Resumo do Relatório Gerencial de MCCI11 (Novembro de 2025) com Inteligência Artificial
FII MAUA
MCCI11—Resumo de Novembro de 2025
Resumo
O Mauá Capital Recebíveis Imobiliários (MCCI11) é um fundo de papel focado em CRIs (80% da carteira) e FIIs (12%). Em outubro de 2025 (relatório de novembro), o fundo manteve a distribuição de R$ 1,00/cota, alinhada ao guidance, utilizando R$ 0,10/cota de reservas acumuladas, visto que o resultado gerado foi de R$ 0,90/cota. A carteira permanece 100% adimplente. A gestão reafirmou a intenção de manter o dividendo de R$ 1,00 até dezembro/25.
Desempenho
O fundo gerou um resultado líquido de R$ 0,90 por cota em outubro, superior aos R$ 0,83 de setembro, mas ainda insuficiente para cobrir a distribuição de R$ 1,00. Foi necessário utilizar R$ 0,10 por cota das reservas, que encerraram o mês em R$ 0,26 por cota.
Dividendos
Distribuição de R$ 1,00 por cota, paga em novembro, representando um Dividend anualizado de 14,4% sobre a cota de fechamento (R$ 88,89). O guidance de R$ 0,90 a R$ 1,00 foi mantido, com expectativa de entrega no teto da banda até o fim do ano.
Indicadores
P/VP
0,95
DY Mensal
1,12%
DY Projetado 12M
14,4%
Rentabilidade YTD
23,3%
Resultado por Cota
R$ 0,90
Dividendo por Cota
R$ 1,00
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
111.567
Métricas CRI
Taxa de Inadimplência
0%
LTV Médio
58%
Prazo Médio
4,3 anos
Portfólio
Número de Operações
29
Número de FIIs
20
Destaques
- Manutenção da distribuição de R$ 1,00/cota conforme guidance.
- Carteira de crédito 100% adimplente (0% de inadimplência).
- Yield anualizado atrativo de 14,4%.
- Resultado operacional subiu para R$ 0,90/cota frente aos R$ 0,83/cota do mês anterior.
Desafios
- Consumo recorrente de reservas para manter o dividendo (queima de R$ 0,10/cota em outubro).
- Redução do saldo de reservas acumuladas para R$ 0,26/cota, o menor nível do trimestre.
- Resultado gerado (R$ 0,90) consistentemente abaixo da distribuição (R$ 1,00) nos últimos meses.
Riscos do Fundo
- Concentração geográfica em São Paulo (66% do portfólio).
- Risco de inflação (99% indexado ao IPCA), com sensibilidade negativa no valor patrimonial em momentos de abertura de taxa das NTN-Bs.
- Conflito de interesse potencial com investimento relevante (~3,3%) no fundo MCRE11, da mesma gestora.
- Risco de sustentabilidade de dividendos devido à queima contínua de reservas.
Notas
- O fundo encerrou o mês com R$ 0,26 de reservas acumuladas.
- Guidance de R$ 0,90 a R$ 1,00 mantido para o semestre.
- 98% dos recursos alocados em ativos alvo ( + FII).
Observações do Mês
O MCCI11 apresenta uma carteira de crédito robusta e resiliente, sem e bem diversificada em devedores. No entanto, a sustentabilidade do dividendo de R$ 1,00 no médio prazo é preocupante. O fundo vem consumindo reservas consistentemente (de R$ 0,57 em julho para R$ 0,26 em outubro) para cobrir o gap entre a geração de caixa (R$ 0,83-0,96) e a distribuição. Embora a gestão garanta esse patamar até dezembro, o 'colchão' de segurança está diminuindo, o que pode forçar um ajuste na distribuição em 2026 se a inflação ou as taxas não favorecerem um aumento na geração de resultados.
CRIs
WT Morumbi
Comercial
Comercial・LTV 43%・IPCA + 6,00%
LTV Baixo 12,4% 12,4%
WT Morumbi
Comercial
Comercial・LTV 43%・IPCA + 6,00%
Tipo
CRI
Segmento
Comercial
Taxa
IPCA + 6,00%
LTV
Resumo
Garantia de AF de 35 mil m² do edifício WT Morumbi (AAA). LTV de 43%.
Garantias
Newport
Logístico
Logístico・LTV 70%・IPCA + 7,14%
LTV Médio 9,1% 9,1%
Newport
Logístico
Logístico・LTV 70%・IPCA + 7,14%
Tipo
CRI
Segmento
Logístico
Taxa
IPCA + 7,14%
LTV
Resumo
Lastro em contrato de compra e venda do CD Hypera. Totalmente locado. LTV 70%.
Garantias
Pirelli
Logístico
Logístico・LTV 90%・IPCA + 8,00%
LTV Médio 5,3% 5,3%
Pirelli
Logístico
Logístico・LTV 90%・IPCA + 8,00%
Tipo
CRI
Segmento
Logístico
Taxa
IPCA + 8,00%
LTV
Resumo
CD da Pirelli, contrato BTS. LTV 90%.
Garantias
DutraLog
Logístico
Logístico・LTV 45%・IPCA + 8,09%
LTV Baixo 5,1% 5,1%
DutraLog
Logístico
Logístico・LTV 45%・IPCA + 8,09%
Tipo
CRI
Segmento
Logístico
Taxa
IPCA + 8,09%
LTV
Resumo
Galpão logístico AAA em desenvolvimento. LTV 45%.
Garantias
CRI Assaí
Varejo Essencial
Varejo Essencial・LTV 64%・IPCA + 7,04%
LTV Médio 4,8% 4,8%
CRI Assaí
Varejo Essencial
Varejo Essencial・LTV 64%・IPCA + 7,04%
Tipo
CRI
Segmento
Varejo Essencial
Taxa
IPCA + 7,04%
LTV
Resumo
Duas lojas Assaí e um prédio corporativo. Contratos BTS. LTV 64%.
Garantias
Superfrio
Logístico
Logístico・LTV 69%・IPCA + 9,60%
LTV Médio 3,8% 3,8%
Superfrio
Logístico
Logístico・LTV 69%・IPCA + 9,60%
Tipo
CRI
Segmento
Logístico
Taxa
IPCA + 9,60%
LTV
Resumo
2 galpões refrigerados. LTV 69%.
Garantias
CRI Assaí II
Varejo Essencial
Varejo Essencial・LTV 64%・IPCA + 8,30%
LTV Médio 3,4% 3,4%
CRI Assaí II
Varejo Essencial
Varejo Essencial・LTV 64%・IPCA + 8,30%
Tipo
CRI
Segmento
Varejo Essencial
Taxa
IPCA + 8,30%
LTV
Resumo
Loja Assaí, contrato BTS de 20 anos. LTV 64%.
Garantias
Residencial Jardins
Residencial
Residencial・LTV 54%・IPCA + 9,25%
LTV Baixo 3,3% 3,3%
Residencial Jardins
Residencial
Residencial・LTV 54%・IPCA + 9,25%
Tipo
CRI
Segmento
Residencial
Taxa
IPCA + 9,25%
LTV
Resumo
Unidades residenciais para locação. LTV 54%.
Garantias
CRI Log II
Logístico
Logístico・LTV 56%・IPCA + 7,20%
LTV Baixo 3,1% 3,1%
CRI Log II
Logístico
Logístico・LTV 56%・IPCA + 7,20%
Tipo
CRI
Segmento
Logístico
Taxa
IPCA + 7,20%
LTV
Resumo
Galpão logístico de 29.380 m². LTV 56%.
Garantias
BRF
Logístico
Logístico・LTV 61%・IPCA + 8,25%
LTV Médio 3,1% 3,1%
BRF
Logístico
Logístico・LTV 61%・IPCA + 8,25%
Tipo
CRI
Segmento
Logístico
Taxa
IPCA + 8,25%
LTV
Resumo
Galpão refrigerado BRF. LTV 61%.
Garantias
CRI Varejo Essencial IV
Varejo Essencial
Varejo Essencial・LTV 75%・IPCA + 8,50%
LTV Médio 2,6% 2,6%
CRI Varejo Essencial IV
Varejo Essencial
Varejo Essencial・LTV 75%・IPCA + 8,50%
Tipo
CRI
Segmento
Varejo Essencial
Taxa
IPCA + 8,50%
LTV
Resumo
Loja comercial na Vila Mariana. BTS. LTV 75%.
Garantias
Evolution
Comercial
Comercial・LTV 41%・IPCA + 6,25%
LTV Baixo 2,4% 2,4%
Evolution
Comercial
Comercial・LTV 41%・IPCA + 6,25%
Tipo
CRI
Segmento
Comercial
Taxa
IPCA + 6,25%
LTV
Resumo
28,7% do edifício triple A Evolution. LTV 41%.
Garantias
Green Towers
Comercial
Comercial・LTV 80%・IPCA + 8,66%
LTV Médio 2,4% 2,4%
Green Towers
Comercial
Comercial・LTV 80%・IPCA + 8,66%
Tipo
CRI
Segmento
Comercial
Taxa
IPCA + 8,66%
LTV
Resumo
Laje corporativa no edifício Green Towers (BB). LTV 80%.
Garantias
Residencial Itaim
Residencial
Residencial・LTV 56%・IPCA + 7,85%
LTV Baixo 2,3% 2,3%
Residencial Itaim
Residencial
Residencial・LTV 56%・IPCA + 7,85%
Tipo
CRI
Segmento
Residencial
Taxa
IPCA + 7,85%
LTV
Resumo
80 unidades residenciais no Upper Itaim. LTV 56%.
Garantias
CRI Varejo Essencial III
Varejo Essencial
Varejo Essencial・LTV 74%・IPCA + 8,50%
LTV Médio 2,2% 2,2%
CRI Varejo Essencial III
Varejo Essencial
Varejo Essencial・LTV 74%・IPCA + 8,50%
Tipo
CRI
Segmento
Varejo Essencial
Taxa
IPCA + 8,50%
LTV
Resumo
Imóvel de varejo no Campo Belo. BTS. LTV 74%.
Garantias
Renda Residencial
Residencial
Residencial・LTV 29%・IPCA + 8,12%
LTV Baixo 1,8% 1,8%
Renda Residencial
Residencial
Residencial・LTV 29%・IPCA + 8,12%
Tipo
CRI
Segmento
Residencial
Taxa
IPCA + 8,12%
LTV
Resumo
Unidades residenciais para locação. Série sênior. LTV 29%.
Garantias
CRI Log I
Logístico
Logístico・LTV 56%・IPCA + 7,20%
LTV Baixo 1,8% 1,8%
CRI Log I
Logístico
Logístico・LTV 56%・IPCA + 7,20%
Tipo
CRI
Segmento
Logístico
Taxa
IPCA + 7,20%
LTV
Resumo
Galpão logístico de 21.098 m². LTV 56%.
Garantias
WT Log
Logístico
Logístico・LTV 30%・IPCA + 8,14%
LTV Baixo 1,7% 1,7%
WT Log
Logístico
Logístico・LTV 30%・IPCA + 8,14%
Tipo
CRI
Segmento
Logístico
Taxa
IPCA + 8,14%
LTV
Resumo
Alavancagem para empresa patrimonialista. LTV 30%.
Garantias
CRI Varejo Essencial I
Varejo Essencial
Varejo Essencial・LTV 51%・IPCA + 7,50%
LTV Baixo 1,5% 1,5%
CRI Varejo Essencial I
Varejo Essencial
Varejo Essencial・LTV 51%・IPCA + 7,50%
Tipo
CRI
Segmento
Varejo Essencial
Taxa
IPCA + 7,50%
LTV
Resumo
Imóvel de varejo em Pinheiros. BTS. LTV 51%.
Garantias
Home Equity II
Res / Com
Res / Com・LTV 49%・IPCA + 9,00%
LTV Baixo 1,4% 1,4%
Home Equity II
Res / Com
Res / Com・LTV 49%・IPCA + 9,00%
Tipo
CRI
Segmento
Res / Com
Taxa
IPCA + 9,00%
LTV
Resumo
Recebíveis de Home Equity. LTV 49%.
Garantias
Villa XP
Comercial
Comercial・IPCA + 5,00%
1,3% 1,3%
Villa XP
Comercial
Comercial・IPCA + 5,00%
Tipo
CRI
Segmento
Comercial
Taxa
IPCA + 5,00%
LTV
Resumo
Lastro em debênture imobiliária XP Investimentos.
Square Design
Hotel
Hotel・LTV 23%・IPCA + 12,00%
LTV Baixo 1,1% 1,1%
Square Design
Hotel
Hotel・LTV 23%・IPCA + 12,00%
Tipo
CRI
Segmento
Hotel
Taxa
IPCA + 12,00%
LTV
Resumo
Unidades do hotel Square Design. LTV 23%.
Garantias
CRI Varejo Essencial II
Varejo Essencial
Varejo Essencial・LTV 41%・IPCA + 7,50%
LTV Baixo 1% 1%
CRI Varejo Essencial II
Varejo Essencial
Varejo Essencial・LTV 41%・IPCA + 7,50%
Tipo
CRI
Segmento
Varejo Essencial
Taxa
IPCA + 7,50%
LTV
Resumo
Imóvel de varejo na Vila Mascote. BTS. LTV 41%.
Garantias
Pulverizados
Res / Com / Lote
Res / Com / Lote・LTV 27%・IPCA + 7,04%
LTV Baixo 1% 1%
Pulverizados
Res / Com / Lote
Res / Com / Lote・LTV 27%・IPCA + 7,04%
Tipo
CRI
Segmento
Res / Com / Lote
Taxa
IPCA + 7,04%
LTV
Resumo
Carteira pulverizada de recebíveis imobiliários. LTV 27%.
Garantias
Vista Faria Lima
Comercial
Comercial・LTV 35%・CDI + 1,00%
LTV Baixo 0,8% 0,8%
Vista Faria Lima
Comercial
Comercial・LTV 35%・CDI + 1,00%
Tipo
CRI
Segmento
Comercial
Taxa
CDI + 1,00%
LTV
Resumo
4 conjuntos no edifício Vista Faria Lima. LTV 35%.
Garantias
Localfrio
Logístico
Logístico・LTV 53%・IPCA + 6,00%
LTV Baixo 0,6% 0,6%
Localfrio
Logístico
Logístico・LTV 53%・IPCA + 6,00%
Tipo
CRI
Segmento
Logístico
Taxa
IPCA + 6,00%
LTV
Resumo
2 galpões logísticos. LTV 53%.
Garantias
Home Equity I
Res / Com
Res / Com・LTV 25%・IPCA + 6,50%
LTV Baixo 0,5% 0,5%
Home Equity I
Res / Com
Res / Com・LTV 25%・IPCA + 6,50%
Tipo
CRI
Segmento
Res / Com
Taxa
IPCA + 6,50%
LTV
Resumo
Recebíveis de Home Equity. LTV 25%.
Garantias
Alocação Tática 1
・IPCA + 10,00%
Alocação Tática 1
・IPCA + 10,00%
Tipo
CRI
Segmento
Taxa
IPCA + 10,00%
LTV
Resumo
Alocação tática de curto prazo.
Alocação Tática 2
・IPCA + 12,00%
Alocação Tática 2
・IPCA + 12,00%
Tipo
CRI
Segmento
Taxa
IPCA + 12,00%
LTV
Resumo
Alocação tática de curto prazo.
FIIs
MCRE11
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Exposição por Índice
IPCA
CDI
Exposição por Segmento
Logístico
Comercial
Varejo Essencial
Residencial
Hotel