Resumo do Relatório Gerencial de VRTM11 (Outubro de 2025) com Inteligência Artificial

FII VRTM

VRTM11Resumo de Outubro de 2025

Resumo

O VRTM11 é um fundo multiestratégia que busca ganhos de capital e renda através de uma carteira diversificada em Imóveis Diretos (unidades residenciais/comerciais), FIIs e CRIs. Em outubro de 2025, o fundo focou na reciclagem de portfólio, vendendo posições em FIIs para alocar em operações estruturadas e CRIs, mantendo uma estratégia de 'kicker' (ganho de capital adicional) na recompra de unidades imobiliárias.

Desempenho

O fundo distribuiu R$ 0,09 por cota, representando um dividend mensal de 1,29% (119% do ). A fechou em R$ 9,27, enquanto a cota de mercado encerrou a R$ 6,97, apresentando um desconto significativo ( de 0,75x). O fundo possui reservas acumuladas de R$ 0,021 por cota.

Dividendos

Distribuição de R$ 0,09/cota referente a outubro/2025, paga em 14/11/2025. O anualizado projeta-se em torno de 16,6%. O fundo mantém uma reserva de lucros de R$ 0,021/cota para linearização de rendimentos futuros.

Indicadores

P/VP

0,75

DY Mensal

1,29%

DY Projetado 12M

16,64%

Rentabilidade YTD

Não informado

Resultado por Cota

R$ 0,09

Dividendo por Cota

R$ 0,09

Estabilidade Dividendo

estável

Número de Cotistas

11.794

Métricas

Taxa de Inadimplência

Não informado

LTV Médio

Não informado

Prazo Médio

Não informado

Portfólio

Número de Imóveis

29

Número de Operações

22

Número de FIIs

33

Destaques

  • Dividend Yield mensal de 1,29% (119% do CDI)
  • Desconto expressivo de mercado: P/VP de 0,75x
  • Potencial 'kicker' acumulado de R$ 0,087 por cota em operações imobiliárias
  • Aquisição de 6 unidades no empreendimento Habitat Libertà (GO)
  • Carteira diversificada: 44,9% CRI, 27,2% FII, 24,3% Imóveis

Desafios

  • Defasagem de 2 a 3 meses da inflação impactando a correção monetária dos CRIs indexados ao IPCA
  • Obras atrasadas em empreendimentos específicos como Icon Residence Club (atraso de até 30 dias), Habitat Zoe (68 dias) e Haia Boa Vista (superior a 90 dias)
  • Obras atrasadas no Residencial Evolve Vila Mariana e Residencial Aldana Jardim

Riscos do Fundo

  • Risco de execução e atrasos em obras nos ativos de desenvolvimento imobiliário (Carteira de Imóveis)
  • Risco de mercado evidenciado pela alta volatilidade e desconto da cota a mercado frente ao valor patrimonial
  • Investimentos em fundos da mesma gestora (ex: WTSP11 gerido pela FAR), configurando potencial conflito de interesse
  • Exposição à inflação com defasagem temporal (risco de descasamento de fluxo de caixa em períodos de queda do índice)

Notas

  • O fundo utiliza operações compromissadas, conforme evidenciado no DRE (Resultado Compromissadas)
  • A gestão destaca um 'kicker' potencial de R$ 0,09/cota caso todas as unidades imobiliárias sejam recompradas conforme estruturado

Observações do Mês

O VRTM11 apresenta uma proposta de valor atraente baseada em um dividend robusto e consistente (119% do ) e um desconto patrimonial excessivo (0,75x ), que sugere uma margem de segurança elevada para entrada. A estratégia híbrida oferece diversificação, embora adicione complexidade operacional, especialmente na gestão das unidades imobiliárias (desenvolvimento). A gestão tem sido ativa na rotação de FIIs para gerar ganho de capital e possui reservas acumuladas que sustentam a distribuição.

CRIs

Fibra

Incorporação

LTV Baixo 6,82%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação

Taxa

LTV

54,5%

Resumo

Operação lastreada em CCIs representativas de Notas Comerciais.

Serena Campinas (Lote 5)

Pulverizado - Loteamento

LTV Baixo 2,58%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizado - Loteamento

Taxa

LTV

32,1%

Resumo

Operação lastreada em Debênture emitida pela Lote 5 Desenvolvimento Urbano.

Gafisa II - Oscar Freire

Construção Civil

LTV Médio 2%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

LTV

81%

Resumo

Operação lastreada em Contratos de Compra e Venda de Terrenos em SP.

Lote 5 II (Loteamentos)

Pulverizado - Loteamento

1,84%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizado - Loteamento

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Operação lastreada em Debênture emitida pela Lote 5 Desenvolvimento Urbano S.A.

Aracaju

Shopping

LTV Baixo 1,76%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping

Taxa

LTV

29,1%

Resumo

Operação lastreada em CCIs devidas pela Família Franco.

MRV II

Construção Civil

1,58%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Operação lastreada em Instrumentos de Confissão de Dívida (Carteira Pró-Soluto).

Dal Pozzo

Varejo

LTV Baixo 1,15%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

LTV

56,5%

Resumo

Operação lastreada em CCB cuja devedora é a Dal Pozzo.

MRV

Construção Civil

1,07%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Operação lastreada em Instrumentos de Confissão de Dívida.

Coteminas

Têxtil

LTV Baixo 0,99%

Tipo

CRI

Segmento

Têxtil

Taxa

LTV

41,9%

Resumo

Operação lastreada em Debêntures cuja devedora é a COTEMINAS.

Concresul

Construção Civil

LTV Baixo 0,83%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

LTV

42%

Resumo

Operação lastreada em CCIs representativas de Nota Comercial.

Terrassa

Incorporação

LTV Baixo 0,61%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação

Taxa

LTV

39,3%

Resumo

Operação lastreada em Nota Comercial cuja devedora é a Terrasa.

Helbor Estoque 2022

Construção Civil

LTV Baixo 0,45%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

LTV

9%

Resumo

Operação lastreada em CCBs emitidas pelo grupo da Helbor Empreendimentos.

Pulverizado Mezanino

Pulverizado - Loteamento

0,44%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizado - Loteamento

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Operação lastreada em CCIs representativas de contratos de financiamento imobiliário.

Estacio

Educacional

LTV Baixo 0,42%

Tipo

CRI

Segmento

Educacional

Taxa

LTV

30%

Resumo

Operação lastreada em contrato de locação atípico da Faculdade Estácio de Medicina de Juazeiro.

HCC

Geração de Energia

0,41%

Tipo

CRI

Segmento

Geração de Energia

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Operação lastreada em contratos de locação de imóveis comerciais e logísticos do Grupo Mateus.

Minas Brisa

Incorporação

LTV Baixo 0,36%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação

Taxa

LTV

24,3%

Resumo

Operação lastreada em CCB cuja devedora é a Minas Brisa Empreendimentos Imobiliários.

Carvalho Hosken

Construção Civil

LTV Baixo 0,34%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

LTV

29,3%

Resumo

Operação lastreada em CCI, cuja devedora é a Carvalho Hosken S.A.

Fragnani - Série 2

Cerâmica

LTV Médio 0,21%

Tipo

CRI

Segmento

Cerâmica

Taxa

LTV

85,3%

Resumo

Operação lastreada em Notas Comerciais devidas pela Indústria Cerâmica Fragnani.

Residence Entreserras – Série 1

Construção Civil

LTV Baixo 0,16%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

LTV

25,4%

Resumo

Operação lastreada em Nota Comercial, emitida por SPE das Construtoras Coneleste e Fedatto.

Residence Entreserras – Série 2

Construção Civil

LTV Baixo 0,13%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

LTV

25,4%

Resumo

Operação lastreada em Nota Comercial, emitida por SPE das Construtoras Coneleste e Fedatto.

Pulverizado Senior

Pulverizado - Loteamento

0,1%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizado - Loteamento

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Operação lastreada em CCIs representativas de contratos de financiamento imobiliário.

San Remo

Incorporação

LTV Baixo 0,03%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação

Taxa

LTV

6,1%

Resumo

Operação lastreada em CCB cuja devedora é a Construtora San Remo.

Permutas Financeiras

Oscar Freire Unlimited By You, Inc

Pinheiros - São Paulo - SP・Em obras・Participação 5,12%

5,12%
Obra 68,06%
Vendas -

Status

Em obras

Participação

5,12%

VGV

-

Valor Investido

R$ 22.4M

Caixa Recebido

-

Retorno Esperado

3,00% Kicker

Resumo

Obra adiantada.

Incorporadora

You Inc

Escritório Barra da Tijuca

Barra da Tijuca - RJ・Pronto・Participação 4,73%

4,73%
Obra 100%
Vendas -

Status

Pronto

Participação

4,73%

VGV

-

Valor Investido

R$ 20.7M

Caixa Recebido

-

Retorno Esperado

-

Resumo

Locado para WeWork.

Incorporadora

-

Duo Living Complex

Maringá - PR・Em obras・Participação 3,33%

3,33%
Obra 51,71%
Vendas -

Status

Em obras

Participação

3,33%

VGV

-

Valor Investido

R$ 14.6M

Caixa Recebido

-

Retorno Esperado

3,00% Kicker

Resumo

Obra adiantada.

Incorporadora

Catamarã

Vista Madalena By You, Inc

Vila Madalena - São Paulo - SP・Em obras・Participação 2,66%

2,66%
Obra 26,53%
Vendas -

Status

Em obras

Participação

2,66%

VGV

-

Valor Investido

R$ 11.7M

Caixa Recebido

-

Retorno Esperado

3,00% Kicker

Resumo

Obra com atraso superior a 120 dias.

Incorporadora

You Inc

Tumiaru 120

Ibirapuera - São Paulo - SP・Pronto・Participação 2,52%

2,52%
Obra 100%
Vendas -

Status

Pronto

Participação

2,52%

VGV

-

Valor Investido

R$ 11.0M

Caixa Recebido

-

Retorno Esperado

3,00% Kicker

Resumo

Aquisição de 3 unidades prontas.

Incorporadora

Patrimônio

Evolve Vila Mariana

Vila Mariana - São Paulo - SP・Em obras・Participação 2,52%

2,52%
Obra 59,45%
Vendas -

Status

Em obras

Participação

2,52%

VGV

-

Valor Investido

R$ 11.0M

Caixa Recebido

-

Retorno Esperado

2,00% Kicker

Resumo

Obra atrasada.

Incorporadora

Gafisa

Daxo - Rhodes

Piçarras - SC・Em obras・Participação 2,08%

2,08%
Obra 93%
Vendas -

Status

Em obras

Participação

2,08%

VGV

-

Valor Investido

R$ 9.1M

Caixa Recebido

-

Retorno Esperado

2,50% Kicker

Resumo

Obra adiantada.

Incorporadora

Daxo

Haia Boa Vista

Sorocaba - SP・Em obras・Participação 1,94%

1,94%
Obra 66,79%
Vendas -

Status

Em obras

Participação

1,94%

VGV

-

Valor Investido

R$ 8.5M

Caixa Recebido

-

Retorno Esperado

5,00% Kicker

Resumo

Obra com atraso superior a 90 dias.

Incorporadora

GRM

Green View Brooklin

Alto da Boa Vista - São Paulo - SP・Concluído・Participação 1,67%

1,67%
Obra 100%
Vendas -

Status

Concluído

Participação

1,67%

VGV

-

Valor Investido

R$ 7.3M

Caixa Recebido

-

Retorno Esperado

2,00% Kicker

Resumo

Habite-se emitido.

Incorporadora

Patrimônio

Seven Living

Ponta da Praia - Santos - SP・Em obras・Participação 1,56%

1,56%
Obra 31,36%
Vendas -

Status

Em obras

Participação

1,56%

VGV

-

Valor Investido

R$ 6.9M

Caixa Recebido

-

Retorno Esperado

3,00% Kicker

Resumo

Obra conforme previsto em cronograma.

Incorporadora

Maximo Aldana

Aldana Jardim

São Bernardo do Campo - SP・Em obras・Participação 1,56%

1,56%
Obra 25,29%
Vendas -

Status

Em obras

Participação

1,56%

VGV

-

Valor Investido

R$ 6.8M

Caixa Recebido

-

Retorno Esperado

2,00% Kicker

Resumo

Obra com atraso superior a 90 dias.

Incorporadora

Maximo Aldana

Icon Residence Club

Sumaré - São Paulo - SP・Em obras・Participação 1,51%

1,51%
Obra 74,77%
Vendas -

Status

Em obras

Participação

1,51%

VGV

-

Valor Investido

R$ 6.6M

Caixa Recebido

-

Retorno Esperado

3,00% Kicker

Resumo

Obra com atraso de até 30 dias.

Incorporadora

Longitude

Mirai Suzano - Patriani

Jardim Japão - Suzano - SP・Concluído・Participação 1,32%

1,32%
Obra 100%
Vendas -

Status

Concluído

Participação

1,32%

VGV

-

Valor Investido

R$ 5.8M

Caixa Recebido

-

Retorno Esperado

2,00% Kicker

Resumo

Habite-se emitido.

Incorporadora

Patriani

Cond. Wish 675

Saúde - São Paulo - SP・Em obras・Participação 1,25%

1,25%
Obra 79,03%
Vendas -

Status

Em obras

Participação

1,25%

VGV

-

Valor Investido

R$ 5.5M

Caixa Recebido

-

Retorno Esperado

5,00% Kicker

Resumo

Obra com atraso superior a 100 dias.

Incorporadora

EBM

Sky Pinheiros

Pinheiros - São Paulo - SP・Em obras・Participação 1,19%

1,19%
Obra 99%
Vendas -

Status

Em obras

Participação

1,19%

VGV

-

Valor Investido

R$ 5.2M

Caixa Recebido

-

Retorno Esperado

2,00% Kicker

Resumo

Obra em vistoria de habite-se.

Incorporadora

AAM

Edifício Gibran

Campo Grande - MS・Concluído・Participação 1,16%

1,16%
Obra 100%
Vendas -

Status

Concluído

Participação

1,16%

VGV

-

Valor Investido

R$ 5.1M

Caixa Recebido

-

Retorno Esperado

5,00% Kicker

Resumo

Obra concluída.

Incorporadora

Saraiva de Rezende

Varandas Joy

Anápolis - GO・Em obras・Participação 1,1%

1,1%
Obra 54,78%
Vendas -

Status

Em obras

Participação

1,1%

VGV

-

Valor Investido

R$ 4.8M

Caixa Recebido

-

Retorno Esperado

3,00% Kicker

Resumo

Obra com atraso inferior a 30 dias.

Incorporadora

Realiza

Res José A. Bortolotto

Santo Antônio de Posse - SP・Em obras・Participação 1,02%

1,02%
Obra 99,4%
Vendas -

Status

Em obras

Participação

1,02%

VGV

-

Valor Investido

R$ 4.5M

Caixa Recebido

-

Retorno Esperado

5,00% Kicker

Resumo

Obra 99,40% concluída.

Incorporadora

MGB

Habitat Zoe

Rio Verde - GO・Em obras・Participação 0,93%

0,93%
Obra 88,5%
Vendas -

Status

Em obras

Participação

0,93%

VGV

-

Valor Investido

R$ 4.1M

Caixa Recebido

-

Retorno Esperado

3,00% Kicker

Resumo

Obra com atraso de 68 dias.

Incorporadora

Habitat

Coral Gables

Penha - SC・Em obras・Participação 0,87%

0,87%
Obra 97,6%
Vendas -

Status

Em obras

Participação

0,87%

VGV

-

Valor Investido

R$ 3.8M

Caixa Recebido

-

Retorno Esperado

2,00% Kicker

Resumo

Obra com atraso de 60 dias.

Incorporadora

Vetter

Habitat Aquarela

Unaí - MG・Concluído・Participação 0,86%

0,86%
Obra 100%
Vendas -

Status

Concluído

Participação

0,86%

VGV

-

Valor Investido

R$ 3.8M

Caixa Recebido

-

Retorno Esperado

3,00% Kicker

Resumo

Habite-se emitido.

Incorporadora

Habitat

Lisboa 142

Pinheiros - São Paulo - SP・Pronto・Participação 0,73%

0,73%
Obra 100%
Vendas -

Status

Pronto

Participação

0,73%

VGV

-

Valor Investido

R$ 3.2M

Caixa Recebido

-

Retorno Esperado

4,00% Kicker

Resumo

Pronto.

Incorporadora

B2S

Habitat Libertá

Jataí - GO・Em obras・Participação 0,7%

0,7%
Obra 82,73%
Vendas -

Status

Em obras

Participação

0,7%

VGV

-

Valor Investido

R$ 3.1M

Caixa Recebido

-

Retorno Esperado

3,00% Kicker

Resumo

Obra adiantada.

Incorporadora

Habitat

Habitat Casa Laguna

Rio Verde - GO・Em obras・Participação 0,67%

0,67%
Obra 56,46%
Vendas -

Status

Em obras

Participação

0,67%

VGV

-

Valor Investido

R$ 2.9M

Caixa Recebido

-

Retorno Esperado

3,00% Kicker

Resumo

Obra conforme cronograma.

Incorporadora

Habitat

Derby Central

Recife - PE・Em obras・Participação 0,62%

0,62%
Obra 16,52%
Vendas -

Status

Em obras

Participação

0,62%

VGV

-

Valor Investido

R$ 2.7M

Caixa Recebido

-

Retorno Esperado

3,00% Kicker

Resumo

Obra com atraso de 90 dias.

Incorporadora

Maxplural

Habitat Vida

Jataí - GO・Concluído・Participação 0,48%

0,48%
Obra 100%
Vendas -

Status

Concluído

Participação

0,48%

VGV

-

Valor Investido

R$ 2.1M

Caixa Recebido

-

Retorno Esperado

3,00% Kicker

Resumo

Habite-se emitido.

Incorporadora

Habitat

Alpha Houses I

Santana de Parnaíba - SP・Concluído・Participação 0,44%

0,44%
Obra 100%
Vendas -

Status

Concluído

Participação

0,44%

VGV

-

Valor Investido

R$ 1.9M

Caixa Recebido

-

Retorno Esperado

5,00% Kicker

Resumo

Obra concluída.

Incorporadora

Módena

Mirai Atibaia - Patriani

Alvinópolis - Atibaia - SP・Concluído・Participação 0,2%

0,2%
Obra 100%
Vendas -

Status

Concluído

Participação

0,2%

VGV

-

Valor Investido

R$ 860.016,00

Caixa Recebido

-

Retorno Esperado

2,00% Kicker

Resumo

Habite-se emitido.

Incorporadora

Patriani

Stillo Barra

Jacarepagua - RJ・Concluído・Participação 0,15%

0,15%
Obra 100%
Vendas -

Status

Concluído

Participação

0,15%

VGV

-

Valor Investido

R$ 659.829,00

Caixa Recebido

-

Retorno Esperado

5,00% Kicker

Resumo

Habite-se emitido.

Incorporadora

Riva

FIIs

2,03%
1,81%
1,63%
1,54%
1,22%
1,15%
1,14%
1,13%
1,13%
1,11%
1,04%
0,98%
0,97%
0,97%
0,92%
0,72%
0,68%
0,66%
0,65%
0,56%
0,49%
0,46%
0,39%
0,38%
0,38%
0,38%
0,36%
0,3%
0,2%
0,19%
0,18%
0,12%

VENUSFII

1,37%

Exposição por Índice

CDI

49,38%

IPCA

48,41%

IGPM

2,2%

Regiões

São Paulo

60,63%

Rio de Janeiro

10,87%

Goiás

8,64%

Paraná

7,42%

Santa Catarina

6,58%

Mato Grosso do Sul

2,58%

Minas Gerais

1,91%

Pernambuco

1,38%

Exposição por Segmento

Incorporação

32,25%

Construção Civil

26,98%

Pulverizado - Loteamento

20,43%

Shopping

7,24%

Varejo

4,75%

Têxtil

4,08%

Educacional

1,73%

Geração de Energia

1,68%

Cerâmica

0,86%

Os resumos são gerados automaticamente por IA e podem conter erros.
Este serviço apenas organiza informações públicas dos relatórios gerenciais. Não constitui recomendação ou orientação de investimento.