FII BTHF

BTHF11—Resumo de Novembro de 2025

Resumo

O BTHF11 é um fundo hedge imobiliário que transita entre renda fixa e variável. Em novembro (referente a outubro), o fundo reportou um resultado forte de R$ 0,111 por cota, impulsionado pelo reconhecimento de receita da transação do EZ Tower e distribuição do Shopping Pátio Maceió. A gestão manteve a distribuição conservadora em R$ 0,092, permitindo recomposição de reservas. O fundo segue com estratégia de 'duplo desconto', negociando com sobre cotas que também estão descontadas.

Desempenho

O resultado do mês foi de R$ 0,111 por cota, superando significativamente a distribuição de R$ 0,092 (payout de ~83%). O retorno acumulado no ano (YTD) é de 22,6%, superando amplamente o (15,2%). A cota a mercado encerrou a R$ 8,46, com dividend anualizado de 13,05%.

Dividendos

Distribuição de R$ 0,092 por cota, representando um Dividend anualizado de 13,05%. O pagamento manteve-se estável em relação aos meses anteriores, mas com cobertura robusta pelo resultado do mês (R$ 0,111).

Indicadores

P/VP

0,86

DY Mensal

1,08%

DY Projetado 12M

13,05%

Rentabilidade YTD

22,6%

Resultado por Cota

R$ 0,11

Dividendo por Cota

R$ 0,09

Estabilidade Dividendo

estável

Número de Cotistas

314.177

Métricas

Taxa de Inadimplência

Não informado

LTV Médio

Não informado

Prazo Médio

Não informado

Portfólio

Número de Imóveis

Número de Operações

Número de FIIs

Destaques

Resultado de R$ 0,111/cota, 20% acima da distribuição, recompondo reservas
Retorno YTD de 22,6%, superando o IFIX em 7,4 p.p.
Aquisição do CRI LATAM-GRU (IPCA + 12,81%) no valor de R$ 10,3 MM
Desconto patrimonial de 14,2% (P/VP 0,86) e 'duplo desconto' estimado em 22,7%
Alta liquidez com 9,5% do PL em Caixa

Desafios

Cota patrimonial reduziu para R$ 9,86 em outubro de 2025
Inflação (IPCA) apresentou leve aceleração para 0,09% em outubro
Cenário macroeconômico com incertezas fiscais mantendo Selic em 15,00%

Riscos do Fundo

Risco de mercado e volatilidade das cotas de FIIs investidos
Risco de crédito na carteira de CRIs (High Yield)
Concentração em fundos geridos pela própria gestora (BTG Pactual) criando potencial conflito de interesses
Dependência de ganhos de capital/giro de carteira para impulsionar resultados extraordinários
Risco de vacância nos ativos de tijolo proprietários (EZ Tower)

Notas

O fundo possui R$ 429 milhões em desinvestimentos realizados desde a fusão com BCFF11.
A gestão calcula um 'duplo desconto' de 22,7%, somando o desconto do próprio fundo com o desconto dos FIIs investidos.

Observações do Mês

O BTHF11 apresentou uma recuperação robusta na geração de resultados em outubro (R$ 0,111), superando a distribuição após um mês mais fraco. A gestão ativa continua gerando valor, evidenciada pela superação do no acumulado do ano (22,6% vs 15,2%). A estratégia híbrida oferece proteção e o atual desconto ( 0,86) somado ao desconto da carteira investida ('duplo desconto') sugere margem de segurança. A concentração em fundos da própria gestora permanece um ponto de atenção estrutural.

CRIs

CRI Logístico

Logístico

Logístico・CDI + 100,00%

1,9%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

CDI + 100,00%

LTV

Não informado

Resumo

O CRI foi constituído com intuito de reforço de caixa do tomador.

Garantias

Cessão dos contratos de locaçãoalienação fiduciária e fundo de reserva

CRI Campinas Shopping

Shopping

Shopping・IPCA + 7,65%

1,7%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping

Taxa

IPCA + 7,65%

LTV

Não informado

Resumo

CRI Tático.

Emergent Cold

Logístico

Logístico・LTV 66%・IPCA + 9,36%

LTV Médio 1,3%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

IPCA + 9,36%

LTV

66%

Resumo

Expansão da operação da Emergent Cold em Paranaguá (PR), Itajaí (SC) e Rio Grande (RS).

Garantias

Alienação fiduciária de galpões logísticoscessão fiduciária de contratos de locaçãofundo de reserva e aval da holding

Assaí Barzel

Varejo

Varejo・CDI + 1,25%

1,3%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

CDI + 1,25%

LTV

Não informado

Resumo

CRI Tático.

Rede Duque - S1

Outros

Outros・LTV 67%・IPCA + 8,20%

LTV Médio 1,1%

Tipo

CRI

Segmento

Outros

Taxa

IPCA + 8,20%

LTV

67%

Resumo

Expansão da operação e capital de giro da Rede Duque.

Garantias

Alienação fiduciária de terrenos e postos de gasolinafundo de reserva e fiança (holding e sócios)

You Corporativo – SII

Residencial

Residencial・LTV 50%・CDI + 4,50%

LTV Baixo 1,1%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 4,50%

LTV

50%

Resumo

Destinado ao reforço de caixa da companhia para ampliação da operação.

Garantias

Alienação fiduciária de ações da holdingalienação fiduciária de cotas e dividendos de SPEfundo de reserva e fiança

Rede Duque - S2

Outros

Outros・LTV 67%・IPCA + 8,20%

LTV Médio 0,9%

Tipo

CRI

Segmento

Outros

Taxa

IPCA + 8,20%

LTV

67%

Resumo

Expansão da operação e capital de giro da Rede Duque.

Garantias

Alienação fiduciária de terrenos e postos de gasolinafundo de reserva e fiança

Patriani II

Residencial

Residencial・LTV 46%・CDI + 5,00%

LTV Baixo 0,9%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 5,00%

LTV

46%

Resumo

Financiamento para a exposição de obras dos empreendimentos Mistral e Vitra.

Garantias

FiançaAlienação Fiduciária de TerrenosCessão Fiduciária de Recebíveis

Patriani IV

Residencial

Residencial・LTV 46%・CDI + 5,00%

LTV Baixo 0,9%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 5,00%

LTV

46%

Resumo

Financiamento para a exposição de obras dos empreendimentos Mistral e Vitra.

Garantias

FiançaAlienação Fiduciária de TerrenosCessão Fiduciária de Recebíveis

Emergent Cold II

Logístico

Logístico・CDI + 3,25%

0,8%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

CDI + 3,25%

LTV

Não informado

Resumo

Expansão da operação no Brasil da Emergent Cold.

Garantias

Alienação fiduciária de galpões logísticoscessão fiduciária de contratos de locação

Brookfield JK

Corporativo

Corporativo・IPCA + 6,50%

0,8%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

IPCA + 6,50%

LTV

Não informado

Resumo

CRI Tático.

Higienópolis – SI

Residencial

Residencial・LTV 50%・CDI + 4,25%

LTV Baixo 0,7%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 4,25%

LTV

50%

Resumo

Desenvolvimento dos empreendimentos Park Mariana e Vista Madalena.

Garantias

Alienação fiduciária de imóveisalienação fiduciária de cotascessão fiduciária de CCVs

You Corporativo - SI

Residencial

Residencial・LTV 50%・CDI + 4,00%

LTV Baixo 0,6%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 4,00%

LTV

50%

Resumo

Destinado ao reforço de caixa da companhia para ampliação da operação.

Garantias

Alienação fiduciária de ações da holdingfundo de reserva e fiança

CRI Latam

Logístico

Logístico・IPCA + 12,80%

0,5%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

IPCA + 12,80%

LTV

Não informado

Resumo

Construção do centro de manutenção da Latam em Guarulhos. BTS atípico.

Garantias

Fiança bancária do Bradesco S.A.

CRI RZK Solar SI

Outros

Outros・IPCA + 9,00%

0,4%

Tipo

CRI

Segmento

Outros

Taxa

IPCA + 9,00%

LTV

Não informado

Resumo

Financiar projetos solares.

Garantias

Cessão Fiduciária de Direitos de CréditoFiança e Fundo de Despesas

CRI RZK Solar SII

Outros

Outros・IPCA + 9,00%

0,4%

Tipo

CRI

Segmento

Outros

Taxa

IPCA + 9,00%

LTV

Não informado

Resumo

Financiar projetos solares.

Garantias

Cessão Fiduciária de Direitos de CréditoFiança e Fundo de Despesas

CRI RZK Solar SIII

Outros

Outros・IPCA + 8,50%

0,4%

Tipo

CRI

Segmento

Outros

Taxa

IPCA + 8,50%

LTV

Não informado

Resumo

Financiar projetos solares.

Garantias

Cessão Fiduciária de Direitos de CréditoFiança e Fundo de Despesas

Souza Cruz - S2

Outros

Outros・LTV 22%・IPCA + 9,73%

LTV Baixo 0,3%

Tipo

CRI

Segmento

Outros

Taxa

IPCA + 9,73%

LTV

22%

Resumo

Operação lastreada em contrato de locação atípico pela Souza Cruz (BAT).

Garantias

Alienação fiduciária de um galpão

Souza Cruz - S2

Outros

Outros・LTV 22%・IPCA + 9,73%

LTV Baixo 0,3%

Tipo

CRI

Segmento

Outros

Taxa

IPCA + 9,73%

LTV

22%

Resumo

Operação lastreada em contrato de locação atípico pela Souza Cruz (BAT).

Garantias

Alienação fiduciária de um galpão

CRI Brazilian Jr. I

Hotel

Hotel・IGPM + 12,00%

0,3%

Tipo

CRI

Segmento

Hotel

Taxa

IGPM + 12,00%

LTV

Não informado

Resumo

CRI Tático.

CRI RZK Solar SIV

Outros

Outros・IPCA + 9,00%

0,2%

Tipo

CRI

Segmento

Outros

Taxa

IPCA + 9,00%

LTV

Não informado

Resumo

Financiar projetos solares.

Garantias

Cessão Fiduciária de Direitos de CréditoFiança e Fundo de Despesas

Patriani I S3

Residencial

Residencial・LTV 46%・CDI + 3,50%

LTV Baixo 0,1%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 3,50%

LTV

46%

Resumo

Financiamento para a exposição de obras dos empreendimentos Mistral e Vitra.

Garantias

FiançaAlienação Fiduciária de Terrenos

Patriani I S1

Residencial

Residencial・LTV 46%・CDI + 3,50%

LTV Baixo 0,1%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 3,50%

LTV

46%

Resumo

Financiamento para a exposição de obras dos empreendimentos Mistral e Vitra.

Garantias

FiançaAlienação Fiduciária de Terrenos

Reserva Prado - SII

Residencial

Residencial・LTV 41%・IPCA + 11,48%

LTV Baixo 0,1%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 11,48%

LTV

41%

Resumo

Desenvolvimento do empreendimento Reserva Prado em Campinas.

Garantias

Alienação fiduciária de imóveisalienação fiduciária de cotascessão fiduciária de CCVs

Passione – SII

Residencial

Residencial・LTV 60%・IPCA + 11,48%

LTV Médio 0,1%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 11,48%

LTV

60%

Resumo

Desenvolvimento do empreendimento Passione em São Caetano.

Garantias

Alienação fiduciária de imóveisalienação fiduciária de cotascessão fiduciária de CCVs

Platina Norte Sul – SII

Residencial

Residencial・LTV 40%・IPCA + 11,48%

LTV Baixo 0%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 11,48%

LTV

40%

Resumo

Desenvolvimento do empreendimento Platina Norte Sul em Campinas.

Garantias

Alienação fiduciária de imóveisalienação fiduciária de cotascessão fiduciária de CCVs

Soberano Sta. Paula - SII

Residencial

Residencial・LTV 43%・IPCA + 11,48%

LTV Baixo 0%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 11,48%

LTV

43%

Resumo

Desenvolvimento do empreendimento Soberano Santa Paula em São Caetano.

Garantias

Alienação fiduciária de imóveisalienação fiduciária de cotascessão fiduciária de CCVs

Marajoara

Residencial

Residencial・LTV 71%・CDI + 5,00%

LTV Médio 0%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 5,00%

LTV

71%

Resumo

Desenvolvimento do empreendimento Marajoara Club House.

Garantias

Alienação fiduciária de imóveisalienação fiduciária de cotascessão fiduciária de CCVs

Reserva Prado - SI

Residencial

Residencial・LTV 41%・IPCA + 10,16%

LTV Baixo 0%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 10,16%

LTV

41%

Resumo

Desenvolvimento do empreendimento Reserva Prado em Campinas.

Garantias

Alienação fiduciária de imóveisalienação fiduciária de cotascessão fiduciária de CCVs

Soberano Sta. Paula – SI

Residencial

Residencial・LTV 43%・IPCA + 10,16%

LTV Baixo 0%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 10,16%

LTV

43%

Resumo

Desenvolvimento do empreendimento Soberano Santa Paula em São Caetano.

Garantias

Alienação fiduciária de imóveisalienação fiduciária de cotascessão fiduciária de CCVs

Platina Norte Sul – SI

Residencial

Residencial・LTV 40%・IPCA + 10,16%

LTV Baixo 0%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 10,16%

LTV

40%

Resumo

Desenvolvimento do empreendimento Platina Norte Sul em Campinas.

Garantias

Alienação fiduciária de imóveisalienação fiduciária de cotascessão fiduciária de CCVs

Passione – SI

Residencial

Residencial・LTV 60%・IPCA + 10,16%

LTV Médio 0%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 10,16%

LTV

60%

Resumo

Desenvolvimento do empreendimento Passione em São Caetano.

Garantias

Alienação fiduciária de imóveisalienação fiduciária de cotascessão fiduciária de CCVs

CRI Brazilian Jr. II

Hotel

Hotel・TR + 8,00%

Tipo

CRI

Segmento

Hotel

Taxa

TR + 8,00%

LTV

Não informado

Resumo

CRI Tático.

CRI Brazilian Sr. I

Hotel

Hotel・IGPM + 8,00%

Tipo

CRI

Segmento

Hotel

Taxa

IGPM + 8,00%

LTV

Não informado

Resumo

CRI Tático.

CRI Brazilian Sr. II

Hotel

Hotel・PRE + 12,50%

Tipo

CRI

Segmento

Hotel

Taxa

PRE + 12,50%

LTV

Não informado

Resumo

CRI Tático.

Estoque Helbor

Residencial

Residencial・CDI + 2,30%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 2,30%

LTV

Não informado

Resumo

CRI Tático.

Propriedades

Ez Tower Torre B

São Paulo, SP・Classe Laje

Vacância Média 8,2%

GLA

Não informado

Ocupação

81%

Aluguel/m²

Não informado

Participação

37%

Resumo

Ativo detido via FII monoativo (37% de participação). Gestão vê como tese de ganho de capital de longo prazo devido à movimentação de empresas para a região.

Pátio Maceió

Maceió, AL・Classe Shopping

5,8%

GLA

Não informado

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

27%

Resumo