Resumo do Relatório Gerencial de VRTM11 (Dezembro de 2025) com Inteligência Artificial

FII VRTM

VRTM11—Resumo de Dezembro de 2025

Resumo

O Fator Verità Multiestratégia é um fundo híbrido que busca diversificação entre CRIs, FIIs e Ativos Diretos (unidades residenciais). A gestão foca em crédito e ganho de capital ('kicker') na revenda de imóveis. Em dezembro, o fundo apresentou forte recuperação no resultado recorrente (R$ 0,107/cota), permitindo recompor reservas após o uso no mês anterior. A carteira segue balanceada com foco em proteção contra inflação e .

Desempenho

O fundo registrou resultado líquido de R$ 5,02 milhões (R$ 0,107/cota), superando a distribuição de R$ 0,09/cota. Isso gerou um excedente de R$ 0,017/cota, elevando a reserva acumulada para R$ 0,032/cota. A valorizou para R$ 9,36.

Dividendos

Distribuição de R$ 0,090 por cota, paga em 15/01/2026. O Dividend mensal foi de 1,22% (117% do com gross-up). A distribuição mantém-se estável neste patamar.

Indicadores

P/VP

0,79

DY Mensal

1,22%

DY Projetado 12M

15,5%

Rentabilidade YTD

Não informado

Resultado por Cota

R$ 0,11

Dividendo por Cota

R$ 0,09

Estabilidade Dividendo

estável

Número de Cotistas

12.000

Métricas

Taxa de Inadimplência

0%

LTV Médio

Não informado

Prazo Médio

Não informado

Portfólio

Número de Imóveis

30

Número de Operações

20

Número de FIIs

33

Destaques

  • Resultado de R$ 0,107/cota superou distribuição, recompondo reservas para R$ 0,032/cota
  • Aquisição de 45 unidades no Longitude Vibe Itaim por R$ 5,9 milhões
  • Potencial 'kicker' acumulado (ganho de capital futuro) subiu para R$ 0,092/cota
  • Cota de mercado valorizou 8,6% no mês, fechando a R$ 7,39
  • Venda de R$ 1 milhão em cotas do fundo GARE11 para gerar liquidez

Desafios

  • Obras atrasadas no Residencial Habitat Zoe (Goiás) e Green View Brooklin
  • Obra do Residencial Condomínio Wish 675 com atraso superior a 100 dias
  • Desconto persistente de mercado (P/VP 0,79x) dificultando emissões de novas cotas
  • Volatilidade na marcação a mercado dos ativos devido à abertura da curva de juros

Riscos do Fundo

  • Risco de desenvolvimento: atrasos em obras e entrega de unidades (ex: Wish 675, Zoe)
  • Risco de liquidez nos ativos de tijolo (unidades residenciais) caso não ocorra a recompra garantida
  • Conflito de interesse potencial: investimento em fundos da própria gestora (ex: WTSP11)
  • Risco de mercado: Cota negociada com desconto relevante (0,79x VP)
  • Risco de alavancagem através de operações compromissadas

Notas

  • O fundo possui um 'potencial kicker' acumulado de R$ 0,092 por cota, referente a ganhos adicionais na recompra de unidades imobiliárias.
  • A gestão realizou recompras de unidades nos empreendimentos MGB, Vetter e Habitat Libertà em dezembro.
  • O fundo utiliza operações compromissadas ( ) como parte da estratégia de gestão de caixa.

Observações do Mês

O VRTM11 encerrou o ano com uma performance robusta, revertendo a tendência de queima de reservas vista em novembro. A geração de caixa de R$ 0,107/cota cobriu com folga os dividendos, demonstrando a eficiência da carteira híbrida. A estratégia de 'kickers' em imóveis diretos continua acumulando valor potencial (R$ 0,092/cota). O portfólio é bem diversificado (46% , 27% Imóveis, 23% FIIs), mitigando riscos específicos. O principal ponto de atenção permanece nos riscos de execução das obras da carteira de desenvolvimento.

CRIs

Fibra

Incorporação

LTV Médio 6,49%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação

Taxa

CDI + 2,50%

LTV

74,5%

Resumo

Operação lastreada em CCIs representativas de Notas Comerciais da Fibra Experts.

Garantias

Alienação Fiduciária ImóveisCessão Fiduciária de Recebíveis

Serena Campinas (Lote 5)

Pulverizado - Loteamento

LTV Médio 2,44%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizado - Loteamento

Taxa

IPCA + 10,03%

LTV

74,4%

Resumo

Debênture da Lote 5 Desenvolvimento Urbano S.A.

Gafisa II - Oscar Freire

Construção Civil

LTV Médio 1,98%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

IPCA + 11,00%

LTV

77,6%

Resumo

Lastro em Contratos de Compra e Venda de Terrenos.

Garantias

Alienação Fiduciária

Lote 5 II (Loteamentos)

Pulverizado - Loteamento

LTV Médio 1,81%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizado - Loteamento

Taxa

IPCA + 9,00%

LTV

79,2%

Resumo

Debênture Lote 5 Desenvolvimento Urbano S.A.

Aracaju

Shopping

LTV Baixo 1,75%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping

Taxa

IPCA + 8,08%

LTV

28,7%

Resumo

CCIs devidas pela Família Franco.

MRV II

Construção Civil

1,48%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

CDI + 3,43%

LTV

Não informado

Resumo

Confissão de Dívida da MRV Engenharia.

Dal Pozzo

Varejo

LTV Baixo 1,12%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

CDI + 5,65%

LTV

53,1%

Resumo

CCB cuja devedora é a Dal Pozzo.

MRV

Construção Civil

1,04%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

CDI + 2,00%

LTV

Não informado

Resumo

Confissão de Dívida da MRV Engenharia.

Coteminas

Têxtil

LTV Baixo 0,98%

Tipo

CRI

Segmento

Têxtil

Taxa

IPCA + 7,20%

LTV

41,7%

Resumo

Debêntures da COTEMINAS.

Terrassa

Incorporação

LTV Baixo 0,93%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação

Taxa

IPCA + 11,91%

LTV

33,1%

Resumo

Nota Comercial da Terrasa (Itajaí).

Concresul

Construção Civil

LTV Baixo 0,85%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

IPCA + 12,00%

LTV

41,9%

Resumo

CCIs representativas de Nota Comercial da Concresul.

Pulverizado Mezanino

Pulverizado - Loteamento

0,44%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizado - Loteamento

Taxa

IGPM + 8,75%

LTV

Não informado

Resumo

CCIs representativas de contratos de financiamento imobiliário.

Estacio

Educacional

LTV Baixo 0,39%

Tipo

CRI

Segmento

Educacional

Taxa

IPCA + 10,80%

LTV

27,7%

Resumo

Locação atípica da Faculdade Estácio de Medicina de Juazeiro (BA).

Minas Brisa

Incorporação

LTV Baixo 0,35%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação

Taxa

CDI + 6,95%

LTV

23,7%

Resumo

CCB da Minas Brisa Empreendimentos Imobiliários.

Helbor Estoque 2022

Construção Civil

LTV Baixo 0,34%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

CDI + 2,30%

LTV

6,4%

Resumo

CCBs emitidas pelo grupo Helbor.

Carvalho Hosken

Construção Civil

LTV Baixo 0,33%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

CDI + 6,65%

LTV

28,6%

Resumo

CCI da Carvalho Hosken S.A.

Fragnani - Série 2

Cerâmica

0,21%

Tipo

CRI

Segmento

Cerâmica

Taxa

CDI + 4,50%

LTV

Não informado

Resumo

Notas Comerciais da Indústria Cerâmica Fragnani.

Residence Entreserras – Série 1

Construção Civil

LTV Baixo 0,16%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

IPCA + 10,35%

LTV

17,7%

Resumo

Nota Comercial de SPE da Coneleste e Fedatto.

Residence Entreserras – Série 2

Construção Civil

LTV Baixo 0,13%

Tipo

CRI

Segmento

Construção Civil

Taxa

IPCA + 13,21%

LTV

17,7%

Resumo

Nota Comercial de SPE da Coneleste e Fedatto.

Pulverizado Senior

Pulverizado - Loteamento

0,09%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizado - Loteamento

Taxa

IGPM + 8,75%

LTV

Não informado

Resumo

CCIs representativas de contratos de financiamento imobiliário.

Propriedades

Oscar Freire Unlimited By You, Inc

São Paulo, SP

5,04%

GLA

Não informado

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

Resumo

Avanço obra 83,00%. Taxa IPCA + 11,00%. Kicker 3,00%.

Escritório Barra da Tijuca

Barra da Tijuca, RJ

Vacância Baixa 4,66%

GLA

Não informado

Ocupação

100%

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

Resumo

100,00% concluído. Taxa IPCA + 10,50%.

Duo Living Complex

Maringá, PR

3,28%

GLA

Não informado

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

Resumo

Avanço obra 56,00%. Taxa IPCA + 11,00%. Kicker 3,00%.

Vista Madalena By You, Inc

São Paulo, SP

2,62%

GLA

Não informado

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

Resumo

Avanço obra 26,53%. Taxa IPCA + 11,00%. Kicker 3,00%.

Tumiaru 120

São Paulo, SP

Vacância Baixa 2,48%

GLA

Não informado

Ocupação

100%

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

Resumo

100,00% concluído. Taxa IPCA + 10,00%. Kicker 3,00%.

Evolve Vila Mariana

São Paulo, SP

2,48%

GLA

Não informado

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

Resumo

Avanço obra 63,10%. Taxa IPCA + 11,00%. Kicker 2,00%.

Daxo - Rhodes

Piçarras, SC

2,19%

GLA

Não informado

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

Resumo

Avanço obra 97,34%. Taxa IPCA + 11,50%. Kicker 2,50%.

Haia Boa Vista

Sorocaba, SP

1,91%

GLA

Não informado

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

Resumo

Avanço obra 72,70%. Taxa IPCA + 12,00%. Kicker 5,00%.

CK Artefacto

Itajaí, SC

1,81%

GLA

Não informado

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

Resumo

Avanço obra 80,26%. Taxa IPCA + 12,00%. Kicker 3,00%.

Green View Brooklin

São Paulo, SP

Vacância Baixa 1,77%

GLA

Não informado

Ocupação

100%

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

Resumo

100,00% concluído. Taxa IPCA + 10,00%. Kicker 2,00%.

Seven Living

Santos, SP

1,54%

GLA

Não informado

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

Resumo

Avanço obra 31,36%. Taxa IPCA + 11,50%. Kicker 3,00%.

Aldana Jardim

São Bernardo do Campo, SP

1,54%

GLA

Não informado

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

Resumo

Avanço obra 26,04%. Taxa IPCA + 11,50%. Kicker 2,00%.

Icon Residence Club

São Paulo, SP

1,49%

GLA

Não informado

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

Resumo

Avanço obra 77,95%. Taxa IPCA + 11,50%. Kicker 3,00%.

Mirai Suzano - Patriani

Suzano, SP

Vacância Baixa 1,31%

GLA

Não informado

Ocupação

100%

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

Resumo

100,00% concluído. Taxa IPCA + 11,50%. Kicker 2,00%.

Edifício Gibran

Campo Grande, MS

Vacância Baixa 1,29%

GLA

Não informado

Ocupação

100%

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

Resumo

100,00% concluído. Taxa Pré fixado + 15,00%. Kicker 5,00%.

Cond. Wish 675

São Paulo, SP

1,23%

GLA

Não informado

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

Resumo

Avanço obra 87,39%. Taxa IPCA + 10,00%. Kicker 5,00%.

Sky Pinheiros

São Paulo, SP

1,17%

GLA

Não informado

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

Resumo

Avanço obra 99,00%. Taxa IPCA + 10,00%. Kicker 2,00%.

Varandas Joy

Anápolis, GO

1,09%

GLA

Não informado

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

Resumo

Avanço obra 67,29%. Taxa IPCA + 11,85%. Kicker 3,00%.

Habitat Zoe

Rio Verde, GO

1,07%

GLA

Não informado

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

Resumo

Avanço obra 96,71%. Taxa IPCA + 11,00%. Kicker 3,00%.

Res José A. Bortolotto

Santo Antônio de Posse, SP

0,95%

GLA

Não informado

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

Resumo

Avanço obra 99,43%. Taxa IPCA + 11,00%. Kicker 5,00%.

Habitat Aquarela

Unaí, MG

Vacância Baixa 0,85%

GLA

Não informado

Ocupação

100%

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

Resumo

100,00% concluído. Taxa IPCA + 11,00%. Kicker 3,00%.

Habitat Casa Laguna

Rio Verde, GO

0,74%

GLA

Não informado

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

Resumo

Avanço obra 60,98%. Taxa IPCA + 11,00%. Kicker 3,00%.

Lisboa 142

São Paulo, SP

Vacância Baixa 0,72%

GLA

Não informado

Ocupação

100%

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

Resumo

100,00% concluído. Taxa IPCA + 11,50%. Kicker 4,00%.

Derby Central

Recife, PE

0,65%

GLA

Não informado

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

Resumo

Avanço obra 17,21%. Taxa IPCA + 12,00%. Kicker 3,00%.

Habitat Libertá

Jataí, GO

0,64%

GLA

Não informado

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

Resumo

Avanço obra 92,29%. Taxa IPCA + 11,00%. Kicker 3,00%.

Habitat Vida

Jataí, GO

Vacância Baixa 0,47%

GLA

Não informado

Ocupação

100%

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

Resumo

100,00% concluído. Taxa IPCA + 11,00%. Kicker 3,00%.

Alpha Houses I

Santana de Parnaíba, SP

Vacância Baixa 0,43%

GLA

Não informado

Ocupação

100%

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

Resumo

100,00% concluído. Taxa IPCA + 10,50%. Kicker 5,00%.

Coral Gables

Penha, SC

Vacância Baixa 0,32%

GLA

Não informado

Ocupação

100%

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

Resumo

100,00% concluído. Taxa IPCA + 11,50%. Kicker 2,00%.

Vibe Itaim

São Paulo, SP

0,32%

GLA

Não informado

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

Resumo

Avanço obra 35,03%. Taxa IPCA + 12,00%. Kicker 3,00%.

Stillo Barra

Jacarepagua, RJ

Vacância Baixa 0,15%

GLA

Não informado

Ocupação

100%

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

Resumo

100,00% concluído. Taxa IPCA + 10,00%. Kicker 5,00%.

FIIs

VVRI11

Leia mais →
2,02%

WTSP11

Leia mais →
1,87%

NEWL11

Leia mais →
1,74%

RECM11

Leia mais →
1,56%

VGRI11

Leia mais →
1,22%

KNIP11

Leia mais →
1,16%

BICE11

Leia mais →
1,12%

AIEC11

Leia mais →
1,1%

ORCE11

Leia mais →
1,1%

ZAGH11

Leia mais →
1,09%

GTWR11

Leia mais →
1,04%

BTCI11

Leia mais →
1,02%

MCCI11

Leia mais →
0,98%

ALZC11

Leia mais →
0,97%

LVBI11

Leia mais →
0,96%

BRCR11

Leia mais →
0,8%

VGIP11

Leia mais →
0,68%

HGCR11

Leia mais →
0,68%

APTO11

Leia mais →
0,67%

PCIP11

Leia mais →
0,57%

HGBS11

Leia mais →
0,49%

PSEC11

Leia mais →
0,49%

VIUR11

Leia mais →
0,42%

PVBI11

Leia mais →
0,42%

JPPA11

Leia mais →
0,4%

GCRI11

Leia mais →
0,37%

SPVJ11

Leia mais →
0,3%

DEVA11

Leia mais →
0,21%

KNSC11

Leia mais →
0,18%

ARRI11

Leia mais →
0,18%

GARE11

Leia mais →
0,16%

RINV11

Leia mais →
0,12%

VENUSFII

1,35%

Exposição por Índice

CDI

48,95%

IPCA

48,75%

IGPM

2,3%

Exposição por Segmento

Recebíveis Imobiliários

40,71%

Lajes Corporativas

23,51%

Logísticos

9,85%

Híbrido - Tijolo

9,46%

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