Resumo do Relatório Gerencial de KNHF11 (Novembro de 2025) com Inteligência Artificial

FII KINEA HF

KNHF11—Resumo de Novembro de 2025

Resumo

O Kinea Hedge Fund mantém seu mandato híbrido com alocação em CRIs (59,9%), Imóveis (31,7%), FIIs (18,1%) e Ações (3,8%), operando alavancado (117,6% do PL). Em novembro, o fundo focou na gestão ativa, realizando troca de inquilinos no HL Faria Lima mantendo 100% de ocupação. O resultado gerado (R$ 0,96/cota) recuperou-se frente a outubro, mas permaneceu abaixo da distribuição (R$ 1,00/cota), consumindo reservas.

Desempenho

O resultado de R$ 0,96 por cota representou uma melhora em relação a outubro (R$ 0,91), mas ainda abaixo da distribuição recorrente. A carteira de FIIs rendeu 0,91%, abaixo do (1,86%). A valorizou levemente para R$ 100,18, enquanto a cota de mercado recuou para R$ 93,00.

Dividendos

Distribuição de R$ 1,00 por cota (pagamento em 10/12/25), mantendo o patamar dos últimos meses. Para isso, foram utilizados R$ 0,04/cota da reserva de lucros, que encerrou o mês em R$ 0,86/cota. Dividend mensal anualizado de aprox. 12,9% sobre mercado.

Indicadores

P/VP

0,93

DY Mensal

1,07%

DY Projetado 12M

12,9%

Rentabilidade YTD

Não informado

Resultado por Cota

R$ 0,96

Dividendo por Cota

R$ 1,00

Estabilidade Dividendo

estável

Número de Cotistas

53.630

Métricas

Taxa de Inadimplência

0%

LTV Médio

Não informado

Prazo Médio

Não informado

Endividamento

17,6%

Portfólio

Número de Imóveis

3

Número de Operações

52

Número de FIIs

32

Destaques

  • Manutenção da vacância física em 0,0% nos edifícios corporativos, com entrada da Asarock Asset no HL Faria Lima substituindo a Araguaia.
  • Shopping Uberaba apresentou ocupação de 98,0% e NOI anual de R$ 41 milhões.
  • Distribuição de dividendos estável em R$ 1,00 pelo 5º mês consecutivo.
  • Aumento do número de cotistas para 53.630.

Desafios

  • Resultado gerado (R$ 0,96) abaixo da distribuição pelo terceiro mês consecutivo (desde setembro de 2025), consumindo reservas.
  • Custo da alavancagem elevado com Selic a 15,00%, pressionando o resultado financeiro.
  • Posição de caixa líquida negativa em R$ 45,4 milhões (-2,3% do PL) devido a parcelas de aquisições imobiliárias.
  • Performance da carteira de FIIs (0,91%) abaixo do benchmark IFIX (1,86%) em novembro.

Riscos do Fundo

  • Risco de alavancagem elevado em cenário de Selic a 15% a.a.
  • Sustentabilidade dos dividendos com consumo recorrente de reservas.
  • Risco de conflito de interesse devido à alta alocação em fundos da própria Kinea (KNSC11, KNHY11, etc.).
  • Risco de liquidez para honrar pagamentos de aquisições imobiliárias (caixa líquido negativo).

Notas

  • As posições de LCI e Caixa estão comprometidas com parcelas de aquisição de imóveis.
  • O fundo possui R$ 45,4 milhões em exposição líquida negativa de caixa (obrigações superam disponibilidade imediata).

Observações do Mês

O KNHF11 apresenta um portfólio de alta qualidade e diversificado. A gestão imobiliária é eficiente ( zero em escritórios). No entanto, o cenário macroeconômico de juros altos ( 15%) pressiona o custo da , fazendo com que o resultado recorrente (R$ 0,96) não cubra integralmente a distribuição (R$ 1,00) pelo terceiro mês, drenando a reserva de lucros (R$ 0,97 em ago -> R$ 0,86 em nov). O fundo negocia com desconto ( 0,93), oferecendo margem de segurança, mas a sustentabilidade do dividendo de R$ 1,00 depende da redução da alavancagem ou melhora no carry.

CRIs

Buriti - Loteamentos

Loteamento

3,1%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

CDI + 2,75%

LTV

Não informado

Resumo

Recebíveis de 2 loteamentos.

Garantias

AF de cotasCFAval

Trisul - Projeto Indianápolis

Residencial

2,6%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 2,00%

LTV

Não informado

Resumo

Projeto residencial em Moema.

Garantias

AFAF de CotasFiança

BROF - Ed. E-Tower

Escritórios

2,5%

Tipo

CRI

Segmento

Escritórios

Taxa

IPCA + 8,25%

LTV

Não informado

Resumo

Aquisição de cotas de FII detentor de lajes no Ed. E-Tower.

Garantias

AF de cotasCF

VGRI - Escritórios SP

Escritórios

LTV Baixo 2,2%

Tipo

CRI

Segmento

Escritórios

Taxa

IPCA + 7,75%

LTV

59%

Resumo

Portfólio de 5 edifícios corporativos em SP.

Garantias

AFCFFR

MRV 112

Residencial

2%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 11,00%

LTV

Não informado

Resumo

Risco de crédito da incorporadora MRV.

Garantias

CF

Creditas - 114

Home Equity

1,7%

Tipo

CRI

Segmento

Home Equity

Taxa

IPCA + 10,50%

LTV

Não informado

Resumo

Carteira de empréstimos Home Equity.

Garantias

AFSubordinação

GS Souto II

Geração Distribuída

1,7%

Tipo

CRI

Segmento

Geração Distribuída

Taxa

IPCA + 11,00%

LTV

Não informado

Resumo

Projetos de centrais geradoras de energia.

Garantias

AFAF de CotasCFFiança

GS Souto III

Geração Distribuída

1,7%

Tipo

CRI

Segmento

Geração Distribuída

Taxa

IPCA + 12,00%

LTV

Não informado

Resumo

Projetos de centrais geradoras de energia.

Garantias

AFAF de CotasCFFiança

Creditas - 108

Home Equity

1,5%

Tipo

CRI

Segmento

Home Equity

Taxa

IPCA + 10,50%

LTV

Não informado

Resumo

Carteira de empréstimos Home Equity.

Garantias

AFSubordinação

Tenda – Carteira Pro-soluto 448

Residencial

1,5%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 9,90%

LTV

Não informado

Resumo

Carteira de créditos pró-soluto Tenda.

Garantias

FR

Estoque Residencial Jardins, Vila Madalena e Klabin

Residencial

1,4%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 10,00%

LTV

Não informado

Resumo

Três projetos de alto padrão em SP.

Garantias

AvalAFCFAF de CotasFR

Creditas - 130

Home Equity

1,4%

Tipo

CRI

Segmento

Home Equity

Taxa

IPCA + 8,45%

LTV

Não informado

Resumo

Carteira de empréstimos Home Equity.

Garantias

AFSubordinação

Creditas - 110

Home Equity

1,3%

Tipo

CRI

Segmento

Home Equity

Taxa

IPCA + 10,50%

LTV

Não informado

Resumo

Carteira de empréstimos Home Equity.

Garantias

AFSubordinação

Creditas - 111

Home Equity

1,3%

Tipo

CRI

Segmento

Home Equity

Taxa

IPCA + 10,50%

LTV

Não informado

Resumo

Carteira de empréstimos Home Equity.

Garantias

AFSubordinação

MRV – Pro-soluto 214

Residencial

1,3%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 10,70%

LTV

Não informado

Resumo

Carteira de créditos pró-soluto MRV.

Garantias

FR

Creditas - 109

Home Equity

1,3%

Tipo

CRI

Segmento

Home Equity

Taxa

IPCA + 10,50%

LTV

Não informado

Resumo

Carteira de empréstimos Home Equity.

Garantias

AFSubordinação

São Benedito - Harissa

Residencial

1,3%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 3,40%

LTV

Não informado

Resumo

Dois projetos em Cuiabá.

Garantias

AFCFAF de CotasAval

Projeto Imobiliário Sorocaba

Residencial

1,2%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 5,75%

LTV

Não informado

Resumo

Construção residencial em Sorocaba.

Garantias

AF de quotasCFAFAval

BC Energia

Geração Distribuída

1,1%

Tipo

CRI

Segmento

Geração Distribuída

Taxa

IPCA + 11,65%

LTV

Não informado

Resumo

Projetos de plantas solares.

Garantias

AvalAF de quotasAF de equipamentosFRCF

Projeto Jardim das Perdizes

Residencial

1,1%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 11,00%

LTV

Não informado

Resumo

Lastreado na aquisição de CEPACs.

Garantias

AF de terrenosAF de CEPACsAval

BLOG - CDs Nordeste

Galpões Logísticos

1,1%

Tipo

CRI

Segmento

Galpões Logísticos

Taxa

IPCA + 8,75%

LTV

Não informado

Resumo

Aquisição de quatro galpões logísticos.

Garantias

AFAF de CotasCF

Tenda – Carteira Pro-soluto 142

Residencial

1,1%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 8,90%

LTV

Não informado

Resumo

Carteira de créditos pró-soluto Tenda.

Garantias

FR

MRV – Pro-soluto 429

Residencial

1%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 3,50%

LTV

Não informado

Resumo

Carteira de créditos pró-soluto MRV.

Garantias

FRSubordinação

Estoque residencial Curitiba

Residencial

1%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 5,30%

LTV

Não informado

Resumo

Estoque pronto de incorporadora.

Garantias

AvalAFCFFR

Plaenge III

Residencial

0,9%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 3,25%

LTV

Não informado

Resumo

Aquisição de terrenos para projetos.

Garantias

AFCFFiança

MRV – Pro-soluto 153

Residencial

0,7%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 11,66%

LTV

Não informado

Resumo

Carteira de créditos pró-soluto MRV.

Garantias

FR

Gazit Malls

Shoppings

0,7%

Tipo

CRI

Segmento

Shoppings

Taxa

IPCA + 7,99%

LTV

Não informado

Resumo

Cinco shoppings em SP.

Garantias

CFFR

MRV – Pro-soluto 154

Residencial

0,7%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 11,66%

LTV

Não informado

Resumo

Carteira de créditos pró-soluto MRV.

Garantias

FR

Tenda – Carteira Pro-soluto 122

Residencial

0,7%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 6,00%

LTV

Não informado

Resumo

Carteira de créditos pró-soluto Tenda.

Garantias

FR

Projeto Jardim das Perdizes

Residencial

0,6%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 11,00%

LTV

Não informado

Resumo

Lastreado na aquisição de CEPACs.

Garantias

AF de terrenosAF de CEPACsAval

Creditas – 154 – Sênior A

Home Equity

0,6%

Tipo

CRI

Segmento

Home Equity

Taxa

IPCA + 8,64%

LTV

Não informado

Resumo

Carteira de empréstimos Home Equity.

Garantias

AFSubordinação

Projeto Jardim das Perdizes

Residencial

0,6%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 11,00%

LTV

Não informado

Resumo

Lastreado na aquisição de CEPACs.

Garantias

AF de terrenosAF de CEPACsAval

Creditas - 111

Home Equity

0,6%

Tipo

CRI

Segmento

Home Equity

Taxa

IPCA + 14,80%

LTV

Não informado

Resumo

Carteira de empréstimos Home Equity.

Garantias

AFSubordinação

Creditas - 110

Home Equity

0,5%

Tipo

CRI

Segmento

Home Equity

Taxa

IPCA + 14,80%

LTV

Não informado

Resumo

Carteira de empréstimos Home Equity.

Garantias

AFSubordinação

Creditas - 109

Home Equity

0,5%

Tipo

CRI

Segmento

Home Equity

Taxa

IPCA + 14,80%

LTV

Não informado

Resumo

Carteira de empréstimos Home Equity.

Garantias

AFSubordinação

Bemol – Home Equity

Home Equity

0,5%

Tipo

CRI

Segmento

Home Equity

Taxa

IPCA + 9,00%

LTV

Não informado

Resumo

Carteira de créditos Bemol.

Garantias

AFSeguros

BlueCap - CD Itapeva

Galpões Logísticos

0,5%

Tipo

CRI

Segmento

Galpões Logísticos

Taxa

IPCA + 10,08%

LTV

Não informado

Resumo

Galpão logístico em Itapeva.

Garantias

AFCFAF de cotasFR

Tenda – Carteira Pro-soluto 142

Residencial

0,5%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 6,00%

LTV

Não informado

Resumo

Carteira de créditos pró-soluto Tenda.

Garantias

FR

Plaenge III

Residencial

0,5%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 3,25%

LTV

Não informado

Resumo

Aquisição de terrenos para projetos.

Garantias

AFCFFiança

Plaenge III

Residencial

0,5%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 3,25%

LTV

Não informado

Resumo

Aquisição de terrenos para projetos.

Garantias

AFCFFiança

Plaenge III

Residencial

0,5%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 3,25%

LTV

Não informado

Resumo

Aquisição de terrenos para projetos.

Garantias

AFCFFiança

Plaenge III

Residencial

0,5%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 3,25%

LTV

Não informado

Resumo

Aquisição de terrenos para projetos.

Garantias

AFCFFiança

Creditas – 154 – Sênior B

Home Equity

0,4%

Tipo

CRI

Segmento

Home Equity

Taxa

IPCA + 9,93%

LTV

Não informado

Resumo

Carteira de empréstimos Home Equity.

Garantias

AFSubordinação

Plaenge III

Residencial

0,4%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 3,25%

LTV

Não informado

Resumo

Aquisição de terrenos para projetos.

Garantias

AFCFFiança

Creditas - 108

Home Equity

0,3%

Tipo

CRI

Segmento

Home Equity

Taxa

IPCA + 14,80%

LTV

Não informado

Resumo

Carteira de empréstimos Home Equity.

Garantias

AFSubordinação

MRV – Pro-soluto 224

Residencial

0,3%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 5,17%

LTV

Não informado

Resumo

Carteira de créditos pró-soluto MRV.

Garantias

FR

Creditas - 130

Home Equity

0,2%

Tipo

CRI

Segmento

Home Equity

Taxa

IPCA + 10,45%

LTV

Não informado

Resumo

Carteira de empréstimos Home Equity.

Garantias

AFSubordinação

Projeto Vila Prudente

Residencial

0,2%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 10,74%

LTV

Não informado

Resumo

Financiamento à construção residencial.

Garantias

AFAF de cotasCFAval

Creditas – 154 – Mezanino

Home Equity

0,2%

Tipo

CRI

Segmento

Home Equity

Taxa

IPCA + 13,03%

LTV

Não informado

Resumo

Carteira de empréstimos Home Equity.

Garantias

AFSubordinação

Creditas - 114

Home Equity

0,1%

Tipo

CRI

Segmento

Home Equity

Taxa

IPCA + 14,80%

LTV

Não informado

Resumo

Carteira de empréstimos Home Equity.

Garantias

AFSubordinação

Projeto Freguesia do Ó

Residencial

0,1%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 4,82%

LTV

Não informado

Resumo

Construção de projeto residencial.

Garantias

AFAF de CotasCFAval

MRV 112

Residencial

0%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 4,50%

LTV

Não informado

Resumo

Risco de crédito da incorporadora MRV.

Garantias

CF

Propriedades

HL Faria Lima

São Paulo, SP・Classe AAA

Vacância Baixa 51%

GLA

3.163 m²

Ocupação

100%

Aluguel/m²

Não informado

Participação

51%

Resumo

Edifício corporativo na Faria Lima. Em novembro, houve troca de inquilino: Asarock Asset entrou no lugar da Araguaia, mantendo 100% de ocupação.

Inadimplência

Não informado

Vacância

estável em 0%

São Luiz (Torres I, II e III)

São Paulo, SP・Classe AAA

Vacância Baixa 28,5%

GLA

15.083 m²

Ocupação

100%

Aluguel/m²

Não informado

Participação

28,5%

Resumo

Edifício corporativo multiusuário com 100% de ocupação. Inquilinos: Rede D'or, Allpark, Banco BMG.

Inadimplência

Não informado

Vacância

estável em 0%

Shopping Uberaba

Uberaba, MG・Classe Shopping

Vacância Baixa 25%

GLA

31.575 m²

Ocupação

98%

Aluguel/m²

Não informado

Participação

25%

Resumo

Shopping dominante na região com 98% de ocupação e fluxo anual de 5 milhões de pessoas. Em expansão.

Inadimplência

Não informado

Vacância

estável em 2%

FIIs

HGPO11

Leia mais →
15,8%

KNSC11

Leia mais →
9,2%

HSML11

Leia mais →
6,6%

JSRE11

Leia mais →
6,1%

VISC11

Leia mais →
5,8%

PMLL11

Leia mais →
5,5%

VCJR11

Leia mais →
5,4%

ICNE11

Leia mais →
5,1%

SARE11

Leia mais →
4,9%

PCIP11

Leia mais →
4,9%

KNHY11

Leia mais →
3,4%

RBRP11

Leia mais →
3,2%

TGAR11

Leia mais →
3,2%

BRCO11

Leia mais →
3,2%

RCRB11

Leia mais →
3,1%

KEVE11

Leia mais →
2,8%

HGBS11

Leia mais →
2,3%

JCCJ11

Leia mais →
2,3%

KNUQ11

Leia mais →
1,3%

KCRE11

Leia mais →
1,1%

RPRI11

Leia mais →
1%

RBRY11

Leia mais →
0,7%

IRDM11

Leia mais →
0,6%

JSCR11

Leia mais →
0,5%

VGIR11

Leia mais →
0,5%

RELG11

Leia mais →
0,4%

CLIN11

Leia mais →
0,3%

XPCI11

Leia mais →
0,2%

ICRI11

Leia mais →
0,2%

CNES11

Leia mais →
0,1%

HSAF11

Leia mais →
0%

SAPI11

Leia mais →
0%

Outros Ativos

CYRE3

Ação・B3・Em carteira

R$ 8.2M

Tipo

Ação

Status

Em carteira

Valor Contábil

R$ 8.2M

Localização

B3

Origem

Mercado Secundário

Resumo

Cyrela Realton NM

MDNE3

Ação・B3・Em carteira

R$ 8.0M

Tipo

Ação

Status

Em carteira

Valor Contábil

R$ 8.0M

Localização

B3

Origem

Mercado Secundário

Resumo

Moura Dubeux NM

MRVE3

Ação・B3・Em carteira

R$ 7.8M

Tipo

Ação

Status

Em carteira

Valor Contábil

R$ 7.8M

Localização

B3

Origem

Mercado Secundário

Resumo

MRV ON NM

TEND3

Ação・B3・Em carteira

R$ 5.8M

Tipo

Ação

Status

Em carteira

Valor Contábil

R$ 5.8M

Localização

B3

Origem

Mercado Secundário

Resumo

Tenda ON NM

DIRR3

Ação・B3・Em carteira

R$ 2.5M

Tipo

Ação

Status

Em carteira

Valor Contábil

R$ 2.5M

Localização

B3

Origem

Mercado Secundário

Resumo

Direcional ON NM

Projetos em Desenvolvimento

Unidades Residenciais Cidade Matarazzo

São Paulo, SP ・Concluído・Residencial
Obras 100%

Status

Concluído

Segmento

Residencial

Alocação

-

VGV

Não informado

Número de Unidades

6

Resumo

Aquisição de 6 unidades para revenda com ganho de capital (Trading). Desconto de 37% na aquisição.

Metragem Média por Unidade

148m²

Exposição por Índice

IPCA

42,1%

CDI

17,8%

Exposição por Segmento

Residencial

31,9%

Residencial - Home Equity

25,5%

Residencial - Pulverizado

22,3%

Escritórios

8,7%

Geração Distribuída

8,6%

Galpões Logísticos

2,9%

Endividamento

Dívida Total

-

Alavancagem (Dívida/PL)

17,6%

Parcelas de Aquisições

・Vence Pos-1T26

Série

Obrigações a Pagar

Emissão

Vencimento

Pos-1T26

Taxa de Juros

Saldo Devedor

R$ 92.200.000,00

Resumo

Valores a pagar referentes às aquisições do Ed. São Luiz e Shopping Uberaba.

Garantia

N/A

Rating

N/A

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