FII BTHF

BTHF11—Resumo de Janeiro de 2026

Resumo

O BTHF11 celebra um ano de listagem consolidando sua estratégia de Hedge Fund imobiliário. O mês de dezembro de 2025 foi marcado pelo desinvestimento quase total do ativo EZ Tower, gerando um ganho de capital de R$ 46 milhões e permitindo um aumento extraordinário na distribuição. A gestão foca em fechar o desconto patrimonial ('duplo desconto') e rotacionar a carteira para ativos com maior e geração de , mantendo alta exposição em FIIs de tijolo e papel.

Desempenho

O fundo reportou um resultado de R$ 0,114 por cota, impulsionado pelo ganho de capital da venda do EZ Tower e movimentações em FIIs. A distribuição foi elevada para R$ 0,106 por cota. O retorno total no ano (YTD) atingiu 31,8%, superando significativamente o (21,1%). O fundo encerrou com de 0,88x.

Dividendos

Distribuição de R$ 0,106 por cota, um aumento relevante frente aos R$ 0,092 recorrentes anteriores, gerando um Dividend anualizado de 14,09%. O pagamento foi coberto pelo resultado do mês (R$ 0,114).

Indicadores

P/VP

0,88

DY Mensal

1,17%

DY Projetado 12M

14,09%

Rentabilidade YTD

31,77%

Resultado por Cota

R$ 0,11

Dividendo por Cota

R$ 0,11

Estabilidade Dividendo

crescente

Número de Cotistas

312.539

Métricas

Taxa de Inadimplência

Não informado

LTV Médio

Não informado

Prazo Médio

3,2 anos

Portfólio

Número de Imóveis

Número de Operações

Número de FIIs

Destaques

Venda da posição em EZ Tower gerou R$ 46 milhões de ganho de capital
Retorno total em 2025 de 31,8%, superando o IFIX (21,1%) e pares Hedge Funds
Aumento da distribuição para R$ 0,106/cota (Dividend Yield de 14,09%)
Redução do desconto patrimonial (P/VP subiu para 0,88x)
Posição de Caixa robusta em 14,4% para novas alocações

Desafios

Ainda negocia com desconto patrimonial (P/VP 0,88x) e 'duplo desconto' na carteira em dezembro de 2025
Desafios macroeconômicos com Selic em 15,00% mantida em dezembro
Necessidade de re-alocação eficiente do alto volume de caixa (14,4%) gerado pelas vendas

Riscos do Fundo

Concentração em fundos geridos pela BTG Pactual (BTHI11, BTCI11, BPML11, BRCR11, BTYU11) gerando conflito de interesse
Risco de reinvestimento do caixa (14,4% do PL) em taxas atrativas num cenário de incerteza
Volatilidade de mercado impactando a carteira de FIIs (61,7% do PL)
Risco de crédito na carteira de CRIs (High Yield/Pulverizado)

Observações do Mês

O BTHF11 entregou um mês excepcional, validando sua tese de gestão ativa com a venda do EZ Tower, que destravou valor significativo (prêmio de 32% sobre custo histórico). O fundo melhorou sua , aumentou dividendos e superou o benchmark. A carteira está diversificada, mas mantém concentração relevante em produtos da própria gestora (BTG), o que exige monitoramento de conflitos de interesse. A estratégia de 'duplo desconto' continua sendo o principal driver de valorização potencial.

CRIs

CRI logístico

Logístico

Logístico・CDI + 100,00%

1,9%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

CDI + 100,00%

LTV

Não informado

Resumo

O CRI foi constituído com intuito de reforço de caixa do tomador.

Garantias

Cessão dos contratos de locaçãoalienação fiduciária e fundo de reserva

CRI Campinas Shopping

Shopping

Shopping・IPCA + 7,65%

1,6%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping

Taxa

IPCA + 7,65%

LTV

Não informado

Resumo

CRI Tático.

Emergent Cold

Logístico

Logístico・LTV 66%・IPCA + 9,36%

LTV Médio 1,3%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

IPCA + 9,36%

LTV

66%

Resumo

Expansão da operação em Paranaguá, Itajaí e Rio Grande.

Garantias

Alienação fiduciária de galpões logísticoscessão fiduciária de contratos de locaçãofundo de reserva e aval da holding

You Corporativo – SII

Residencial

Residencial・LTV 50%・CDI + 4,50%

LTV Baixo 1,1%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 4,50%

LTV

50%

Resumo

Destinado ao reforço de caixa da companhia.

Garantias

Alienação fiduciária de ações da holdingalienação fiduciária de cotas e dividendos de SPEfundo de reserva e fiança

Rede Duque - S1

Outros

Outros・LTV 67%・IPCA + 8,20%

LTV Médio 1%

Tipo

CRI

Segmento

Outros

Taxa

IPCA + 8,20%

LTV

67%

Resumo

Expansão da operação e capital de giro.

Garantias

Alienação fiduciária de terrenos e postos de gasolinafundo de reserva e fiança (holding e sócios)

Patriani II

Residencial

Residencial・LTV 46%・CDI + 5,00%

LTV Baixo 0,9%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 5,00%

LTV

46%

Resumo

Financiar exposição de obras dos empreendimentos Mistral e Vitra.

Garantias

FiançaAlienação Fiduciária de TerrenosCessão Fiduciária de Recebíveis

Rede Duque - S2

Outros

Outros・LTV 67%・IPCA + 8,20%

LTV Médio 0,9%

Tipo

CRI

Segmento

Outros

Taxa

IPCA + 8,20%

LTV

67%

Resumo

Expansão da operação e capital de giro.

Garantias

Alienação fiduciária de terrenos e postos de gasolinafundo de reserva e fiança

Patriani IV

Residencial

Residencial・LTV 46%・CDI + 5,00%

LTV Baixo 0,8%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 5,00%

LTV

46%

Resumo

Financiar exposição de obras dos empreendimentos Mistral e Vitra.

Garantias

FiançaAlienação Fiduciária de TerrenosCessão Fiduciária de Recebíveis

Emergent Cold II

Logístico

Logístico・CDI + 3,25%

0,8%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

CDI + 3,25%

LTV

Não informado

Resumo

Expansão da operação no Brasil.

Garantias

Alienação fiduciária de galpões logísticoscessão fiduciária de contratos de locaçãofundo de reserva e aval da holding

Higienópolis – SI

Residencial

Residencial・LTV 50%・CDI + 4,25%

LTV Baixo 0,7%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 4,25%

LTV

50%

Resumo

Desenvolvimento dos empreendimentos Park Mariana e Vista Madalena.

Garantias

Alienação fiduciária de imóveisalienação fiduciária de cotascessão fiduciária de CCVs e fiança

You Corporativo - SI

Residencial

Residencial・LTV 50%・CDI + 4,00%

LTV Baixo 0,6%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 4,00%

LTV

50%

Resumo

Destinado ao reforço de caixa da companhia.

Garantias

Alienação fiduciária de ações da holdingfundo de reserva e fiança

CRI Latam

Logístico

Logístico・IPCA + 12,80%

0,5%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

IPCA + 12,80%

LTV

Não informado

Resumo

Construção do centro de manutenção da Latam em Guarulhos (BTS).

Garantias

Fiança bancária do Bradesco S.A.

CRI RZK Solar SI

Outros

Outros・IPCA + 9,00%

0,4%

Tipo

CRI

Segmento

Outros

Taxa

IPCA + 9,00%

LTV

Não informado

Resumo

Financiar projetos solares.

Garantias

Cessão Fiduciária de Direitos de CréditoFiança e Fundo de Despesas

CRI RZK Solar SII

Outros

Outros・IPCA + 9,00%

0,4%

Tipo

CRI

Segmento

Outros

Taxa

IPCA + 9,00%

LTV

Não informado

Resumo

Financiar projetos solares.

Garantias

Cessão Fiduciária de Direitos de CréditoFiança e Fundo de Despesas

CRI RZK Solar SIII

Outros

Outros・IPCA + 8,50%

0,4%

Tipo

CRI

Segmento

Outros

Taxa

IPCA + 8,50%

LTV

Não informado

Resumo

Financiar projetos solares.

Garantias

Cessão Fiduciária de Direitos de CréditoFiança e Fundo de Despesas

Reserva Prado - SII

Residencial

Residencial・LTV 41%・IPCA + 11,48%

LTV Baixo 0,3%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 11,48%

LTV

41%

Resumo

Desenvolvimento do empreendimento Reserva Prado em Campinas.

Garantias

Alienação fiduciária de imóveisalienação fiduciária de cotascessão fiduciária de CCVs e Aval

Souza Cruz - S1

Outros

Outros・LTV 22%・IPCA + 9,73%

LTV Baixo 0,3%

Tipo

CRI

Segmento

Outros

Taxa

IPCA + 9,73%

LTV

22%

Resumo

Operação lastreada em contrato de locação atípico pela Souza Cruz (BAT).

Garantias

Alienação fiduciária de um galpão

Souza Cruz - S2

Outros

Outros・LTV 22%・IPCA + 9,73%

LTV Baixo 0,3%

Tipo

CRI

Segmento

Outros

Taxa

IPCA + 9,73%

LTV

22%

Resumo

Operação lastreada em contrato de locação atípico pela Souza Cruz (BAT).

Garantias

Alienação fiduciária de um galpão

CRI Brazilian Jr. I

Hotel

Hotel・IGPM + 12,00%

0,3%

Tipo

CRI

Segmento

Hotel

Taxa

IGPM + 12,00%

LTV

Não informado

Resumo

CRI Tático.

CRI RZK Solar SIV

Outros

Outros・IPCA + 9,00%

0,2%

Tipo

CRI

Segmento

Outros

Taxa

IPCA + 9,00%

LTV

Não informado

Resumo

Financiar projetos solares.

Garantias

Cessão Fiduciária de Direitos de CréditoFiança e Fundo de Despesas

Soberano Sta. Paula - SIII

Residencial

Residencial・LTV 43%・IPCA + 10,16%

LTV Baixo 0,2%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 10,16%

LTV

43%

Resumo

Desenvolvimento do empreendimento Soberano Santa Paula em São Caetano.

Garantias

Alienação fiduciária de imóveisalienação fiduciária de cotascessão fiduciária de CCVs e Aval

Passione – SII

Residencial

Residencial・LTV 60%・IPCA + 11,48%

LTV Médio 0,2%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 11,48%

LTV

60%

Resumo

Desenvolvimento do empreendimento Passione em São Caetano.

Garantias

Alienação fiduciária de imóveisalienação fiduciária de cotascessão fiduciária de CCVs e Aval

Platina Norte Sul – SII

Residencial

Residencial・LTV 40%・IPCA + 11,48%

LTV Baixo 0,2%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 11,48%

LTV

40%

Resumo

Desenvolvimento do empreendimento Platina Norte Sul em Campinas.

Garantias

Alienação fiduciária de imóveisalienação fiduciária de cotascessão fiduciária de CCVs e Aval

Patriani I S3

Residencial

Residencial・LTV 46%・CDI + 3,50%

LTV Baixo 0,1%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 3,50%

LTV

46%

Resumo

Financiamento para a exposição de obras dos empreendimentos Mistral e Vitra.

Garantias

FiançaAlienação Fiduciária de Terrenos

Patriani I S1

Residencial

Residencial・LTV 46%・CDI + 3,50%

LTV Baixo 0,1%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 3,50%

LTV

46%

Resumo

Financiamento para a exposição de obras dos empreendimentos Mistral e Vitra.

Garantias

FiançaAlienação Fiduciária de Terrenos

Soberano Sta. Paula - SII

Residencial

Residencial・LTV 43%・IPCA + 11,48%

LTV Baixo 0,1%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 11,48%

LTV

43%

Resumo

Desenvolvimento do empreendimento Soberano Santa Paula em São Caetano.

Garantias

Alienação fiduciária de imóveisalienação fiduciária de cotascessão fiduciária de CCVs e Aval

Reserva Prado - SI

Residencial

Residencial・LTV 41%・IPCA + 10,16%

LTV Baixo 0,1%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 10,16%

LTV

41%

Resumo

Desenvolvimento do empreendimento Reserva Prado em Campinas.

Garantias

Alienação fiduciária de imóveisalienação fiduciária de cotascessão fiduciária de CCVs e Aval

Reserva Prado – SIII

Residencial

Residencial・LTV 41%・IPCA + 10,16%

LTV Baixo 0%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 10,16%

LTV

41%

Resumo

Desenvolvimento do empreendimento Reserva Prado em Campinas.

Garantias

Alienação fiduciária de imóveisalienação fiduciária de cotascessão fiduciária de CCVs e Aval

Soberano Sta. Paula – SI

Residencial

Residencial・LTV 43%・IPCA + 10,16%

LTV Baixo 0%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 10,16%

LTV

43%

Resumo

Desenvolvimento do empreendimento Soberano Santa Paula em São Caetano.

Garantias

Alienação fiduciária de imóveisalienação fiduciária de cotascessão fiduciária de CCVs e Aval

Platina Norte Sul – SI

Residencial

Residencial・LTV 40%・IPCA + 10,16%

LTV Baixo 0%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 10,16%

LTV

40%

Resumo

Desenvolvimento do empreendimento Platina Norte Sul em Campinas.

Garantias

Alienação fiduciária de imóveisalienação fiduciária de cotascessão fiduciária de CCVs e Aval

Passione – SIII

Residencial

Residencial・LTV 60%・IPCA + 10,16%

LTV Médio 0%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 10,16%

LTV

60%

Resumo

Desenvolvimento do empreendimento Passione em São Caetano.

Garantias

Alienação fiduciária de imóveisalienação fiduciária de cotascessão fiduciária de CCVs e Aval

Platina Norte Sul – SIII

Residencial

Residencial・LTV 40%・IPCA + 10,16%

LTV Baixo 0%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 10,16%

LTV

40%

Resumo

Desenvolvimento do empreendimento Platina Norte Sul em Campinas.

Garantias

Alienação fiduciária de imóveisalienação fiduciária de cotascessão fiduciária de CCVs e Aval

Passione – SI

Residencial

Residencial・LTV 60%・IPCA + 10,16%

LTV Médio 0%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 10,16%

LTV

60%

Resumo

Desenvolvimento do empreendimento Passione em São Caetano.

Garantias

Alienação fiduciária de imóveisalienação fiduciária de cotascessão fiduciária de CCVs e Aval

CRI Brazilian Jr. II

Hotel

Hotel・TR + 8,00%

Tipo

CRI

Segmento

Hotel

Taxa

TR + 8,00%

LTV

Não informado

Resumo

CRI Tático.

CRI Brazilian Sr. I

Hotel

Hotel・IGPM + 8,00%

Tipo

CRI

Segmento

Hotel

Taxa

IGPM + 8,00%

LTV

Não informado

Resumo

CRI Tático.

CRI Brazilian Sr. II

Hotel

Hotel・PRE + 12,50%

Tipo

CRI

Segmento

Hotel

Taxa

PRE + 12,50%

LTV

Não informado

Resumo

CRI Tático.

Estoque Helbor

Residencial

Residencial・CDI + 2,30%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 2,30%

LTV

Não informado

Resumo

CRI Tático.

Propriedades

Pátio Maceió

Maceió, AL・Classe Shopping

5,6%

GLA

Não informado

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

27%

Resumo

Investido via FII 'RE Structured', com TIR mínima de 18% a.a. através de operação estruturada.

Ez Tower Torre B

São Paulo, SP・Classe Laje

Vacância Baixa 0,3%

GLA

Não informado

Ocupação

91%

Aluguel/m²

Não informado

Participação

0,4%

Resumo

Participação reduzida para 0,4% do ativo após desinvestimento estratégico. Ocupação do prédio em 91%.

FIIs

TRXF11

Leia mais →

10%

IRIM11

Leia mais →

8,83%

BTHI11

Leia mais →

5,3%

BTCI11

Leia mais →

3,97%

HTMX11

Leia mais →

3,9%

GARE11

Leia mais →

2,9%

BPML11

Leia mais →

2,7%

BTYU11

Leia mais →

2,23%

INLG11

Leia mais →

GGRC11

Leia mais →

1,9%

BRCR11

Leia mais →

1,8%

KNIP11

Leia mais →

1,79%

RBHG11

Leia mais →

1,43%

FAED11

Leia mais →

FPAB11

Leia mais →

0,9%

RBRX11

Leia mais →

0,5%

VGHF11

Leia mais →

0,49%

VGIP11

Leia mais →

0,41%

GCRI11

Leia mais →

0,33%

PSEC11

Leia mais →

0,33%

Outros Ativos

Allos AS

Ação・Brasil・Tático

R$ 19.6M

Tipo

Ação

Status

Tático

Valor Contábil

R$ 19.6M

Localização

Brasil

Origem

B3: ALOS3

Resumo

Posição tática em Shopping Center

Construtora Tenda

Ação・Brasil・Tático

R$ 17.6M

Tipo

Ação

Status

Tático

Valor Contábil

R$ 17.6M

Localização

Brasil

Origem

B3: TEND3

Resumo

Posição tática em Construção

Direcional Engenharia AS

Ação・Brasil・Tático

R$ 3.8M

Tipo

Ação

Status

Tático

Valor Contábil

R$ 3.8M

Localização

Brasil

Origem

B3: DIRR3

Resumo

Posição tática em Construção

Multiplan

Ação・Brasil・Tático

R$ 4.6M

Tipo

Ação

Status

Tático

Valor Contábil

R$ 4.6M

Localização

Brasil

Origem

B3: MULT3

Resumo

Posição tática em Shopping Center

Classes

FIIs Tijolo

39,2%

FIIs Papel

22,5%

CRIs

15,9%

Caixa

14,4%

Ativo Real

5,9%

Ações

2,1%

Exposição por Índice

IPCA

53,9%

CDI

43,8%

IGPM

2,3%

Exposição por Segmento

FIIs Tijolo

39,2%

Papel

29%

Outros

26,8%

Hotelaria

12%

Logística

11,7%

Shoppings

8,4%

Residencial

6,4%

Corporativo

5,6%

Resumo do Relatório Gerencial de BTHF11 (Janeiro de 2026) com Inteligência Artificial

FII BTHF

Resumo

Desempenho

Dividendos

Destaques

Desafios

Riscos do Fundo

Observações do Mês

CRIs

Propriedades

FIIs

Outros Ativos

Classes

Exposição por Índice

Exposição por Segmento