Resumo do Relatório Gerencial de VRTM11 (Janeiro de 2026) com Inteligência Artificial

FII VRTM

VRTM11—Resumo de Janeiro de 2026

Resumo

O VRTM11 é um fundo híbrido da Família Verità gerido pelo Banco Fator, com estratégia de alocação em CRIs, FIIs e Ativos Diretos (desenvolvimento residencial). O objetivo é buscar spread de crédito sobre o e ganho de capital ('kicker') na revenda de unidades imobiliárias. Em janeiro de 2026, a gestão manteve o foco na reciclagem de portfólio, vendendo posições em FIIs (saída total de GARE11 e início em MCCI11) para financiar a aquisição de CRIs e desembolsos de obras.

Desempenho

O fundo registrou um resultado total de R$ 4,18 milhões (R$ 0,089 por cota). A distribuição foi mantida em R$ 0,090 por cota, consumindo marginalmente as reservas (R$ 0,001/cota). A reserva acumulada encerrou o mês em R$ 0,031 por cota. A valorizou para R$ 9,41, enquanto a cota de mercado fechou a R$ 7,27.

Dividendos

Distribuição de R$ 0,09 por cota a ser paga em 13/02/2026. O Dividend mensal foi de 1,24% (cota base R$ 7,27), equivalente a 125% do líquido ou 161% do CDI com gross-up de IR.

Indicadores

P/VP

0,77

DY Mensal

1,24%

DY Projetado 12M

15%

Rentabilidade YTD

Não informado

Resultado por Cota

R$ 0,09

Dividendo por Cota

R$ 0,09

Estabilidade Dividendo

estável

Número de Cotistas

11.992

Métricas

Taxa de Inadimplência

0%

LTV Médio

Não informado

Prazo Médio

Não informado

Endividamento

Não informado

Portfólio

Número de Imóveis

30

Número de Operações

20

Número de FIIs

32

Destaques

  • Potencial 'kicker' acumulado de R$ 0,092 por cota referente a ganhos futuros na carteira de imóveis
  • Venda total da posição no fundo GARE11 e início do desinvestimento em MCCI11
  • Aquisição de R$ 1 milhão adicional no CRI Terrassa (IPCA + 12,25% a.a.)
  • Carteira de imóveis com taxa média de remuneração de IPCA + 11,0% a.a.
  • Recompra de 3 unidades do empreendimento 'Habitat – Vida' por R$ 759 mil

Desafios

  • Resultado recorrente (R$ 0,089) ligeiramente abaixo da distribuição (R$ 0,090) em janeiro de 2026
  • Obras com atraso superior a 90 dias no Residencial Aldana Jardim e Haia Boa Vista (status mantido em relação aos meses anteriores)
  • Obra do Residencial Condomínio Wish 675 com atraso superior a 100 dias
  • Cota de mercado negociada com desconto relevante (P/VP 0,77x)

Riscos do Fundo

  • Risco de desenvolvimento imobiliário: Atrasos em obras e custos excedentes na carteira de ativos diretos
  • Risco de liquidez nos ativos de tijolo (unidades residenciais) caso não ocorra a recompra garantida
  • Conflito de interesse potencial: Investimento no fundo WTSP11 (1,98% do PL), gerido pela própria gestora (FAR)
  • Risco de mercado: Cota negociada com desconto relevante (0,77x VP)
  • Dependência de inflação (IPCA) com defasagem temporal para performance da carteira de CRI

Notas

  • O fundo possui um 'potencial kicker' acumulado de R$ 0,092 por cota, referente a ganhos adicionais na recompra de unidades imobiliárias.
  • A gestão utiliza operações compromissadas para gestão de caixa e moderada, evidenciado pela linha de despesa/receita 'Compromissadas' no DRE.
  • Os recursos das vendas de FIIs estão sendo redirecionados para operações estruturadas e CRIs.

Observações do Mês

O VRTM11 demonstra consistência na distribuição de rendimentos (R$ 0,09/cota), sustentada por uma carteira diversificada e reservas de lucro, embora o resultado de janeiro tenha ficado levemente abaixo do distribuído. A estratégia híbrida oferece proteção via CRIs (46,5% do PL) e potencial de valorização via imóveis (27% do PL) e FIIs (23,4% do PL). A gestão tem sido ativa na rotação de ativos (venda de FIIs para financiar CRIs), buscando otimizar o caixa. O principal ponto de atenção reside nos riscos de execução da carteira de desenvolvimento (imóveis diretos), onde atrasos pontuais são observados.

CRIs

Fibra

Incorporação

LTV Médio 6,51%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação

Taxa

CDI + 2,50%

LTV

74,5%

Resumo

Incorporação

Serena Campinas (Lote 5)

Pulverizado - Loteamento

LTV Médio 2,39%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizado - Loteamento

Taxa

IPCA + 10,03%

LTV

74,4%

Resumo

Pulverizado - Loteamento

Gafisa II - Oscar Freire

Construção Civil

LTV Médio 1,99%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

IPCA + 11,00%

LTV

77,6%

Resumo

Construção Civil

Lote 5 II (Loteamentos)

Pulverizado - Loteamento

LTV Médio 1,78%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizado - Loteamento

Taxa

IPCA + 9,00%

LTV

79,2%

Resumo

Pulverizado - Loteamento

Aracaju

Shopping

LTV Baixo 1,76%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping

Taxa

IPCA + 8,08%

LTV

28,7%

Resumo

Shopping

MRV II

Construção Civil

1,43%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

CDI + 3,43%

LTV

Não informado

Resumo

Construção Civil

Terrassa

Incorporação

LTV Baixo 1,15%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação

Taxa

IPCA + 11,98%

LTV

33,1%

Resumo

Incorporação - Aquisição de mais R$ 1 milhão

Dal Pozzo

Varejo

LTV Baixo 1,1%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

CDI + 5,65%

LTV

53,1%

Resumo

Varejo

MRV

Construção Civil

1,02%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

CDI + 2,00%

LTV

Não informado

Resumo

Construção Civil

Coteminas

Têxtil

LTV Baixo 0,99%

Tipo

CRI

Segmento

Têxtil

Taxa

IPCA + 7,20%

LTV

41,7%

Resumo

Têxtil

Concresul

Construção Civil

LTV Baixo 0,85%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

IPCA + 12,00%

LTV

41,9%

Resumo

Construção Civil

Pulverizado Mezanino

Pulverizado - Loteamento

0,45%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizado - Loteamento

Taxa

IGPM + 8,75%

LTV

Não informado

Resumo

Pulverizado - Loteamento

Estacio

Educacional

LTV Baixo 0,37%

Tipo

CRI

Segmento

Educacional

Taxa

IPCA + 10,80%

LTV

27,7%

Resumo

Educacional

Minas Brisa

Incorporação

LTV Baixo 0,35%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação

Taxa

CDI + 6,95%

LTV

23,7%

Resumo

Incorporação

Carvalho Hosken

Construção Civil

LTV Baixo 0,33%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

CDI + 6,65%

LTV

28,6%

Resumo

Construção Civil

Helbor Estoque 2022

Construção Civil

LTV Baixo 0,33%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

CDI + 2,30%

LTV

6,4%

Resumo

Construção Civil

Fragnani - Série 2

Cerâmica

0,21%

Tipo

CRI

Segmento

Cerâmica

Taxa

CDI + 4,50%

LTV

Não informado

Resumo

Cerâmica

Residence Entreserras – Série 1

Construção Civil

LTV Baixo 0,16%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

IPCA + 10,35%

LTV

17,7%

Resumo

Construção Civil

Residence Entreserras – Série 2

Construção Civil

0,13%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

IPCA + 13,21%

LTV

Não informado

Resumo

Construção Civil

Pulverizado Senior

Pulverizado - Loteamento

0,09%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizado - Loteamento

Taxa

IGPM + 8,75%

LTV

Não informado

Resumo

Pulverizado - Loteamento

FIIs

VVRI11

Leia mais →
2,01%

WTSP11

Leia mais →
1,98%

NEWL11

Leia mais →
1,77%

RECM11

Leia mais →
1,56%

VGRI11

Leia mais →
1,27%

KNIP11

Leia mais →
1,18%

AIEC11

Leia mais →
1,12%

BICE11

Leia mais →
1,11%

ORCE11

Leia mais →
1,1%

GTWR11

Leia mais →
1,05%

BTCI11

Leia mais →
1,02%

ALZC11

Leia mais →
1%

LVBI11

Leia mais →
0,95%

ZAGH11

Leia mais →
0,92%

BRCR11

Leia mais →
0,86%

VGIP11

Leia mais →
0,69%

APTO11

Leia mais →
0,68%

HGCR11

Leia mais →
0,68%

PCIP11

Leia mais →
0,6%

MCCI11

Leia mais →
0,56%

HGBS11

Leia mais →
0,49%

PSEC11

Leia mais →
0,48%

PVBI11

Leia mais →
0,42%

JPPA11

Leia mais →
0,42%

VIUR11

Leia mais →
0,41%

GCRI11

Leia mais →
0,37%

SPVJ11

Leia mais →
0,3%

DEVA11

Leia mais →
0,22%

ARRI11

Leia mais →
0,18%

KNSC11

Leia mais →
0,15%

RINV11

Leia mais →
0,13%

VENUSFII

1,35%

Projetos em Desenvolvimento

Oscar Freire Unlimited By You, Inc

Pinheiros - São Paulo - SP ・Em obras・Residencial

5,04%
Obras 83%

Status

Em obras

Segmento

Residencial

Alocação

5,04%

VGV

Não informado

Resumo

Taxa IPCA + 11,00%. Kicker 3,00%.

Escritório Barra da Tijuca

Barra da Tijuca - RJ ・Concluído・Comercial

4,66%
Obras 100%

Status

Concluído

Segmento

Comercial

Alocação

4,66%

VGV

Não informado

Resumo

Taxa IPCA + 10,50%.

Duo Living Complex

Maringá - PR ・Em obras・Residencial

3,28%
Obras 58,18%

Status

Em obras

Segmento

Residencial

Alocação

3,28%

VGV

Não informado

Resumo

Taxa IPCA + 11,00%. Kicker 3,00%.

Vista Madalena By You, Inc

Vila Madalena - São Paulo - SP ・Em obras・Residencial

2,62%
Obras 32,96%

Status

Em obras

Segmento

Residencial

Alocação

2,62%

VGV

Não informado

Resumo

Taxa IPCA + 11,00%. Kicker 3,00%.

Tumiaru 120

Ibirapuera - São Paulo - SP ・Concluído・Residencial

2,48%
Obras 100%

Status

Concluído

Segmento

Residencial

Alocação

2,48%

VGV

Não informado

Resumo

Taxa IPCA + 10,00%. Kicker 3,00%.

Evolve Vila Mariana

Vila Mariana - São Paulo - SP ・Em obras・Residencial

2,48%
Obras 75,08%

Status

Em obras

Segmento

Residencial

Alocação

2,48%

VGV

Não informado

Resumo

Taxa IPCA + 11,00%. Kicker 2,00%.

Daxo - Rhodes

Piçarras - SC ・Em obras・Residencial

2,22%
Obras 98,08%

Status

Em obras

Segmento

Residencial

Alocação

2,22%

VGV

Não informado

Resumo

Taxa IPCA + 11,50%. Kicker 2,50%.

Haia Boa Vista

Sorocaba - SP ・Em obras・Residencial

1,91%
Obras 74,27%

Status

Em obras

Segmento

Residencial

Alocação

1,91%

VGV

Não informado

Resumo

Taxa IPCA + 12,00%. Kicker 5,00%.

CK Artefacto

Itajaí - SC ・Em obras・Residencial

1,83%
Obras 81,55%

Status

Em obras

Segmento

Residencial

Alocação

1,83%

VGV

Não informado

Resumo

Taxa IPCA + 12,00%. Kicker 3,00%.

Green View Brooklin

Alto da Boa Vista - São Paulo - SP ・Concluído・Residencial

1,77%
Obras 100%

Status

Concluído

Segmento

Residencial

Alocação

1,77%

VGV

Não informado

Resumo

Taxa IPCA + 10,00%. Kicker 2,00%.

Seven Living

Ponta da Praia - Santos - SP ・Em obras・Residencial

1,54%
Obras 41,01%

Status

Em obras

Segmento

Residencial

Alocação

1,54%

VGV

Não informado

Resumo

Taxa IPCA + 11,50%. Kicker 3,00%.

Aldana Jardim

São Bernardo do Campo - SP ・Em obras・Residencial

1,54%
Obras 26,04%

Status

Em obras

Segmento

Residencial

Alocação

1,54%

VGV

Não informado

Resumo

Taxa IPCA + 11,50%. Kicker 2,00%.

Icon Residence Club

Sumaré - São Paulo - SP ・Em obras・Residencial

1,49%
Obras 82,55%

Status

Em obras

Segmento

Residencial

Alocação

1,49%

VGV

Não informado

Resumo

Taxa IPCA + 11,50%. Kicker 3,00%.

Mirai Suzano - Patriani

Jardim Japão - Suzano - SP ・Concluído・Residencial

1,31%
Obras 100%

Status

Concluído

Segmento

Residencial

Alocação

1,31%

VGV

Não informado

Resumo

Taxa IPCA + 11,50%. Kicker 2,00%.

Edifício Gibran

Campo Grande - MS ・Concluído・Residencial

1,29%
Obras 100%

Status

Concluído

Segmento

Residencial

Alocação

1,29%

VGV

Não informado

Resumo

Taxa Pré fixado + 15,00%. Kicker 5,00%.

Cond. Wish 675

Saúde - São Paulo - SP ・Em obras・Residencial

1,23%
Obras 90,08%

Status

Em obras

Segmento

Residencial

Alocação

1,23%

VGV

Não informado

Resumo

Taxa IPCA + 10,00%. Kicker 5,00%.

Sky Pinheiros

Pinheiros - São Paulo - SP ・Em obras・Residencial

1,17%
Obras 99%

Status

Em obras

Segmento

Residencial

Alocação

1,17%

VGV

Não informado

Resumo

Taxa IPCA + 10,00%. Kicker 2,00%.

Habitat Zoe

Rio Verde - GO ・Em obras・Residencial

1,1%
Obras 97,58%

Status

Em obras

Segmento

Residencial

Alocação

1,1%

VGV

Não informado

Resumo

Taxa IPCA + 11,00%. Kicker 3,00%.

Varandas Joy

Anápolis - GO ・Em obras・Residencial

1,09%
Obras 70,11%

Status

Em obras

Segmento

Residencial

Alocação

1,09%

VGV

Não informado

Resumo

Taxa IPCA + 11,85%. Kicker 3,00%.

Res José A. Bortolotto

Santo Antônio de Posse - SP ・Em obras・Residencial

0,95%
Obras 99,43%

Status

Em obras

Segmento

Residencial

Alocação

0,95%

VGV

Não informado

Resumo

Taxa IPCA + 11,00%. Kicker 5,00%.

Habitat Aquarela

Unaí - MG ・Concluído・Residencial

0,85%
Obras 100%

Status

Concluído

Segmento

Residencial

Alocação

0,85%

VGV

Não informado

Resumo

Taxa IPCA + 11,00%. Kicker 3,00%.

Habitat Casa Laguna

Rio Verde - GO ・Em obras・Residencial

0,75%
Obras 62,13%

Status

Em obras

Segmento

Residencial

Alocação

0,75%

VGV

Não informado

Resumo

Taxa IPCA + 11,00%. Kicker 3,00%.

Lisboa 142

Pinheiros - São Paulo - SP ・Concluído・Residencial

0,72%
Obras 100%

Status

Concluído

Segmento

Residencial

Alocação

0,72%

VGV

Não informado

Resumo

Taxa IPCA + 11,50%. Kicker 4,00%.

Habitat Libertá

Jataí - GO ・Em obras・Residencial

0,69%
Obras 96,11%

Status

Em obras

Segmento

Residencial

Alocação

0,69%

VGV

Não informado

Resumo

Taxa IPCA + 11,00%. Kicker 3,00%.

Derby Central

Recife - PE ・Em obras・Residencial

0,66%
Obras 17,21%

Status

Em obras

Segmento

Residencial

Alocação

0,66%

VGV

Não informado

Resumo

Taxa IPCA + 12,00%. Kicker 3,00%.

Vibe Itaim

Vila Itaim - São Paulo - SP ・Em obras・Residencial

0,64%
Obras 59,64%

Status

Em obras

Segmento

Residencial

Alocação

0,64%

VGV

Não informado

Resumo

Taxa IPCA + 12,00%. Kicker 3,00%.

Alpha Houses I

Santana de Parnaíba - SP ・Concluído・Residencial

0,43%
Obras 100%

Status

Concluído

Segmento

Residencial

Alocação

0,43%

VGV

Não informado

Resumo

Taxa IPCA + 10,50%. Kicker 5,00%.

Coral Gables

Penha - SC ・Concluído・Residencial

0,32%
Obras 100%

Status

Concluído

Segmento

Residencial

Alocação

0,32%

VGV

Não informado

Resumo

Taxa IPCA + 11,50%. Kicker 2,00%.

Habitat Vida

Jataí - GO ・Concluído・Residencial

0,3%
Obras 100%

Status

Concluído

Segmento

Residencial

Alocação

0,3%

VGV

Não informado

Resumo

Taxa IPCA + 11,00%. Kicker 3,00%.

Stillo Barra

Jacarepagua - RJ ・Concluído・Residencial

0,15%
Obras 100%

Status

Concluído

Segmento

Residencial

Alocação

0,15%

VGV

Não informado

Resumo

Taxa IPCA + 10,00%. Kicker 5,00%.

Classes

CRI

46,53%

Imóvel

27,03%

FII

23,38%

Caixa

3,07%

Exposição por Índice

IPCA

49,48%

CDI

48,18%

IGPM

2,34%

Regiões

São Paulo

58,75%

Rio de Janeiro

10,33%

Santa Catarina

9,4%

Goiás

8,45%

Paraná

7,05%

Mato Grosso do Sul

2,77%

Minas Gerais

1,82%

Pernambuco

1,42%

Exposição por Segmento

Incorporação

34,25%

Construção Civil

26,63%

Pulverizado - Loteamento

20,19%

Shopping

7,53%

Varejo

4,7%

Têxtil

4,24%

Educacional

1,59%

Cerâmica

0,88%

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