo Essencial

LTV Médio 4,8%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo Essencial

Taxa

IPCA + 7,04%

LTV

64%

Resumo

CRI com garantia de alienação fiduciária de três imóveis (duas lojas Assaí e um prédio corporativo), com lastro em três contratos de locação BTS. LTV de 64%.

Superfrio

Logístico

LTV Médio 3,7%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

IPCA + 9,60%

LTV

69%

Resumo

CRI com garantia de alienação fiduciária de 2 galpões refrigerados (21.637m²), com cessão fiduciária de direitos creditórios. LTV de 69%.

CRI Assaí II

Varejo Essencial

LTV Médio 3,4%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo Essencial

Taxa

IPCA + 8,30%

LTV

64%

Resumo

CRI com garantia de alienação fiduciária de uma loja Assaí com contrato BTS de 20 anos. A operação conta com fundos de reserva/despesa e fiança dos sócios. LTV de 64%.

Residencial Jardins

Residencial

LTV Baixo 3,3%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 9,25%

LTV

54%

Resumo

CRI com garantia de alienação fiduciária de unidades residenciais para locação e cessão de contratos. Conta também com alienação de ações da proprietária. LTV de 54%.

CRI Log II

Logístico

LTV Baixo 3,1%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

IPCA + 7,20%

LTV

56%

Resumo

CRI com garantia de alienação fiduciária de galpão logístico de 29.380 m² de ABL, avaliado em R$ 80,0 milhões. Possui cessão de recebíveis e fundo de reserva. LTV de 56%.

BRF

Logístico

LTV Médio 3,1%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

IPCA + 8,25%

LTV

61%

Resumo

CRI com garantia de alienação fiduciária de fração de um galpão refrigerado locado para a BRF com contrato atípico. Possui fundo de reserva e fiança. LTV de 61%.

CRI Varejo Essencial IV

Varejo Essencial

LTV Médio 2,6%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo Essencial

Taxa

IPCA + 8,50%

LTV

73%

Resumo

CRI com garantia de alienação fiduciária de uma loja comercial na Vila Mariana, com lastro em contrato de locação BTS com grande rede de varejo. LTV de 73%.

Green Towers

Comercial

LTV Médio 2,4%

Tipo

CRI

Segmento

Comercial

Taxa

IPCA + 8,66%

LTV

80%

Resumo

CRI com garantia de alienação fiduciária de cotas de FII correspondentes a 15% de laje corporativa no edifício Green Towers, locado ao Banco do Brasil. LTV de 80%.

Evolution

Comercial

LTV Baixo 2,4%

Tipo

CRI

Segmento

Comercial

Taxa

IPCA + 6,25%

LTV

42%

Resumo

CRI com garantia de alienação fiduciária de 28,7% do edifício triple A Evolution e cessão do contrato de locação (Elopar). LTV de 42%.

Residencial Itaim

Residencial

LTV Baixo 2,3%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 7,85%

LTV

56%

Resumo

CRI com garantia de alienação fiduciária de 80 unidades residenciais para locação no empreendimento Upper Itaim. LTV de 56%.

CRI Varejo Essencial III

Varejo Essencial

LTV Médio 2,2%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo Essencial

Taxa

IPCA + 8,50%

LTV

75%

Resumo

CRI com garantia de alienação fiduciária de imóvel para varejo essencial no bairro Campo Belo, com lastro em contrato BTS. A loja está em funcionamento. LTV de 75%.

CRI Log I

Logístico

LTV Baixo 1,8%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

IPCA + 7,20%

LTV

56%

Resumo

CRI com garantia de alienação fiduciária de galpão logístico de 21.098 m² de ABL, avaliado em R$ 76,8 milhões. LTV de 56%.

WT Log

Logístico

LTV Baixo 1,7%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

IPCA + 8,14%

LTV

30%

Resumo

Alavancagem para empresa patrimonialista com garantia de alienação fiduciária de fração (25%) de galpão logístico AAA. LTV de 30%.

Renda Residencial

Residencial

LTV Baixo 1,6%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 8,12%

LTV

30%

Resumo

CRI série sênior com garantia de alienação fiduciária de unidades residenciais para locação. A subordinação do ativo é de 20%. LTV de 30%.

CRI Varejo Essencial I

Varejo Essencial

LTV Baixo 1,5%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo Essencial

Taxa

IPCA + 7,50%

LTV

51%

Resumo

CRI com garantia de alienação fiduciária de imóvel de varejo no bairro Pinheiros, com lastro em contrato BTS. A loja está em funcionamento. LTV de 51%.

Home Equity II

Res / Com

LTV Baixo 1,4%

Tipo

CRI

Segmento

Res / Com

Taxa

IPCA + 9,00%

LTV

49%

Resumo

CRI com lastro em recebíveis de operações de Home Equity e financiamentos imobiliários, com imóveis majoritariamente em São Paulo. LTV de 49%.

Villa XP

Comercial

1,3%

Tipo

CRI

Segmento

Comercial

Taxa

IPCA + 5,00%

LTV

Não informado

Resumo

CRI com lastro em uma debênture imobiliária emitida pela XP Investimentos. A operação conta com rating brAAA emitido pela S&P Global.

Square Design

Hotel

LTV Baixo 1,1%

Tipo

CRI

Segmento

Hotel

Taxa

IPCA + 12,00%

LTV

24%

Resumo

CRI com garantia de alienação fiduciária de matrículas do hotel 5 estrelas Square Design (82% do total), com cessão de recebíveis e fundo de reserva. LTV de 24%.

Pulverizados

Res / Com / Lote

LTV Baixo 1%

Tipo

CRI

Segmento

Res / Com / Lote

Taxa

IPCA + 7,04%

LTV

27%

Resumo

CRIs séries sêniores com lastro em recebíveis de financiamentos imobiliários pulverizados (278 créditos), com alienação fiduciária dos imóveis. LTV de 27%.

CRI Varejo Essencial II

Varejo Essencial

LTV Baixo 1%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo Essencial

Taxa

IPCA + 7,50%

LTV

41%

Resumo

CRI com garantia de Alienação Fiduciária de imóvel de varejo no bairro Vila Mascote, com lastro em contrato BTS. A loja está em funcionamento. LTV de 41%.

Vista Faria Lima

Comercial

LTV Baixo 0,8%

Tipo

CRI

Segmento

Comercial

Taxa

CDI + 1,00%

LTV

35%

Resumo

CRI com garantia de alienação fiduciária de 4 conjuntos do edifício comercial Vista Faria Lima. LTV de 35%.

Localfrio

Logístico

LTV Baixo 0,6%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

IPCA + 6,00%

LTV

54%

Resumo

CRI série sênior com garantia de alienação fiduciária de 2 galpões logísticos. A subordinação do ativo é de 20%. LTV de 54%.

Home Equity I

Res / Com

LTV Baixo 0,5%

Tipo

CRI

Segmento

Res / Com

Taxa

IPCA + 6,50%

LTV

25%

Resumo

CRI série sênior com lastro em recebíveis pulverizados de Home Equity (52 créditos). A subordinação atual é de 57%. LTV de 25%.

Alocação Tática 1

Tipo

CRI

Segmento

Taxa

IPCA + 10,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação tática de CRI não detalhada no relatório.

Alocação Tática 2

Tipo

CRI

Segmento

Taxa

IPCA + 12,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação tática de CRI não detalhada no relatório.

FIIs

MCRE11

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3,4%

CPTS11

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3,3%

FLCR11

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0,7%

MANA11

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0,6%

HSAF11

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0,5%

EQIR11

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0,5%

WHGR11

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0,5%

GAME11

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0,4%

BIME11

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0,4%

XPCI11

Leia mais →
0,4%

HREC11

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0,3%

KIVO11

Leia mais →
0,3%

RBRR11

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0,2%

Outros

0,6%

Exposição por Índice

IPCA

99%

CDI

1%

Regiões

São Paulo

66%

Centro-Oeste

12%

Norte/Nordeste

10%

Sudeste

8%

Distrito Federal

3%

Sul

1%

Exposição por Segmento

Logístico

42%

Comercial

25%

Varejo Essencial

19%

Residencial

12%

Hotel

2%

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Este serviço apenas organiza informações públicas dos relatórios gerenciais. Não constitui recomendação ou orientação de investimento.