FII BTHF

BTHF11—Resumo de Fevereiro de 2026

Resumo

O BTHF11 é um Hedge Fund imobiliário com mandato flexível. Em fevereiro de 2026 (data-base janeiro), o fundo reportou um fechamento significativo do desconto patrimonial, com atingindo 0,97x. A gestão realizou movimentações táticas relevantes, vendendo posições em ações (MULT3, DIRR3) e reciclando a carteira de FIIs. A distribuição foi elevada para R$ 0,101/cota, com novo guidance entre R$ 0,100 e R$ 0,105. O fundo mantém alta (16,7% em Caixa) e foco na tese do 'duplo desconto' e na consolidação da posição em IRIM11.

Desempenho

O resultado do mês foi de R$ 0,098 por cota, impactado por ganhos extraordinários de giro de carteira (R$ 4 milhões em ganho de capital). A distribuição foi de R$ 0,101 por cota. O fundo superou o nos últimos 12 meses (58% vs 27%).

Dividendos

Distribuição de R$ 0,101 por cota, representando um Dividend mensal de aproximadamente 1,03% e anualizado de 12,38%. A gestão estabeleceu um novo guidance de rendimentos entre R$ 0,100 e R$ 0,105 para o semestre.

Indicadores

P/VP

0,97

DY Mensal

103%

DY Projetado 12M

1.238%

Rentabilidade YTD

9,7%

Resultado por Cota

R$ 0,10

Dividendo por Cota

R$ 0,10

Estabilidade Dividendo

estável

Número de Cotistas

315.691

Métricas

Taxa de Inadimplência

Não informado

LTV Médio

Não informado

Prazo Médio

Não informado

Portfólio

Número de Imóveis

Número de Operações

Número de FIIs

Destaques

Forte valorização da cota a mercado, reduzindo o desconto patrimonial (P/VP de 0,97x)
Retorno total de 12 meses de 58%, muito superior ao IFIX (27%)
Novo guidance de dividendos elevado para o intervalo de R$ 0,100 a R$ 0,105
Alta liquidez com 16,7% do PL em Caixa para aproveitar oportunidades
Giro de carteira gerou R$ 56 milhões de caixa e R$ 4 milhões de lucro

Desafios

Resultado gerado no mês (R$ 0,098) ficou levemente abaixo da distribuição (R$ 0,101), exigindo uso de reservas ou caixa
Manutenção de carrego elevado com 16,7% do patrimônio em Caixa (drag de performance se não alocado eficientemente)
Volatilidade no mercado de CRIs High Yield, especificamente na tese de IRIM11 que sofreu pressão técnica

Riscos do Fundo

Alto grau de investimento em fundos geridos pelo BTG Pactual (BTHI11, BPML11, BRCR11, BTCI11, BTYU11) gerando conflito de interesse
Investimentos circulares em fundos que investem em outros fundos da casa (ex: FOFs)
Risco de volatilidade em ativos de crédito High Yield (IRIM11)
Drag de performance devido à alta posição de caixa (16,7%)

Notas

O fundo calcula um 'duplo desconto' implícito de 14,3% considerando o desconto dos FIIs investidos.
A posição em IRIM11 representa 9,46% do PL e é a maior aposta da gestão para ganho de capital e carrego.

Observações do Mês

O BTHF11 demonstra uma gestão dinâmica e eficiente, conseguindo entregar retornos muito acima do benchmark (58% em 12 meses vs 27% ). A estratégia de arbitragem de valor ('duplo desconto') se provou eficaz com o fechamento do gap de para 0,97x. O portfólio é bem diversificado entre crédito, tijolo e papel, embora a concentração em fundos da própria casa e a alta posição em caixa exijam monitoramento. A gestão aumentou o guidance de dividendos, sinalizando confiança na recorrência dos resultados.

CRIs

CRI GGRC11

Outros

Outros・2%

Tipo

CRI

Segmento

Outros

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

CRI Estrutural indexado ao CDI.

CRI Campinas Shopping

Shopping

Shopping・7,65%

1,7%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping

Taxa

7,65%

LTV

Não informado

Resumo

CRI Tático.

Emergent Cold

Logístico

Logístico・LTV 66%・9,36%

LTV Médio 1,4%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

9,36%

LTV

66%

Resumo

A Emergent Cold é a sétima maior companhia de logística refrigerada do mundo.

Garantias

Alienação fiduciária de galpões logísticoscessão fiduciária de contratos de locaçãofundo de reserva e aval da holding

You Corporativo – SII

Residencial

Residencial・LTV 50%・4,5%

LTV Baixo 1,1%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

4,5%

LTV

50%

Resumo

Destinado ao reforço de caixa da companhia para ampliação da operação.

Garantias

Alienação fiduciária de ações da holdingalienação fiduciária de cotas e dividendos de SPEfundo de reserva e fiança

Rede Duque - S1

Outros

Outros・LTV 67%・8,2%

LTV Médio 1,1%

Tipo

CRI

Segmento

Outros

Taxa

8,2%

LTV

67%

Resumo

Recursos destinados para expansão da operação e capital de giro.

Garantias

Alienação fiduciária de terrenos e postos de gasolinafundo de reserva e fiança (holding e sócios)

Patriani II

Residencial

Residencial・LTV 46%・5%

LTV Baixo 0,9%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

LTV

46%

Resumo

Financiar a exposição de obras dos empreendimentos Mistral e Vitra.

Garantias

FiançaAlienação Fiduciária de TerrenosPromessa de Alienação Fiduciária do estoqueCessão Fiduciária de Recebíveis

Rede Duque - S2

Outros

Outros・LTV 67%・8,2%

LTV Médio 0,9%

Tipo

CRI

Segmento

Outros

Taxa

8,2%

LTV

67%

Resumo

Recursos destinados para expansão da operação e capital de giro.

Garantias

Alienação fiduciária de terrenos e postos de gasolinafundo de reserva e fiança

Patriani IV

Residencial

Residencial・LTV 46%・5%

LTV Baixo 0,9%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

LTV

46%

Resumo

Financiar a exposição de obras dos empreendimentos Mistral e Vitra.

Garantias

FiançaAlienação Fiduciária de TerrenosPromessa de Alienação Fiduciária do estoqueCessão Fiduciária de Recebíveis

Emergent Cold II

Logístico

Logístico・3,25%

0,8%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

3,25%

LTV

Não informado

Resumo

Expansão da operação no Brasil.

Garantias

Alienação fiduciária de galpões logísticoscessão fiduciária de contratos de locaçãofundo de reserva e aval da holding

Higienópolis – SI

Residencial

Residencial・LTV 50%・4,25%

LTV Baixo 0,7%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

4,25%

LTV

50%

Resumo

Desenvolvimento dos empreendimentos Park Mariana e Vista Madalena.

Garantias

Alienação fiduciária de imóveisalienação fiduciária de cotascessão fiduciária de CCVs e fiança

You Corporativo - SI

Residencial

Residencial・LTV 50%・4%

LTV Baixo 0,6%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

LTV

50%

Resumo

Destinado ao reforço de caixa da companhia.

Garantias

Alienação fiduciária de ações da holdingalienação fiduciária de cotas e dividendos de SPEfundo de reserva e fiança

CRI Latam

Logístico

Logístico・12,8%

0,5%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

12,8%

LTV

Não informado

Resumo

Construção do centro de manutenção da Latam em Guarulhos (BTS).

Garantias

Fiança bancária do Bradesco S.A.

CRI RZK Solar SI

Outros

Outros・9%

0,4%

Tipo

CRI

Segmento

Outros

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Financiar projetos solares.

Garantias

Cessão Fiduciária de Direitos de CréditoFiança e Fundo de Despesas

CRI RZK Solar SII

Outros

Outros・9%

0,4%

Tipo

CRI

Segmento

Outros

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Financiar projetos solares.

Garantias

Cessão Fiduciária de Direitos de CréditoFiança e Fundo de Despesas

CRI RZK Solar SIII

Outros

Outros・8,5%

0,4%

Tipo

CRI

Segmento

Outros

Taxa

8,5%

LTV

Não informado

Resumo

Financiar projetos solares.

Garantias

Cessão Fiduciária de Direitos de CréditoFiança e Fundo de Despesas

Reserva Prado - SII

Residencial

Residencial・LTV 41%・11,48%

LTV Baixo 0,4%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

11,48%

LTV

41%

Resumo

Desenvolvimento do empreendimento Reserva Prado em Campinas.

Garantias

Alienação fiduciária de imóveisalienação fiduciária de cotascessão fiduciária de CCVs e Aval

CRI Brazilian Jr. I

Hotel

Hotel・12%

0,4%

Tipo

CRI

Segmento

Hotel

Taxa

12%

LTV

Não informado

Resumo

CRI Tático.

Souza Cruz - S2

Outros

Outros・LTV 22%・9,73%

LTV Baixo 0,3%

Tipo

CRI

Segmento

Outros

Taxa

9,73%

LTV

22%

Resumo

Operação lastreada em contrato de locação atípico pela Souza Cruz (BAT).

Garantias

Alienação fiduciária de galpão

Souza Cruz - S2 (Duplicate)

Outros

Outros・LTV 22%・9,73%

LTV Baixo 0,3%

Tipo

CRI

Segmento

Outros

Taxa

9,73%

LTV

22%

Resumo

Operação lastreada em contrato de locação atípico pela Souza Cruz (BAT).

Garantias

Alienação fiduciária de galpão

CRI RZK Solar SIV

Outros

Outros・9%

0,2%

Tipo

CRI

Segmento

Outros

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Financiar projetos solares.

Garantias

Cessão Fiduciária de Direitos de CréditoFiança e Fundo de Despesas

Soberano Sta. Paula - SIII

Residencial

Residencial・LTV 43%・10,16%

LTV Baixo 0,2%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

10,16%

LTV

43%

Resumo

Desenvolvimento do empreendimento Soberano Santa Paula em São Caetano.

Garantias

Alienação fiduciária de imóveisalienação fiduciária de cotascessão fiduciária de CCVs e Aval

Passione – SII

Residencial

Residencial・LTV 60%・11,48%

LTV Médio 0,2%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

11,48%

LTV

60%

Resumo

Desenvolvimento do empreendimento Passione em São Caetano.

Garantias

Alienação fiduciária de imóveisalienação fiduciária de cotascessão fiduciária de CCVs e Aval

Platina Norte Sul – SII

Residencial

Residencial・LTV 40%・11,48%

LTV Baixo 0,2%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

11,48%

LTV

40%

Resumo

Desenvolvimento do empreendimento Platina Norte Sul em Campinas.

Garantias

Alienação fiduciária de imóveisalienação fiduciária de cotascessão fiduciária de CCVs e Aval

Patriani I S3

Residencial

Residencial・LTV 46%・3,5%

LTV Baixo 0,1%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

3,5%

LTV

46%

Resumo

Financiamento para a exposição de obras dos empreendimentos Mistral e Vitra.

Garantias

FiançaAlienação Fiduciária de Terrenos

Patriani I S1

Residencial

Residencial・LTV 46%・3,5%

LTV Baixo 0,1%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

3,5%

LTV

46%

Resumo

Financiamento para a exposição de obras dos empreendimentos Mistral e Vitra.

Garantias

FiançaAlienação Fiduciária de Terrenos

Soberano Sta. Paula - SII

Residencial

Residencial・LTV 43%・11,48%

LTV Baixo 0,1%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

11,48%

LTV

43%

Resumo

Desenvolvimento do empreendimento Soberano Santa Paula em São Caetano.

Garantias

Alienação fiduciária de imóveisalienação fiduciária de cotascessão fiduciária de CCVs e Aval

Reserva Prado - SI

Residencial

Residencial・LTV 41%・10,16%

LTV Baixo 0,1%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

10,16%

LTV

41%

Resumo

Desenvolvimento do empreendimento Reserva Prado em Campinas.

Garantias

Alienação fiduciária de imóveisalienação fiduciária de cotascessão fiduciária de CCVs e Aval

Reserva Prado – SIII

Residencial

Residencial・LTV 41%・10,16%

LTV Baixo 0%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

10,16%

LTV

41%

Resumo

Desenvolvimento do empreendimento Reserva Prado em Campinas.

Garantias

Alienação fiduciária de imóveisalienação fiduciária de cotascessão fiduciária de CCVs e Aval

Soberano Sta. Paula – SI

Residencial

Residencial・LTV 43%・10,16%

LTV Baixo 0%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

10,16%

LTV

43%

Resumo

Desenvolvimento do empreendimento Soberano Santa Paula em São Caetano.

Garantias

Alienação fiduciária de imóveisalienação fiduciária de cotascessão fiduciária de CCVs e Aval

Platina Norte Sul – SI

Residencial

Residencial・LTV 40%・10,16%

LTV Baixo 0%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

10,16%

LTV

40%

Resumo

Desenvolvimento do empreendimento Platina Norte Sul em Campinas.

Garantias

Alienação fiduciária de imóveisalienação fiduciária de cotascessão fiduciária de CCVs e Aval

Passione – SIII

Residencial

Residencial・LTV 60%・10,16%

LTV Médio 0%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

10,16%

LTV

60%

Resumo

Desenvolvimento do empreendimento Passione em São Caetano.

Garantias

Alienação fiduciária de imóveisalienação fiduciária de cotascessão fiduciária de CCVs e Aval

Platina Norte Sul – SIII

Residencial

Residencial・LTV 40%・10,16%

LTV Baixo 0%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

10,16%

LTV

40%

Resumo

Desenvolvimento do empreendimento Platina Norte Sul em Campinas.

Garantias

Alienação fiduciária de imóveisalienação fiduciária de cotascessão fiduciária de CCVs e Aval

Passione – SI

Residencial

Residencial・LTV 60%・10,16%

LTV Médio 0%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

10,16%

LTV

60%

Resumo

Desenvolvimento do empreendimento Passione em São Caetano.

Garantias

Alienação fiduciária de imóveisalienação fiduciária de cotascessão fiduciária de CCVs e Aval

CRI Brazilian Jr. II

Hotel

Hotel・8%

Tipo

CRI

Segmento

Hotel

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

CRI Tático.

CRI Brazilian Sr. I

Hotel

Hotel・8%

Tipo

CRI

Segmento

Hotel

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

CRI Tático.

CRI Brazilian Sr. II

Hotel

Hotel・12,5%

Tipo

CRI

Segmento

Hotel

Taxa

12,5%

LTV

Não informado

Resumo

CRI Tático.

Estoque Helbor

Residencial

Residencial・2,3%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

2,3%

LTV

Não informado

Resumo

CRI Tático.

Propriedades

Pátio Maceió

Maceió, AL・Classe Shopping

5,9%

GLA

Não informado

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

27%

Resumo

Investido via FII 'RE Structured', com opção de recompra pelo vendedor e TIR mínima de 18% a.a.

Ez Tower Torre B

São Paulo, SP・Classe Laje

Vacância Baixa 0,5%

GLA

Não informado

Ocupação

91%

Aluguel/m²

Não informado

Participação

0,4%

Resumo

Ativo com 91% de ocupação. Gestão vê potencial de valorização de longo prazo, apesar do yield atual baixo.

FIIs

IRIM11

Leia mais →

9,46%

TRXF11

Leia mais →

8,7%

BTHI11

Leia mais →

5,9%

BTCI11

Leia mais →

3,91%

HTMX11

Leia mais →

3,4%

BPML11

Leia mais →

3,1%

BTYU11

Leia mais →

2,29%

INLG11

Leia mais →

2,2%

GARE11

Leia mais →

1,9%

BRCR11

Leia mais →

1,8%

RBHG11

Leia mais →

1,58%

GGRC11

Leia mais →

1,4%

FAED11

Leia mais →

FPAB11

Leia mais →

KNIP11

Leia mais →

0,77%

VGHF11

Leia mais →

0,52%

VGIP11

Leia mais →

0,45%

GCRI11

Leia mais →

0,36%

PSEC11

Leia mais →

0,35%

PCIP11

Leia mais →

0,34%

Outros Ativos

Allos AS

Ação・Brasil・Tático

R$ 19.9M

Tipo

Ação

Status

Tático

Valor Contábil

R$ 19.9M

Localização

Brasil

Origem

B3: ALOS3

Resumo

Posição tática em Shopping Center (1,0% do PL).

Construtora Tenda

Ação・Brasil・Tático

R$ 15.7M

Tipo

Ação

Status

Tático

Valor Contábil

R$ 15.7M

Localização

Brasil

Origem

B3: TEND3

Resumo

Posição tática em Construção (0,7% do PL).

Classes

FIIs Tijolo

36,6%

FIIs Papel

21,7%

CRIs

16,9%

Caixa

16,7%

Ativo Real

6,4%

Ações

1,7%

Exposição por Índice

IPCA

53,7%

CDI

44%

IGPM

2,3%

Regiões

São Paulo

0,5%

Alagoas

5,9%

Exposição por Segmento

FIIs Tijolo

36,6%

FIIs Papel

21,7%

CRIs

16,9%

Caixa

16,7%

Ativo Real

6,4%

Ações

1,7%

Resumo do Relatório Gerencial de BTHF11 (Fevereiro de 2026) com Inteligência Artificial

FII BTHF

Resumo

Desempenho

Dividendos

Destaques

Desafios

Riscos do Fundo

Notas

Observações do Mês

CRIs

Propriedades

FIIs

Outros Ativos

Classes

Exposição por Índice

Regiões

Exposição por Segmento