FII VRTM

VRTM11—Resumo de Novembro de 2025

Resumo

O Fator Verità Multiestratégia é um fundo híbrido que busca diversificação entre CRIs, FIIs e Ativos Diretos (principalmente unidades residenciais para revenda). A gestão foca em crédito imobiliário e ganho de capital através de estratégias de 'kicker' na revenda de imóveis. Em novembro, o fundo manteve a distribuição de R$ 0,09/cota, utilizando parte das reservas acumuladas, e realizou movimentações táticas com venda de CRIs e aquisição de novas unidades em desenvolvimento.

Desempenho

O fundo apresentou um resultado líquido de R$ 3,95 milhões (R$ 0,084/cota). A distribuição foi de R$ 4,22 milhões (R$ 0,090/cota), consumindo R$ 0,006/cota das reservas. O fundo fechou o mês com uma reserva acumulada de R$ 0,015/cota.

Dividendos

Distribuição de R$ 0,09 por cota, representando um dividend mensal de 1,32% (147,91% do com gross-up). O pagamento ocorre em 15/12/2025.

Indicadores

P/VP

0,73

DY Mensal

132%

DY Projetado 12M

1.584%

Rentabilidade YTD

Não informado

Resultado por Cota

R$ 0,08

Dividendo por Cota

R$ 0,09

Estabilidade Dividendo

estável

Número de Cotistas

11.929

Métricas

Taxa de Inadimplência

LTV Médio

Não informado

Prazo Médio

Não informado

Portfólio

Número de Imóveis

Número de Operações

Número de FIIs

Destaques

Aquisição de R$ 1,5 milhão no CRI Terrassa (IPCA + 12,25%)
Venda total do CRI HCC (R$ 1,9 milhão)
Aquisição de 8 unidades no empreendimento CK Artefacto (SC) por R$ 10,7 milhões
Recompra de unidades nos projetos Patriani Mirai Atibaia e MGB
Dividend Yield mensal de 1,32%, equivalente a 148% do CDI líquido

Desafios

Defasagem de 2 a 3 meses na repasse da inflação (IPCA) impactando a receita de CRIs no curto prazo
Resultado recorrente (R$ 0,084) ligeiramente abaixo da distribuição (R$ 0,090), exigindo uso de reservas
Desconto expressivo da cota de mercado (0,73x VP) dificultando novas emissões

Riscos do Fundo

Risco de desenvolvimento e obra na carteira de ativos diretos (unidades na planta)
Risco de liquidez nos ativos diretos em caso de devolução ou não recompra pela incorporadora
Dependência de inflação (IPCA) para performance da carteira de CRI
Uso recorrente de reservas para manter patamar de dividendos
Desconto elevado sobre valor patrimonial (0,73x) limitando crescimento via emissões

Notas

Os imóveis diretos do fundo possuem um mecanismo de 'kicker', onde o fundo recebe um valor adicional na recompra das unidades pela incorporadora ou venda a terceiros.
A gestão destaca que todos os ativos da carteira estão adimplentes.

Observações do Mês

O VRTM11 apresenta uma estratégia complexa que mistura crédito ( ), renda/ganho de capital (FIIs) e desenvolvimento/trading (Imóveis Diretos). O fundo entrega um elevado (1,32% a.m.), mas recorre a reservas para manter o patamar de distribuição, o que exige monitoramento da sustentabilidade. A carteira de imóveis diretos expõe o fundo a riscos de execução de obras e velocidade de vendas ( ), embora ofereça potencial de 'kicker'. A carteira de CRIs é diversificada e paga taxas altas ( + ou +), mas sofre com o delay da inflação.

CRIs

Fibra

Incorporação

Incorporação・LTV 54,5%・CDI + 2,50%

LTV Baixo 6,78%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação

Taxa

CDI + 2,50%

LTV

54,5%

Resumo

Operação lastreada em CCIs representativas de Notas Comerciais da Fibra Experts.

Serena Campinas (Lote 5)

Pulverizado - Loteamento

Pulverizado - Loteamento・LTV 32,1%・IPCA + 10,03%

LTV Baixo 2,51%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizado - Loteamento

Taxa

IPCA + 10,03%

LTV

32,1%

Resumo

Debênture da Lote 5 Desenvolvimento Urbano S.A.

Gafisa II - Oscar Freire

Construção Civil

Construção Civil・LTV 81%・IPCA + 11,00%

LTV Médio 2%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

IPCA + 11,00%

LTV

81%

Resumo

Lastro em Contratos de Compra e Venda de Terrenos na rua Oscar Freire.

Lote 5 II (Loteamentos)

Pulverizado - Loteamento

Pulverizado - Loteamento・IPCA + 9,00%

1,84%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizado - Loteamento

Taxa

IPCA + 9,00%

LTV

Não informado

Resumo

Debênture Lote 5 Desenvolvimento Urbano S.A.

Aracaju

Shopping

Shopping・LTV 29,1%・IPCA + 8,08%

LTV Baixo 1,76%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping

Taxa

IPCA + 8,08%

LTV

29,1%

Resumo

CCIs devidas pela Família Franco.

MRV II

Construção Civil

Construção Civil・CDI + 3,43%

1,55%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

CDI + 3,43%

LTV

Não informado

Resumo

Confissão de Dívida da MRV Engenharia.

Dal Pozzo

Varejo

Varejo・LTV 56,5%・CDI + 5,65%

LTV Baixo 1,14%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

CDI + 5,65%

LTV

56,5%

Resumo

CCB cuja devedora é a Dal Pozzo.

MRV

Construção Civil

Construção Civil・CDI + 2,00%

1,05%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

CDI + 2,00%

LTV

Não informado

Resumo

Confissão de Dívida da MRV Engenharia.

Coteminas

Têxtil

Têxtil・LTV 41,9%・IPCA + 7,20%

LTV Baixo 0,99%

Tipo

CRI

Segmento

Têxtil

Taxa

IPCA + 7,20%

LTV

41,9%

Resumo

Debêntures da COTEMINAS.

Terrassa

Incorporação

Incorporação・LTV 39,3%・IPCA + 11,91%

LTV Baixo 0,94%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação

Taxa

IPCA + 11,91%

LTV

39,3%

Resumo

Nota Comercial da Terrasa (Itajaí).

Concresul

Construção Civil

Construção Civil・LTV 42%・IPCA + 12,00%

LTV Baixo 0,83%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

IPCA + 12,00%

LTV

42%

Resumo

CCIs representativas de Nota Comercial da Concresul.

Pulverizado Mezanino

Pulverizado - Loteamento

Pulverizado - Loteamento・IGPM + 8,75%

0,44%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizado - Loteamento

Taxa

IGPM + 8,75%

LTV

Não informado

Resumo

CCIs representativas de contratos de financiamento imobiliário.

Estacio

Educacional

Educacional・LTV 30%・IPCA + 10,80%

LTV Baixo 0,41%

Tipo

CRI

Segmento

Educacional

Taxa

IPCA + 10,80%

LTV

30%

Resumo

Locação atípica da Faculdade Estácio de Medicina de Juazeiro (BA).

Helbor Estoque 2022

Construção Civil

Construção Civil・LTV 9%・CDI + 2,30%

LTV Baixo 0,37%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

CDI + 2,30%

LTV

Resumo

CCBs emitidas pelo grupo Helbor.

Minas Brisa

Incorporação

Incorporação・LTV 24,3%・CDI + 6,95%

LTV Baixo 0,35%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação

Taxa

CDI + 6,95%

LTV

24,3%

Resumo

CCB da Minas Brisa Empreendimentos Imobiliários.

Carvalho Hosken

Construção Civil

Construção Civil・LTV 29,3%・CDI + 6,65%

LTV Baixo 0,34%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

CDI + 6,65%

LTV

29,3%

Resumo

CCI da Carvalho Hosken S.A.

Fragnani - Série 2

Cerâmica

Cerâmica・LTV 85,3%・CDI + 4,50%

LTV Médio 0,21%

Tipo

CRI

Segmento

Cerâmica

Taxa

CDI + 4,50%

LTV

85,3%

Resumo

Notas Comerciais da Indústria Cerâmica Fragnani.

Residence Entreserras – Série 1

Construção Civil

Construção Civil・LTV 25,4%・IPCA + 10,35%

LTV Baixo 0,15%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

IPCA + 10,35%

LTV

25,4%

Resumo

Nota Comercial de SPE da Coneleste e Fedatto.

Residence Entreserras – Série 2

Construção Civil

Construção Civil・LTV 25,4%・IPCA + 13,21%

LTV Baixo 0,13%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

IPCA + 13,21%

LTV

25,4%

Resumo

Nota Comercial de SPE da Coneleste e Fedatto.

Pulverizado Senior

Pulverizado - Loteamento

Pulverizado - Loteamento・IGPM + 8,75%

0,1%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizado - Loteamento

Taxa

IGPM + 8,75%

LTV

Não informado

Resumo

CCIs representativas de contratos de financiamento imobiliário.

San Remo

Incorporação

Incorporação・LTV 6,1%・IPCA + 12,90%

LTV Baixo 0,02%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação

Taxa

IPCA + 12,90%

LTV

6,1%

Resumo

CCB da Construtora San Remo.

Propriedades

Oscar Freire Unlimited By You, Inc

São Paulo, SP

5,11%

GLA

Não informado

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

Resumo

Residencial. Avanço de obra 68,06%. Taxa IPCA + 11,00%.

Inadimplência

Não informado

Vacância

Não informado

Escritório Barra da Tijuca

Rio de Janeiro, RJ

4,72%

GLA

Não informado

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

Resumo

Escritório. 100% concluído. Taxa IPCA + 10,50%.

Inadimplência

Não informado

Vacância

Não informado

Duo Living Complex

Maringá, PR

3,33%

GLA

Não informado

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

Resumo

Residencial. Avanço de obra 54,52%. Taxa IPCA + 11,00%.

Inadimplência

Não informado

Vacância

Não informado

Vista Madalena By You, Inc

São Paulo, SP

2,66%

GLA

Não informado

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

Resumo

Residencial. Avanço de obra 26,53%. Taxa IPCA + 11,00%.

Inadimplência

Não informado

Vacância

Não informado

Tumiaru 120

São Paulo, SP

2,52%

GLA

Não informado

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

Resumo

Residencial. 100% concluído. Taxa IPCA + 10,00%.

Inadimplência

Não informado

Vacância

Não informado

Evolve Vila Mariana

São Paulo, SP

2,51%

GLA

Não informado

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

Resumo

Residencial. Avanço de obra 63,10%. Taxa IPCA + 11,00%.

Inadimplência

Não informado

Vacância

Não informado

Daxo - Rhodes

Piçarras, SC

2,16%

GLA

Não informado

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

Resumo

Residencial. Avanço de obra 96,18%. Taxa IPCA + 11,50%.

Inadimplência

Não informado

Vacância

Não informado

Haia Boa Vista

Sorocaba, SP

1,94%

GLA

Não informado

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

Resumo

Residencial. Avanço de obra 68,39%. Taxa IPCA + 12,00%.

Inadimplência

Não informado

Vacância

Não informado

CK Artefacto

Itajaí, SC

1,8%

GLA

Não informado

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

Resumo

Residencial. Avanço de obra 79,32%. Taxa IPCA + 12,00%.

Inadimplência

Não informado

Vacância

Não informado

Green View Brooklin

São Paulo, SP

1,71%

GLA

Não informado

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

Resumo

Residencial. 100% concluído. Taxa IPCA + 10,00%.

Inadimplência

Não informado

Vacância

Não informado

Seven Living

Santos, SP

1,56%

GLA

Não informado

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

Resumo

Residencial. Avanço de obra 31,36%. Taxa IPCA + 11,50%.

Inadimplência

Não informado

Vacância

Não informado

Aldana Jardim

São Bernardo do Campo, SP

1,56%

GLA

Não informado

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

Resumo

Residencial. Avanço de obra 25,29%. Taxa IPCA + 11,50%.

Inadimplência

Não informado

Vacância

Não informado

Icon Residence Club

São Paulo, SP

1,51%

GLA

Não informado

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

Resumo

Residencial. Avanço de obra 77,95%. Taxa IPCA + 11,50%.

Inadimplência

Não informado

Vacância

Não informado

Mirai Suzano - Patriani

Suzano, SP

1,33%

GLA

Não informado

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

Resumo

Residencial. 100% concluído. Taxa IPCA + 11,50%.

Inadimplência

Não informado

Vacância

Não informado

Cond. Wish 675

São Paulo, SP

1,25%

GLA

Não informado

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

Resumo

Residencial. Avanço de obra 83,44%. Taxa IPCA + 10,00%.

Inadimplência

Não informado

Vacância

Não informado

Sky Pinheiros

São Paulo, SP

1,19%

GLA

Não informado

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

Resumo

Residencial. Avanço de obra 99,00%. Taxa IPCA + 10,00%.

Inadimplência

Não informado

Vacância

Não informado

Edifício Gibran

Campo Grande, MS

1,16%

GLA

Não informado

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

Resumo

Residencial. 100% concluído. Taxa Pré fixado + 15,00%.

Inadimplência

Não informado

Vacância

Não informado

Varandas Joy

Anápolis, GO

1,1%

GLA

Não informado

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

Resumo

Residencial. Avanço de obra 61,73%. Taxa IPCA + 11,85%.

Inadimplência

Não informado

Vacância

Não informado

Habitat Zoe

Rio Verde, GO

1,02%

GLA

Não informado

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

Resumo

Residencial. Avanço de obra 94,05%. Taxa IPCA + 11,00%.

Inadimplência

Não informado

Vacância

Não informado

Res José A. Bortolotto

Santo Antônio de Posse, SP

GLA

Não informado

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

Resumo

Residencial. Avanço de obra 99,43%. Taxa IPCA + 11,00%.

Inadimplência

Não informado

Vacância

Não informado

Coral Gables

Penha, SC

0,87%

GLA

Não informado

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

Resumo

Residencial. Avanço de obra 99,40%. Taxa IPCA + 11,50%.

Inadimplência

Não informado

Vacância

Não informado

Habitat Aquarela

Unaí, MG

0,86%

GLA

Não informado

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

Resumo

Residencial. 100% concluído. Taxa IPCA + 11,00%.

Inadimplência

Não informado

Vacância

Não informado

Habitat Libertá

Jataí, GO

0,75%

GLA

Não informado

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

Resumo

Residencial. Avanço de obra 86,07%. Taxa IPCA + 11,00%.

Inadimplência

Não informado

Vacância

Não informado

Lisboa 142

São Paulo, SP

0,73%

GLA

Não informado

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

Resumo

Residencial. 100% concluído. Taxa IPCA + 11,50%.

Inadimplência

Não informado

Vacância

Não informado

Habitat Casa Laguna

Rio Verde, GO

0,71%

GLA

Não informado

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

Resumo

Residencial. Avanço de obra 59,80%. Taxa IPCA + 11,00%.

Inadimplência

Não informado

Vacância

Não informado

Derby Central

Recife, PE

0,65%

GLA

Não informado

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

Resumo

Residencial. Avanço de obra 16,81%. Taxa IPCA + 12,00%.

Inadimplência

Não informado

Vacância

Não informado

Habitat Vida

Jataí, GO

0,48%

GLA

Não informado

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

Resumo

Residencial. 100% concluído. Taxa IPCA + 11,00%.

Inadimplência

Não informado

Vacância

Não informado

Alpha Houses I

Santana de Parnaíba, SP

0,44%

GLA

Não informado

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

Resumo

Residencial. 100% concluído. Taxa IPCA + 10,50%.

Inadimplência

Não informado

Vacância

Não informado

Stillo Barra

Jacarepagua, RJ

0,15%

GLA

Não informado

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

Resumo

Residencial. 100% concluído. Taxa IPCA + 10,00%.

Inadimplência

Não informado

Vacância

Não informado

Mirai Atibaia - Patriani

Atibaia, SP

GLA

Não informado

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

Resumo

Residencial. 100% concluído. Taxa IPCA + 11,50%. Valor desembolsado zerado na tabela.

Inadimplência

Não informado

Vacância

Não informado

FIIs

VVRI11

Leia mais →

WTSP11

Leia mais →

1,89%

NEWL11

Leia mais →

1,65%

RECM11

Leia mais →

1,57%

KNIP11

Leia mais →

1,15%

VGRI11

Leia mais →

1,15%

BICE11

Leia mais →

1,13%

ORCE11

Leia mais →

1,11%

AIEC11

Leia mais →

1,1%

ZAGH11

Leia mais →

1,1%

BTCI11

Leia mais →

1,02%

ALZC11

Leia mais →

1,01%

GTWR11

Leia mais →

0,99%

LVBI11

Leia mais →

0,96%

MCCI11

Leia mais →

0,95%

BRCR11

Leia mais →

0,74%

APTO11

Leia mais →

0,68%

VGIP11

Leia mais →

0,67%

HGCR11

Leia mais →

0,65%

PCIP11

Leia mais →

0,57%

HGBS11

Leia mais →

0,49%

PSEC11

Leia mais →

0,48%

PVBI11

Leia mais →

0,41%

VIUR11

Leia mais →

0,4%

GARE11

Leia mais →

0,4%

JPPA11

Leia mais →

0,38%

GCRI11

Leia mais →

0,36%

SPVJ11

Leia mais →

0,3%

DEVA11

Leia mais →

0,19%

KNSC11

Leia mais →

0,18%

ARRI11

Leia mais →

0,18%

RINV11

Leia mais →

0,12%

VENUSFII

1,36%

Exposição por Índice

IPCA

49,31%

CDI

48,45%

IGPM

2,24%

Regiões

São Paulo

57,76%

Rio de Janeiro

10,42%

Santa Catarina

10,33%

Goiás

8,67%

Paraná

7,11%

Mato Grosso do Sul

2,47%

Minas Gerais

1,83%

Pernambuco

1,39%

Exposição por Segmento

Incorporação

33,85%

Construção Civil

26,81%

Pulverizado - Loteamento

20,45%

Shopping

7,38%

Varejo

4,79%

Têxtil

4,16%

Educacional

1,7%

Cerâmica

0,87%

Resumo do Relatório Gerencial de VRTM11 (Novembro de 2025) com Inteligência Artificial

FII VRTM

Resumo

Desempenho

Dividendos

Destaques

Desafios

Riscos do Fundo

Notas

Observações do Mês

CRIs

Propriedades

FIIs

Exposição por Índice

Regiões

Exposição por Segmento