FII BTHF

BTHF11—Resumo de Outubro de 2025

Resumo

O BTHF11 é um fundo imobiliário híbrido que busca transitar entre carteiras de renda fixa e variável em produtos imobiliários, com foco em proteger o patrimônio e gerar valor. Em setembro, o fundo continuou sua estratégia de reciclagem de portfólio, destacando a venda parcial de 23% da participação no EZ Tower, um ativo real relevante. A transação foi feita em troca de cotas do FII IRDM11, visando aumentar o (resultado operacional), a da carteira e reduzir a concentração no ativo. A gestão permanece convicta na tese do EZ Tower, mas otimizou a exposição para 8% do PL. A carteira encerrou o mês alocada em FIIs de tijolo (31,0%), FIIs de papel (27,2%), CRIs (17,3%) e Ativos Reais (13,8%).

Desempenho

Em setembro, o fundo manteve a consistência nos resultados, gerando R$ 0,081 por cota, valor que ficou abaixo da distribuição de R$ 0,092. O destaque do mês foi o desinvestimento parcial de 23% na participação no EZ Tower, uma movimentação estratégica para reduzir a concentração do portfólio, que caiu de 12,9% para 8% do PL, e aumentar a e o através da alocação em cotas do IRDM11. O retorno total acumulado no ano (YTD) alcançou 22,6%, superando significativamente os 15,2% do .

Dividendos

A distribuição em setembro foi de R$ 0,092 por cota, mantendo o mesmo patamar dos meses anteriores. Este valor corresponde a um dividend anualizado de 12,72%, com base na cota de mercado de R$ 8,68 no fechamento do mês. O resultado apurado no mês foi de R$ 0,081 por cota, indicando que a distribuição não foi totalmente coberta pelo resultado do período, possivelmente utilizando reservas de lucros.

Indicadores

P/VP

0,87

DY Mensal

1,06%

DY Projetado 12M

12,72%

Rentabilidade YTD

22,62%

Resultado por Cota

R$ 0,08

Dividendo por Cota

R$ 0,09

Estabilidade Dividendo

estável

Número de Cotistas

317.217

Métricas

Taxa de Inadimplência

Não informado

LTV Médio

Não informado

Prazo Médio

3,5 anos

Portfólio

Número de Imóveis

Número de Operações

Número de FIIs

Destaques

Venda parcial de 23% da participação no EZ Tower, reduzindo a exposição de 12,9% para 8% do PL.
A transação gerou um prêmio relevante, a aproximadamente R$ 22 mil/m², e a realocação em cotas de IRDM11 busca um aumento imediato de cerca de 6% no FFO.
Retorno total acumulado no ano (YTD) de 22,6%, superando os 15,2% do IFIX.
O fundo negocia com um 'duplo desconto' total de 26,1% em relação ao valor patrimonial dos FIIs investidos.

Desafios

O resultado gerado em setembro (R$ 0,081 por cota) foi inferior à distribuição (R$ 0,092 por cota), indicando que o fundo precisou usar reservas para manter o patamar de proventos.
A concentração de 19,3% do portfólio em FIIs da própria gestora (BTG Pactual) representa um potencial conflito de interesse.

Riscos do Fundo

Risco de mercado: A performance do fundo é sensível às incertezas macroeconômicas e à taxa de juros, que impactam a cotação dos FIIs no mercado secundário.
Risco de 'duplo desconto': Além do desconto da cota do BTHF11 sobre seu valor patrimonial (P/VP de 0,87), os FIIs investidos na carteira também negociam com desconto, resultando em um desconto total de 26,1% sobre o valor patrimonial dos ativos subjacentes.
Risco de sustentabilidade dos dividendos: O resultado de setembro não cobriu a distribuição, indicando dependência de reservas ou ganhos de capital para manter o patamar atual.
Risco crítico de conflito de interesse: Concentração de 19,3% do patrimônio em FIIs geridos pela própria BTG Pactual, o que pode levar a decisões de alocação que beneficiem a gestora em detrimento dos cotistas e potencial dupla cobrança de taxas.

Observações do Mês

O BTHF11 executou um movimento estratégico importante em setembro com a venda parcial do EZ Tower, alinhado com sua proposta de gestão ativa de portfólio. A transação é positiva ao reduzir a concentração, realizar lucro e buscar um aumento imediato do . A performance YTD do fundo é excelente, superando o . No entanto, o resultado do mês não cobriu a distribuição, um ponto de atenção para a sustentabilidade dos proventos no patamar atual sem o uso de reservas. O 'duplo desconto' de 26,1% representa uma oportunidade, mas também reflete a complexidade do portfólio. A alta concentração em fundos da própria gestora (19,3%) continua sendo um risco relevante de conflito de interesses a ser monitorado.

CRIs

CRI logístico

Logístico

Logístico・CDI + 100,00%

1,9%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

CDI + 100,00%

LTV

Não informado

Resumo

O CRI foi constituído com intuito de reforço de caixa do tomador.

CRI Campinas Shopping

Shopping

Shopping・IPCA + 7,65%

1,6%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping

Taxa

IPCA + 7,65%

LTV

Não informado

Resumo

Operação tática.

Emergent Cold

Logístico

Logístico・LTV 66%・IPCA + 9,36%

LTV Médio 1,3%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

IPCA + 9,36%

LTV

66%

Resumo

Recursos destinados para expansão da operação da Emergent Cold, sétima maior companhia de logística refrigerada do mundo, em Paranaguá (PR), Itajaí (SC) e Rio Grande (RS).

Assaí Barzel

Varejo

Varejo・CDI + 1,25%

1,3%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

CDI + 1,25%

LTV

Não informado

Resumo

Operação tática.

Rede Duque - S1

Outros

Outros・LTV 67%・IPCA + 8,20%

LTV Médio 1,1%

Tipo

CRI

Segmento

Outros

Taxa

IPCA + 8,20%

LTV

67%

Resumo

Recursos destinados para expansão da operação e capital de giro da Rede Duque, uma rede de postos de combustíveis com mais de 80 pontos na Grande São Paulo.

You Corporativo – SII

Residencial

Residencial・LTV 50%・CDI + 4,50%

LTV Baixo 1,1%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 4,50%

LTV

50%

Resumo

Destinado ao reforço de caixa da companhia para ampliação da operação.

Rede Duque - S2

Outros

Outros・LTV 67%・IPCA + 8,20%

LTV Médio 0,9%

Tipo

CRI

Segmento

Outros

Taxa

IPCA + 8,20%

LTV

67%

Resumo

Recursos destinados para expansão da operação e capital de giro da Rede Duque, uma rede de postos de combustíveis com mais de 80 pontos na Grande São Paulo.

Patriani II

Residencial

Residencial・LTV 46%・CDI + 5,00%

LTV Baixo 0,9%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 5,00%

LTV

46%

Resumo

Financiamento para a exposição de obras dos empreendimentos Mistral e Vitra, ativos residenciais de alto padrão na grande São Paulo e que já foram 100% vendidos.

Patriani IV

Residencial

Residencial・LTV 46%・CDI + 5,00%

LTV Baixo 0,9%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 5,00%

LTV

46%

Resumo

Financiamento para a exposição de obras dos empreendimentos Mistral e Vitra, ativos residenciais de alto padrão na grande São Paulo e que já foram 100% vendidos.

Emergent Cold II

Logístico

Logístico・CDI + 3,25%

0,8%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

CDI + 3,25%

LTV

Não informado

Resumo

Recursos destinados para expansão da operação no Brasil da Emergent Cold, que conta com locatários como BRF, JBS e Yara.

Brookfield JK

Corporativo

Corporativo・IPCA + 6,50%

0,8%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

IPCA + 6,50%

LTV

Não informado

Resumo

Operação tática.

Higienópolis - SI

Residencial

Residencial・LTV 50%・CDI + 4,25%

LTV Baixo 0,7%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 4,25%

LTV

50%

Resumo

Desenvolvimento dos empreendimentos Park Mariana e Vista Madalena, localizados na Vila Mariana e Vila Madalena em São Paulo.

You Corporativo - SI

Residencial

Residencial・LTV 50%・CDI + 4,00%

LTV Baixo 0,6%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 4,00%

LTV

50%

Resumo

Destinado ao reforço de caixa da companhia para ampliação da operação.

CRI RZK Solar SI

Outros

Outros・IPCA + 9,00%

0,4%

Tipo

CRI

Segmento

Outros

Taxa

IPCA + 9,00%

LTV

Não informado

Resumo

O CRI foi constituído para financiar projetos solares.

CRI RZK Solar SII

Outros

Outros・IPCA + 9,00%

0,4%

Tipo

CRI

Segmento

Outros

Taxa

IPCA + 9,00%

LTV

Não informado

Resumo

O CRI foi constituído para financiar projetos solares.

CRI RZK Solar SIII

Outros

Outros・IPCA + 8,50%

0,4%

Tipo

CRI

Segmento

Outros

Taxa

IPCA + 8,50%

LTV

Não informado

Resumo

O CRI foi constituído para financiar projetos solares.

Souza Cruz - S2

Outros

Outros・LTV 22%・IPCA + 9,73%

LTV Baixo 0,3%

Tipo

CRI

Segmento

Outros

Taxa

IPCA + 9,73%

LTV

22%

Resumo

Operação lastreada em um contrato de locação atípico pela Souza Cruz (atual BAT), com garantia de alienação fiduciária de um galpão em Cachoeirinhas - RS.

Chandon

Residencial

Residencial・LTV 74%・CDI + 4,75%

LTV Médio 0,3%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 4,75%

LTV

74%

Resumo

Desenvolvimento dos empreendimentos Maceió 88 e Sergipe, ambos localizados no bairro de Higienópolis em São Paulo.

CRI Brazilian Jr. I

Hotelaria

Hotelaria・IGPM + 12,00%

0,3%

Tipo

CRI

Segmento

Hotelaria

Taxa

IGPM + 12,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação tática.

CRI RZK Solar SIV

Outros

Outros・IPCA + 9,00%

0,2%

Tipo

CRI

Segmento

Outros

Taxa

IPCA + 9,00%

LTV

Não informado

Resumo

O CRI foi constituído para financiar projetos solares.

Patriani I S3

Residencial

Residencial・LTV 46%・CDI + 3,50%

LTV Baixo 0,1%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 3,50%

LTV

46%

Resumo

Financiamento para a exposição de obras dos empreendimentos Mistral e Vitra, ativos residenciais de alto padrão na grande São Paulo e que já foram 100% vendidos.

Patriani I S1

Residencial

Residencial・LTV 46%・CDI + 3,50%

LTV Baixo 0,1%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 3,50%

LTV

46%

Resumo

Financiamento para a exposição de obras dos empreendimentos Mistral e Vitra, ativos residenciais de alto padrão na grande São Paulo e que já foram 100% vendidos.

Reserva Prado - SII

Residencial

Residencial・LTV 41%・IPCA + 11,48%

LTV Baixo 0,1%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 11,48%

LTV

41%

Resumo

Desenvolvimento do empreendimento Reserva Prado em Campinas.

Passione - SII

Residencial

Residencial・LTV 60%・IPCA + 11,48%

LTV Médio 0,1%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 11,48%

LTV

60%

Resumo

Desenvolvimento do empreendimento Passione em São Caetano.

Platina Norte Sul - SII

Residencial

Residencial・LTV 40%・IPCA + 11,48%

LTV Baixo 0%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 11,48%

LTV

40%

Resumo

Desenvolvimento do empreendimento Platina Norte Sul em Campinas.

Soberano Sta. Paula - SII

Residencial

Residencial・LTV 43%・IPCA + 11,48%

LTV Baixo 0%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 11,48%

LTV

43%

Resumo

Desenvolvimento do empreendimento Soberano Santa Paula em São Caetano.

Marajoara

Residencial

Residencial・LTV 71%・CDI + 5,00%

LTV Médio 0%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 5,00%

LTV

71%

Resumo

Desenvolvimento do empreendimento Marajoara Club House, localizado no bairro Interlagos em São Paulo.

Reserva Prado - SI

Residencial

Residencial・LTV 41%・IPCA + 10,16%

LTV Baixo 0%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 10,16%

LTV

41%

Resumo

Desenvolvimento do empreendimento Reserva Prado em Campinas.

Soberano Sta. Paula - SI

Residencial

Residencial・LTV 43%・IPCA + 10,16%

LTV Baixo 0%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 10,16%

LTV

43%

Resumo

Desenvolvimento do empreendimento Soberano Santa Paula em São Caetano.

Platina Norte Sul - SI

Residencial

Residencial・LTV 40%・IPCA + 10,16%

LTV Baixo 0%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 10,16%

LTV

40%

Resumo

Desenvolvimento do empreendimento Platina Norte Sul em Campinas.

Passione - SI

Residencial

Residencial・LTV 60%・IPCA + 10,16%

LTV Médio 0%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 10,16%

LTV

60%

Resumo

Desenvolvimento do empreendimento Passione em São Caetano.

CRI Brazilian Jr. II

Hotelaria

Hotelaria・TR + 8,00%

Tipo

CRI

Segmento

Hotelaria

Taxa

TR + 8,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação tática.

CRI Brazilian Sr. I

Hotelaria

Hotelaria・IGPM + 8,00%

Tipo

CRI

Segmento

Hotelaria

Taxa

IGPM + 8,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação tática.

CRI Brazilian Sr. II

Hotelaria

Hotelaria・PRE + 12,50%

Tipo

CRI

Segmento

Hotelaria

Taxa

PRE + 12,50%

LTV

Não informado

Resumo

Operação tática.

Estoque Helbor

Residencial

Residencial・CDI + 2,30%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 2,30%

LTV

Não informado

Resumo

Operação tática.

Propriedades

Ez Tower Torre B

Classe Laje

GLA

Não informado

Ocupação

81%

Aluguel/m²

Não informado

Participação

37%

Resumo

Investido via FII monoativo, controlado pelo BTHF11, que agora detém 37% da EZ Tower Torre B após a venda parcial. A gestão vê o ativo como uma tese de ganho de capital de longo prazo, acreditando no potencial de valorização pela crescente movimentação de empresas para a região da Chucri Zaidan.

Pátio Maceió

Classe Shopping

5,8%

GLA

Não informado

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

27%

Resumo

Investido via FII 'RE Structured', também controlado pelo BTHF11, responsável pela posição de 27% no Shopping Pátio Maceió. A aquisição foi feita de forma parcelada, em uma operação estruturada onde o vendedor tem opção de recompra, garantindo ao BTHF11 uma TIR mínima de 18% a.a.