FII BTHF

BTHF11—Resumo de Dezembro de 2025

Resumo

O BTHF11 é um fundo hedge imobiliário com mandato híbrido entre renda fixa e variável. Em novembro, o fundo reportou um resultado de R$ 0,093 por cota, refletindo o curso ordinário sem efeitos não recorrentes significativos, cobrindo a distribuição de R$ 0,092. A gestão destacou a venda do Assaí, gerando caixa de R$ 30 MM, e ajustes táticos nos FIIs (aumento em IRIM11 e GARE11). O fundo segue com estratégia de 'duplo desconto' e mantém alta (13,7% em Caixa).

Desempenho

O resultado do mês foi de R$ 0,093 por cota, superando ligeiramente a distribuição de R$ 0,092. O retorno total acumulado no ano (YTD) é de 20,95%, superando o (17,46%). O fundo negocia com desconto patrimonial ( 0,83).

Dividendos

Distribuição de R$ 0,092 por cota, mantendo a estabilidade e representando um Dividend anualizado de 13,17%. O pagamento foi totalmente coberto pelo resultado do mês (R$ 0,093).

Indicadores

P/VP

0,83

DY Mensal

1,09%

DY Projetado 12M

13,17%

Rentabilidade YTD

20,95%

Resultado por Cota

R$ 0,09

Dividendo por Cota

R$ 0,09

Estabilidade Dividendo

estável

Número de Cotistas

313.172

Métricas

Taxa de Inadimplência

Não informado

LTV Médio

Não informado

Prazo Médio

Não informado

Portfólio

Número de Imóveis

Número de Operações

Número de FIIs

Destaques

Resultado de R$ 0,093/cota cobriu a distribuição de R$ 0,092/cota
Venda do CRI Assaí gerou aproximadamente R$ 30 milhões em caixa e R$ 1 milhão de resultado
Retorno YTD de 20,95%, superando o IFIX (17,46%)
Fundo negocia com P/VP de 0,83 e estima um 'duplo desconto' de 28,7% considerando a carteira investida
Posição de Caixa robusta em 13,7% do PL

Desafios

Cenário macroeconômico volátil com incertezas fiscais mantendo Selic em 15,00% em novembro de 2025
Preço da cota a mercado (R$ 8,38) permanece abaixo do valor patrimonial (R$ 10,04)

Riscos do Fundo

Concentração relevante em fundos geridos pela própria gestora (BTG Pactual), gerando potencial conflito de interesses
Risco de mercado e volatilidade das cotas de FIIs investidos (24,2% Papel + 31,7% Tijolo)
Dependência de gestão ativa e giro de carteira para gerar alpha acima do rendimento base
Liquidez dos ativos reais (13,6% do PL) em caso de necessidade de desinvestimento rápido

Notas

A gestão calcula um 'duplo desconto' de 28,7%, somando o desconto do próprio fundo (16,5%) com o desconto dos FIIs investidos na carteira.

Observações do Mês

O BTHF11 demonstra solidez ao manter a distribuição estável e coberta pelo resultado operacional, mesmo sem eventos não recorrentes massivos no mês. A gestão ativa (venda do Assaí) prova ser eficiente na reciclagem de capital. O portfólio é diversificado com um viés defensivo (55,9% em FIIs, mas com boa parcela em papel e caixa). O desconto de mercado ( 0,83) oferece margem de segurança, embora a concentração em produtos da própria gestora exija monitoramento contínuo.

CRIs

CRI logístico

Logístico

Logístico・CDI + 100,00%

1,9%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

CDI + 100,00%

LTV

Não informado

Resumo

Constituído com intuito de reforço de caixa do tomador.

CRI Campinas Shopping

Shopping

Shopping・IPCA + 7,65%

1,6%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping

Taxa

IPCA + 7,65%

LTV

Não informado

Resumo

CRI Tático.

Emergent Cold

Logístico

Logístico・LTV 66%・IPCA + 9,36%

LTV Médio 1,3%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

IPCA + 9,36%

LTV

66%

Resumo

Expansão da operação em Paranaguá, Itajaí e Rio Grande.

Garantias

Alienação fiduciária de galpões logísticoscessão fiduciária de contratos de locaçãofundo de reserva e aval da holding

Rede Duque - S1

Outros

Outros・LTV 67%・IPCA + 8,20%

LTV Médio 1,1%

Tipo

CRI

Segmento

Outros

Taxa

IPCA + 8,20%

LTV

67%

Resumo

Expansão da operação e capital de giro.

Garantias

Alienação fiduciária de terrenos e postos de gasolinafundo de reserva e fiança (holding e sócios)

You Corporativo – SII

Residencial

Residencial・LTV 50%・CDI + 4,50%

LTV Baixo 1,1%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 4,50%

LTV

50%

Resumo

Destinado ao reforço de caixa da companhia.

Garantias

Alienação fiduciária de ações da holdingalienação fiduciária de cotas e dividendos de SPEfundo de reserva e fiança

Rede Duque - S2

Outros

Outros・LTV 67%・IPCA + 8,20%

LTV Médio 0,9%

Tipo

CRI

Segmento

Outros

Taxa

IPCA + 8,20%

LTV

67%

Resumo

Expansão da operação e capital de giro.

Garantias

Alienação fiduciária de terrenos e postos de gasolinafundo de reserva e fiança

Patriani II

Residencial

Residencial・LTV 46%・CDI + 5,00%

LTV Baixo 0,9%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 5,00%

LTV

46%

Resumo

Financiar exposição de obras dos empreendimentos Mistral e Vitra.

Garantias

FiançaAlienação Fiduciária de TerrenosCessão Fiduciária de Recebíveis

Patriani IV

Residencial

Residencial・LTV 46%・CDI + 5,00%

LTV Baixo 0,8%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 5,00%

LTV

46%

Resumo

Financiar exposição de obras dos empreendimentos Mistral e Vitra.

Garantias

FiançaAlienação Fiduciária de TerrenosCessão Fiduciária de Recebíveis

Emergent Cold II

Logístico

Logístico・CDI + 3,25%

0,8%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

CDI + 3,25%

LTV

Não informado

Resumo

Expansão da operação no Brasil.

Garantias

Alienação fiduciária de galpões logísticoscessão fiduciária de contratos de locaçãofundo de reserva e aval da holding

Brookfield JK

Corporativo

Corporativo・IPCA + 6,50%

0,8%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

IPCA + 6,50%

LTV

Não informado

Resumo

CRI Tático.

Higienópolis – SI

Residencial

Residencial・LTV 50%・CDI + 4,25%

LTV Baixo 0,7%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 4,25%

LTV

50%

Resumo

Desenvolvimento dos empreendimentos Park Mariana e Vista Madalena.

Garantias

Alienação fiduciária de imóveisalienação fiduciária de cotascessão fiduciária de CCVs e fiança

You Corporativo - SI

Residencial

Residencial・LTV 50%・CDI + 4,00%

LTV Baixo 0,6%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 4,00%

LTV

50%

Resumo

Destinado ao reforço de caixa da companhia.

Garantias

Alienação fiduciária de ações da holdingfundo de reserva e fiança

CRI Latam

Logístico

Logístico・IPCA + 12,80%

0,5%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

IPCA + 12,80%

LTV

Não informado

Resumo

Construção do centro de manutenção da Latam em Guarulhos (BTS).

Garantias

Fiança bancária do Bradesco S.A.

CRI RZK Solar SI

Outros

Outros・IPCA + 9,00%

0,4%

Tipo

CRI

Segmento

Outros

Taxa

IPCA + 9,00%

LTV

Não informado

Resumo

Financiar projetos solares.

Garantias

Cessão Fiduciária de Direitos de CréditoFiança e Fundo de Despesas

CRI RZK Solar SII

Outros

Outros・IPCA + 9,00%

0,4%

Tipo

CRI

Segmento

Outros

Taxa

IPCA + 9,00%

LTV

Não informado

Resumo

Financiar projetos solares.

Garantias

Cessão Fiduciária de Direitos de CréditoFiança e Fundo de Despesas

CRI RZK Solar SIII

Outros

Outros・IPCA + 8,50%

0,4%

Tipo

CRI

Segmento

Outros

Taxa

IPCA + 8,50%

LTV

Não informado

Resumo

Financiar projetos solares.

Garantias

Cessão Fiduciária de Direitos de CréditoFiança e Fundo de Despesas

Souza Cruz - S2

Outros

Outros・LTV 22%・IPCA + 9,73%

LTV Baixo 0,3%

Tipo

CRI

Segmento

Outros

Taxa

IPCA + 9,73%

LTV

22%

Resumo

Operação lastreada em contrato de locação atípico pela Souza Cruz (BAT).

Garantias

Alienação fiduciária de um galpão

Souza Cruz - S2

Outros

Outros・LTV 22%・IPCA + 9,73%

LTV Baixo 0,3%

Tipo

CRI

Segmento

Outros

Taxa

IPCA + 9,73%

LTV

22%

Resumo

Operação lastreada em contrato de locação atípico pela Souza Cruz (BAT).

Garantias

Alienação fiduciária de um galpão

CRI Brazilian Jr. I

Hotel

Hotel・IGPM + 12,00%

0,3%

Tipo

CRI

Segmento

Hotel

Taxa

IGPM + 12,00%

LTV

Não informado

Resumo

CRI Tático.

CRI RZK Solar SIV

Outros

Outros・IPCA + 9,00%

0,2%

Tipo

CRI

Segmento

Outros

Taxa

IPCA + 9,00%

LTV

Não informado

Resumo

Financiar projetos solares.

Garantias

Cessão Fiduciária de Direitos de CréditoFiança e Fundo de Despesas

Patriani I S3

Residencial

Residencial・LTV 46%・CDI + 3,50%

LTV Baixo 0,1%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 3,50%

LTV

46%

Resumo

Financiamento para a exposição de obras dos empreendimentos Mistral e Vitra.

Garantias

FiançaAlienação Fiduciária de Terrenos

Patriani I S1

Residencial

Residencial・LTV 46%・CDI + 3,50%

LTV Baixo 0,1%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 3,50%

LTV

46%

Resumo

Financiamento para a exposição de obras dos empreendimentos Mistral e Vitra.

Garantias

FiançaAlienação Fiduciária de Terrenos

Reserva Prado - SII

Residencial

Residencial・LTV 41%・IPCA + 11,48%

LTV Baixo 0,1%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 11,48%

LTV

41%

Resumo

Desenvolvimento do empreendimento Reserva Prado em Campinas.

Garantias

Alienação fiduciária de imóveisalienação fiduciária de cotascessão fiduciária de CCVs e Aval

Passione – SII

Residencial

Residencial・LTV 60%・IPCA + 11,48%

LTV Médio 0,1%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 11,48%

LTV

60%

Resumo

Desenvolvimento do empreendimento Passione em São Caetano.

Garantias

Alienação fiduciária de imóveisalienação fiduciária de cotascessão fiduciária de CCVs e Aval

Platina Norte Sul – SII

Residencial

Residencial・LTV 40%・IPCA + 11,48%

LTV Baixo 0%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 11,48%

LTV

40%

Resumo

Desenvolvimento do empreendimento Platina Norte Sul em Campinas.

Garantias

Alienação fiduciária de imóveisalienação fiduciária de cotascessão fiduciária de CCVs e Aval

Soberano Sta. Paula - SII

Residencial

Residencial・LTV 43%・IPCA + 11,48%

LTV Baixo 0%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 11,48%

LTV

43%

Resumo

Desenvolvimento do empreendimento Soberano Santa Paula em São Caetano.

Garantias

Alienação fiduciária de imóveisalienação fiduciária de cotascessão fiduciária de CCVs e Aval

Marajoara

Residencial

Residencial・LTV 71%・CDI + 5,00%

LTV Médio 0%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 5,00%

LTV

71%

Resumo

Desenvolvimento do empreendimento Marajoara Club House.

Garantias

Alienação fiduciária de imóveisalienação fiduciária de cotascessão fiduciária de CCVs e fiança

Reserva Prado - SI

Residencial

Residencial・LTV 41%・IPCA + 10,16%

LTV Baixo 0%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 10,16%

LTV

41%

Resumo

Desenvolvimento do empreendimento Reserva Prado em Campinas.

Garantias

Alienação fiduciária de imóveisalienação fiduciária de cotascessão fiduciária de CCVs e Aval

Soberano Sta. Paula – SI

Residencial

Residencial・LTV 43%・IPCA + 10,16%

LTV Baixo 0%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 10,16%

LTV

43%

Resumo

Desenvolvimento do empreendimento Soberano Santa Paula em São Caetano.

Garantias

Alienação fiduciária de imóveisalienação fiduciária de cotascessão fiduciária de CCVs e Aval

Platina Norte Sul – SI

Residencial

Residencial・LTV 40%・IPCA + 10,16%

LTV Baixo 0%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 10,16%

LTV

40%

Resumo

Desenvolvimento do empreendimento Platina Norte Sul em Campinas.

Garantias

Alienação fiduciária de imóveisalienação fiduciária de cotascessão fiduciária de CCVs e Aval

Passione – SI

Residencial

Residencial・LTV 60%・IPCA + 10,16%

LTV Médio 0%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 10,16%

LTV

60%

Resumo

Desenvolvimento do empreendimento Passione em São Caetano.

Garantias

Alienação fiduciária de imóveisalienação fiduciária de cotascessão fiduciária de CCVs e Aval

CRI Brazilian Jr. II

Hotel

Hotel・TR + 8,00%

Tipo

CRI

Segmento

Hotel

Taxa

TR + 8,00%

LTV

Não informado

Resumo

CRI Tático.

CRI Brazilian Sr. I

Hotel

Hotel・IGPM + 8,00%

Tipo

CRI

Segmento

Hotel

Taxa

IGPM + 8,00%

LTV

Não informado

Resumo

CRI Tático.

CRI Brazilian Sr. II

Hotel

Hotel・PRE + 12,50%

Tipo

CRI

Segmento

Hotel

Taxa

PRE + 12,50%

LTV

Não informado

Resumo

CRI Tático.

Estoque Helbor

Residencial

Residencial・CDI + 2,30%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 2,30%

LTV

Não informado

Resumo

CRI Tático.

Propriedades

Ez Tower Torre B

São Paulo, SP・Classe Laje

Vacância Média 7,9%

GLA

Não informado

Ocupação

81%

Aluguel/m²

Não informado

Participação

37%

Resumo

Investido via FII monoativo controlado pelo BTHF11 (37% de participação). Gestão vê como tese de ganho de capital de longo prazo devido à movimentação de empresas para a região.

Pátio Maceió

Maceió, AL・Classe Shopping

5,7%

GLA

Não informado

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

27%

Resumo